Lỗi của người bán, người mua lẫn cơ quan quản lý
Vừa qua, anh Trần Văn Thanh (ngụ quận 9, TP HCM) đến cơ quan chức năng để làm giấy tờ hợp thức hóa căn nhà anh đã mua của ông Lê Thịnh. Sau khi kiểm tra hồ sơ, cán bộ phụ trách cho hay, căn nhà anh mua đã được chủ cũ sửa sang, cơi nới nên hiện trạng không còn được như ban đầu. Sau khi sửa nhà, chủ cũ chưa hoàn công để được cấp giấy mới mà lại chuyển nhượng cho người mua. Thế nên, cơ quan chức năng không thể tiến hành làm giấy tờ cho gia đình anh Thanh như hiện trạng. Qua tìm hiểu, được biết nhiều người cũng rơi vào trường hợp như anh Thanh.
Về vấn đề này, UBND TP HCM nhìn nhận, ở địa phương xảy ra khá phổ biến. Cụ thể, chủ nhà (hay còn gọi là chủ cũ) xây dựng mới hoặc cải tạo, cơi nới nhà nhưng chưa hoàn công (hiện trạng nhà thay đổi so với giấy chứng nhận cũ) mà lại thực hiện việc mua bán. Sau đó, người mua đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận, đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà theo hiện trạng nhà mới. Do căn nhà do chủ cũ tạo lập theo giấy chứng nhận gốc và hợp đồng mua bán không thể hiện tài sản theo đúng hiện trạng hiện có (gọi tắt là mua bán nhà sai hiện trạng) nên cơ quan cấp giấy chứng nhận không có cơ sở để đáp ứng theo yêu cầu của người mua.
UBND TP HCM đánh giá, lỗi trên xảy ra ở cả ba phía: Người bán, người mua và cả ở cơ quan quản lý. Lỗi ở người bán là chưa thực hiện việc chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định mà đã mua bán. Còn người mua, lý ra phải nắm rõ hiện trạng nhà thì họ lại chấp nhận giao dịch. Cuối cùng, để xảy ra tình trạng này có một phần trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc xử lý việc xây dựng, đăng ký biến động nhà, đất...
Những phương án đề xuất
Theo UBND TP HCM, Luật Đất đai năm 2013 đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý, chuyển nhượng nhà cửa, đất đai; bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư… Tuy nhiên, nhiều vướng mắc làm ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, nhà đầu tư. Do vậy, UBND TP HCM đã có văn bản đề nghị Thủ tướng, Bộ TNMT tháo gỡ ngay một số vấn đề, trong đó có việc cấp giấy chứng nhận nhà đất liên quan đến nội dung trên.
UBND TP đề xuất, đối với trường hợp mua bán nhà sai hiện trạng trước ngày 1/7/2006 (các trường hợp này trong thực tế không còn nhiều): Căn cứ Điểm G, Khoản 1, Điều 31 Nghị định 43/2014 (hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất cho người mua theo hiện trạng thực tế. Trong trường hợp nhà, công trình chỉ được tồn tại mà không đủ điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định thì cơ quan cỏ thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (chưa xem xét chứng nhận quyền sở hữu tài sản).
Còn với những trường hợp mua bán nhà sai hiện trạng sau ngày 1/7/2006, UBND TP HCM đề xuất: Chủ cũ phải có cam kết (lập thành văn bản, có chứng thực theo quy định) về việc đã bán (hoặc tặng cho) nhà theo hiện trạng thực tế và đồng ý cho người mua được chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định.
Sau khi có cam kết nêu trên thì cơ quan chức năng giải quyết cấp đổi giấy chứng nhận và chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ mới theo hiện trạng thực tế. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu phải phù hợp Điều 31, 32 Nghị định 43/2014 và phải có ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng nếu có vi phạm xây dựng (xây sai giấy phép xây dựng sau ngày 1/5/2009 hoặc xây dựng không phép sau ngày 1/7/2006).
Trong trường hợp các bên không cung cấp được cam kết, hoặc công trình chỉ được tồn tại mà không đủ điều kiện để chứng nhận quyền sở hữu tài sản theo quy định thì cơ quan có thẩm quyền chỉ cấp giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất (chưa xem xét chứng nhận quyền sở hữu tài sản). Những đề xuất trên theo UBND TP HCM nhằm đảm bảo quyền lợi cho người mua ngay tình.
