Vì sao liên danh sẽ không được đấu giá quyền sử dụng gần 10.000 m2 đất tại Hà Nội?

Mới đây, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP. Hà Nội phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng 9.759 m2 đất ở tại vị trí X6, xã Lại Yên, huyện Hoài Đức để thực hiện Dự án Xây dựng nhà ở thấp tầng để bán. Quy mô Dự án gồm 71 căn nhà ở liền kề thấp tầng và 34 căn nhà ở biệt thự.

Giá khởi điểm là 60,916 triệu đồng/m2. Tổng giá trị QSDĐ đấu giá là 594,4 tỷ đồng. Tiền đặt trước tham gia đấu giá bằng 20% giá trị QSDĐ tính theo giá khởi điểm là 118,895 tỷ đồng. Thời gian nộp hồ sơ tham gia đấu giá đến 17h00 ngày 11/11/2022.

Được biết, tổng mức đầu tư của Dự án dự kiến là 781,56 tỷ đồng, gồm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng nhà ở thấp tầng, cây xanh, công trình công cộng.

Theo thông báo đấu giá, đối tượng tham gia đấu giá là tổ chức kinh tế độc lập (không được liên danh); không được sử dụng vốn ngân sách nhà nước để tham gia đấu giá. Nhà đầu tư phải bảo đảm đủ năng lực tài chính để thực hiện Dự án như: có vốn sở hữu để thực hiện Dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của Dự án (là 156,312 tỷ đồng); vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư phải đáp ứng cho tất cả các dự án mà nhà đầu tư đang thực hiện. Nhà đầu tư có khả năng huy động vốn để thực hiện Dự án từ các tổ chức tín dụng; có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

Những năm gần đây một số địa phương cho phép liên danh nhà đầu tư tham gia đấu giá. Như, Liên danh Công ty CP Đầu tư và Xây dựng ADI - Công ty CP Đông Sơn Thanh Hóa trúng đấu giá 375 lô đất tại Dự án Khu dịch vụ thương mại, văn phòng và dân cư thuộc Khu đô thị Đông Hương, TP. Thanh Hóa.

Tại Phú Yên, Liên danh Công ty CP Đầu tư Nắng Ban Mai - Công ty CP Khải Huy Quân trúng đấu giá QSDĐ tại Dự án Khu dân cư đô thị liền kề phía Bắc đường Trần Phú, Phường 9, TP. Tuy Hòa (đợt 1 - giai đoạn 1).

Tuy nhiên, sau đó phải giải quyết tình huống vì theo quy định tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2013, không có trường hợp liên danh nhà đầu tư thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất thông qua đấu giá. Sự việc dẫn đến kéo dài thời gian phê duyệt kết quả trúng đấu giá, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các bên liên quan.

Theo một số chuyên gia pháp lý nêu quan điểm, hiện việc đấu giá QSDĐ để giao đất/cho thuê đất thực hiện dự án được điều chỉnh bởi các luật như: Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP về đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. Trong các văn bản pháp lý này không quy định rõ hay cấm liên danh nhà đầu tư tham gia đấu giá QSDĐ, do đó nhiều nơi có cách hiểu và vận dụng khác nhau.

Bên cạnh đó, Điều 5, Điều 38 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá phải là cá nhân hoặc tổ chức. Liên danh nhà đầu tư là từ tổ chức cộng lại, không có tư cách pháp nhân.

Nếu liên danh nhà đầu tư tham gia và trúng đấu giá QSDĐ có thể gây nhiều hệ lụy như: khi giao đất cho người trúng đấu giá (2 tổ chức, pháp nhân độc lập) tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp trong việc đứng tên QSDĐ, sổ đỏ, vai trò và nghĩa vụ của từng nhà đầu tư khi trúng đấu giá và thực hiện dự án; xuất hiện tình trạng các doanh nghiệp bất động sản nhỏ, yếu năng lực tài chính, kinh nghiệm liên danh cùng nhau tham gia đấu giá, khi triển khai dự án có thể bị kéo dài.

Để đảm bảo lựa chọn được nhà đầu tư có uy tín, năng lực và thực hiện đúng thời gian theo yêu cầu, tránh phát sinh rủi ro, cuộc đấu giá hơn 10.000m2 này sẽ không dành cho liên danh nhà đầu tư nữa.