Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản TP. HCM và vùng phụ cận của nhiều công ty nghiên cứu thị trường bất động sản đang cho thấy bức tranh chung, đó là mặt bằng giá căn hộ vẫn giữ đà tăng và liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.
Bộ phận nghiên cứu thị trường DKRA Vietnam cho biết, trong tháng 4/2021, mặt bằng giá sơ cấp một số dự án căn hộ bán ra trong tháng tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8% - 15% so với giai đoạn trước đó. Nguồn cung mới tăng đáng kể so với tháng trước nhưng chỉ tập trung tại 2 thị trường là TP. HCM và Bình Dương.
Cụ thể, phân khúc căn hộ ở TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 12 dự án mở bán trong đó có 2 dự án mới và 10 dự án bán giai đoạn tiếp theo, cung cấp ra thị trường khoảng 3.620 căn, gấp đôi nguồn cung trong tháng 3/2021. Tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 2,936 căn trên nguồn cung mới, gấp 3 lần lượng tiêu thụ tháng trước.
Báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA Vietnam cho thấy, nguồn cung mới tăng mạnh trong tháng, tập trung hầu hết ở khu Đông (TP. Thủ Đức) và khu Nam (chiếm đến 91,7% tổng nguồn cung toàn thị trường). Sức cầu chung toàn thị trường khá tích cực trong tháng, tỉ lệ tiêu thụ đạt từ 76 – 95% ở hầu hết dự án.
Mặt bằng giá sơ cấp một số dự án bán ra trong tháng tăng đáng kể, mức tăng trung bình dao động khoảng 8-15% so với giai đoạn trước đó. Những dự án đã bàn giao nhà, hình thành khu dân cư hiện hữu thu hút tốt sự quan tâm của thị trường, đặc biệt là các dự án có mức giá dưới 45 triệu đồng/m2, phương thức thanh toán kéo dài, hỗ trợ vay ngân hàng linh hoạt.
Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, đơn vị này cũng chỉ ra, sức cầu chung của thị trường tăng, các dự án mới có tình hình bán hàng tích cực với tỉ lệ tiêu thụ đa số trên 60%.
Còn theo báo cáo thị trườngbất động sản tháng 4/2021 của Batdongsan.com.vn, dù lượng sản phẩm chào bán và nhu cầu giao dịch căn hộ tại TP. HCM đang có dấu hiệu giảm mạnh dưới tác động từ sự bùng phát dịch bệnh nhưng giá bán phân khúc này vẫn tiếp tục leo thang.
Cụ thể, tính riêng trong tháng 4/2021, nguồn cung mới của thị trường giảm mạnh, hàng loạt dự án đang chào bán tập trung buộc phải tạm thời trì hoãn vì COVID-19. Tuy nhiên, bất chấp việc nguồn cung và nhu cầu giao dịch giảm, giá bán căn hộ chung cư không ghi nhận có biến động giảm trong tháng 4 vừa qua.
So với mức giá chào bán 1 tháng trước đó, căn hộ tại TP. HCM có xu hướng đi ngang nhưng nếu so với thời điểm cùng kỳ năm trước, mặt bằng giá của phân khúc này vẫn tiếp tục tăng thêm 5%, đạt mức trung bình 45-47 triệu đồng/m2 và gần tiệm cận mức 50 triệu đồng/m2. Cá biệt có nhiều dự án chào bán trong cuối tháng 4 vừa qua còn có biên độ tăng giá đạt gần 7-10% so với mức chào bán cuối năm 2020.
Lý giải nguyên nhân khiến giá căn hộ tại TP. HCM liên tục tăng trong các tháng đầu năm, giới chuyên môn cho rằng, nguồn cung hạn chế trong khi khả năng hấp thụ lớn của thị trường đang là yếu tố khiến loại hình căn hộ liên tục leo thang về giá.
Theo các chuyên gia, trong năm 2021, phân khúc căn hộ tại TP. HCM có thể thiết lập một mặt bằng giá mới, tăng cao hơn so với các năm trước đây. Việc thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án căn hộ cao cấp, hạng sang đang đẩy mức giá trung bình của phân khúc này lên cao. Bên cạnh đó, khan hiếm nguồn cung căn hộ sơ cấp cũng khiến giá giao dịch thứ cấp tiếp tục leo thang trong các tháng tới đây. Dự báo giá chung cư tại TPHCM có thể tăng ít nhất 9% trong năm 2021.
Còn tại TP. Hà Nội, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhu cầu mua bán căn hộ tại Hà Nội trong tháng 4 giảm 22% so với tháng 3. Trong đó, lượng tìm kiếm chung cư phân khúc bình dân và cao cấp đều giảm 21%, phân khúc trung cấp giảm 22%.
Không chỉ giảm về số lượt tìm kiếm, lượng tin đăng rao bán chung cư Hà Nội cũng giảm 8% so với tháng trước. Mức giảm mạnh nhất là phân khúc cao cấp với 11%, còn phân khúc trung cấp và bình dân giảm 7%.
Tuy nhiên, dù nhu cầu mua bán giảm nhưng giá rao bán trung bình chung cư Hà Nội trong tháng 4/2021 vẫn tăng 1% so với tháng 3 và tăng 5% so với cùng kỳ năm 2020, ở mức hơn 30 triệu đồng/m2.
Nhận định về thị trường căn hộ tại Hà Nội, bà Nguyễn Yến, chuyên gia bất động sản của CIC cho biết: Giá căn hộ tại Hà Nội tăng do 2 yếu tố, thứ nhất là giá đầu vào nguyên liệu cao, đẩy giá trị căn hộ lên.
Thứ hai, giá đất tại Hà Nội trong 1 năm trở lại đây tăng rất mạnh, có phần hơi “ảo”. Vì vậy, trên thị trường thứ cấp, các đơn vị môi giới cũng đã tự ý điều chỉnh giá bán, có hiện tượng “thổi giá” theo thị trường.
Thứ ba, do các sản phẩm căn hộ hạng B, hạng C ngày càng khan hiếm, ít dự án mới mở bán cũng là một yếu tố khiến giá căn hộ tăng.
Ở chiều ngược lại, các dự án căn hộ cao cấp, căn hộ hạng A có giá trên 50 triệu đồng/m2 lại có xu hướng giảm giá, do nhu cầu từ thị trường không mạnh.
“Hiện nay, các căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 còn lại rất ít, hầu như chỉ nằm ở khu vực xa trung tâm. Hiên những căn hộ có giá dưới 1,5 tỷ đồng chủ yếu nằm ở các quận xa trung tâm như dự án Xuân Mai Complex, khu đô thị Xa La, khu đô thị Thanh Hà... thuộc quận Hà Đông”, bà Yến nói.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhận định: Trong năm 2021, do khan hiếm nguồn cung, nên giá chung cư vẫn dự kiến tăng, nhất là dòng sản phẩm căn hộ bình dân, dưới 2 tỷ đồng.
Do đó, để giá nhà tại các đô thị lớn “hạ nhiệt”, Chính phủ, Bộ Xây dựng cần tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản, ví dụ như sửa đổi Luật Đất đai 2013, hoặc tập trung vào một số ưu đãi về quy hoạch, bố trí quỹ đất, thủ tục đầu tư xây dựng và cơ chế huy động vốn...
