Rủi ro tiềm ẩn trong việc Bất động sản công nghiệp “tăng trưởng nóng”

Cảng biển và logistics được dự đoán sẽ tăng trưởng mạnh

Vượt qua một năm đầy thử thách với những biến động trên toàn cầu, Việt Nam đã bắt đầu năm 2021 với đầy triển vọng khi vươn lên vị trí top 10 các thị trường logistics mới nổi toàn cầu. Với tổng điểm 5,67 trên 10, nước ta đã thăng ba bậc trong bảng xếp hạng này.

Theo Tổng Cục Thống Kê, tổng giá trị xuất nhập khẩu là 543.9 tỷ USD trong 2020, tăng đến 5,1% so với cùng kỳ. Đồng thời, tuy bị ảnh hưởng bởi đại dịch, song khả năng tăng trưởng giao thương của cả nước vẫn được đánh giá khả quan dựa trên những hiệp định thương mại được kí gần đây, bao gồm Hiệp Định Thương Mại Tự Do EU-Việt Nam (EVFTA) và Hiệp Định Đối Tác Kinh Tế Toàn Diện Khu Vực (RCEP).

Doanh thu của ngành cảng biển và logistics được dự báo sẽ tăng đến 10% trong 2021.

Theo Công Ty Cổ Phần Chứng Khoán SSI, giá trị xuất nhập khẩu thông qua đường cảng biển dự đoán sẽ tăng đến 10% trong 2021, được thúc đẩy bởi sự phục hồi của nền kinh tế toàn cầu, hiệp định thương mại và dịch chuyển chuỗi sản xuất khỏi Trung Quốc. Với đà phát triển nhanh như hiện nay, tiềm năng phát triển của ngành cảng biển và logistics được dự đoán sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2021.

Cụ thể, doanh thu của ngành cảng biển và logistics sẽ tăng đến 10% trong 2021 theo dự đoán của SSI, và ngành sẽ tiếp tục đà phát triển tầm 12-14% như các năm vừa qua.

Ông Troy Griffith, Phó Tổng Giám Đốc Savills Việt Nam cho rằng, “Chính Phủ Việt Nam đang đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng và quảng bá các cụm doanh nghiệp nhằm thu hút các doanh nghiệp có giá trị cao trong chuỗi cung ứng. Những khoản miễn thuế cao cho các doanh nghiệp đang góp phần đảm bảo tính cạnh tranh lành mạnh trong khu vực”.

Để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng trong lĩnh vực xuất nhập khẩu, năng lực của các cảng biển và ngành logistics trong nước đang được nâng cấp và cải thiện. Với việc mở rộng quy mô các cảng biển như Cái Mép - Thị Vải và Lạch Huyện, Việt Nam sẽ thu hút được những tàu hàng có tải trọng lớn thay vì đến các cảng tại Singapore và Hong Kong. Trong năm nay, cảng Gemalink, cảng nước sâu lớn nhất cả nước và top 19 cảng nước sâu lớn nhất thế giới, được dự báo sẽ đạt được mức vận hành lên tới 80% và 100% với 1,5 triệu TEU trong năm 2022.

Đồng thời, theo khảo sát của Hiệp Hội Doanh Nghiệp Dịch Vụ Logistics Việt Nam (VLA), nước ta hiện có khoảng 30.000 công ty logistics trên khắp cả nước, trong đó, có 4.000 doanh nghiệp ngoại. Theo VLA, ngành logistics được dự đoán sẽ tăng trưởng trong năm 2021 khi kinh tế toàn cầu được kì vọng sẽ hồi phục.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhìn từ sự cố kênh đào SUEZ 

Cùng với nhu cầu ngày càng tăng của cảng biển và ngành logistics, nhu cầu thuê kho bãi hiện nay cũng đang theo sát. Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định: “Với kì vọng tăng trưởng trong xuất nhập khẩu và sản xuất trong nước, nhu cầu cho cơ sở hạ tầng logistics đang được thúc đẩy. Trong những năm gần đây, tổng diện tích kho bãi theo quan sát đã tăng đáng kể, và giá đã tăng từ 5-10% mỗi năm”.

Ông John Campbell, Quản lý bộ phận BĐS Công nghiệp, Savills Việt Nam.

Theo số liệu từ Savills Việt Nam, giá thuê trung bình cho nhà kho tại Vùng Kinh Tế Phía Bắc và Nam trong năm 2020 lần lượt là 4.1 USD/m2/tháng và 4.4 USD/m2/tháng. Tại các tỉnh như Long An và Bình Dương, những dự án kho bãi và cơ sở phân phối mới đang mọc lên dày đặc khi khu vực TP HCM và Bình Dương đối diện với vấn đề thiếu hụt nguồn cung.

Ông John cũng dẫn chứng: như tại Long An, JD.com đã đầu tư vào dự án kho bãi mới lên đến 10 héc-ta tại huyện Đức Hòa, và Cianiao (Đơn vị cung cấp logistic cho Alibaba) đã đầu tư vào dự án kho bãi tại huyện Bến Lức; hay như trong năm ngoái, thị trường cũng từng chứng kiến LOGOS Property, tham gia thị trường với liên doanh kho bãi với mức đầu tư 350 triệu USD. Nhà đầu tư từ Úc này cũng đã đầu tư xây kho bãi riêng tại huyện Cần Giuộc, Long An.

Dựa trên Báo cáo chi phí thuê kho bãi toàn cầu, các chuyên gia của Savills cũng nhận định rằng khi phân tích chi phí thuê kho bãi, ngoài giá thuê thì chi phí nhân công cũng hết sức quan trọng khi chiếm tỷ lệ cao trong tổng chi phí vận hành kho bãi. Bên cạnh đó là chi phí điện, dầu diesel để vận hành các tòa nhà và phương tiện vận tải.

Cũng theo ông John: “Báo cáo của 54 thị trường tại 21 quốc gia cho thấy,Việt Nam đang là nơi có chi phí vận hành thấp nhất trong bảng xếp hạng, dẫn đầu bởi Hà Nội khi chi phí nhân công cộng với chi phí năng lượng đều ở mức thấp. Việt Nam đang trở thành một điểm đến rất thu hút với các doanh nghiệp đa quốc gia khi mức chi phí hấp dẫn, tuy nhiên, chính phủ đang muốn nhắm đến những doanh nghiệp có giá trị cao.”

Tuy nhiên, bức tranh tăng trưởng này không phải là không có rủi ro. Việc kênh đào Suez tắc nghẽn mới đây do con tàu Ever Given đã cho thấy những rủi ro tiềm tàng với các doanh nghiệp tại Việt Nam, khi sự cố này gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc xuất nhập khẩu của Việt Nam với những khách hàng lớn tại châu Âu và Hoa Kỳ, dẫn đến đình trệ giao thương hàng loạt.

Nếu các sự việc tương tự diễn ra, các doanh nghiệp xuất khẩu hải sản sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng khi họ sẽ phải chịu trách nhiệm về những đơn hàng bị giao chậm trễ.

Để giảm thiểu những rủi ro kinh tế, Bộ Công thương đã khuyến nghị các nhà xuất khẩu nên có những biện pháp cụ thể để đối phó với biến cố trên. Các doanh nghiệp nên có bảo hiểm cho các kiện hàng để giảm thiểu các rủi ro về vấn đề chậm trễ hoặc hàng hóa hư hỏng, đặc biệt đối với những mặt hàng dễ hư tổn như thủy hải sản. Khi có vấn đề, các doanh nghiệp nên chủ động liên lạc với các văn phòng giao thương và làm việc với đối tác để tránh tranh chấp.