Yếu tố công khai minh bạch của thị trường BĐS được coi là chìa khóa cho sự thực hiện thành công các vai trò đó, là hệ thống pháp luật đầy đủ, rõ ràng và ổn định, quy hoạch sử dụng đất khả thi, công khai, giá đất được xác định phù hợp với giá thị trường hoặc theo giá thị trường, có cơ chế định giá chính xác; mọi thửa đất đang sử dụng phải được nhà nước công nhận về mặt pháp lí, dễ dàng đăng kí quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng kí giao dịch khi thực hiện các quyền đối với BĐS; thông tin về BĐS đầy đủ, chính xác, công khai và mọi chủ thể đều được quyền tiếp cận.
Chính sách đã có
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 việc thu hồi đất theo quy hoạch đã được phê duyệt, đất đã thu hồi được đưa ra đấu giá để Nhà nước quyết định giao, cho thuê đất đối với người trúng đấu giá. Kinh phí để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho giải phóng mặt bằng được lấy từ Quỹ phát triển đất.
Trên thực tế, Quỹ này cũng không đủ tiềm năng tài chính để thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy hoạch đã được phê duyệt. Từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, một số địa phương vẫn thực hiện cơ chế giao đất trực tiếp cho các nhà đầu tư được chỉ định, một số địa phương lại thực hiện cơ chế đấu thầu dự án.
Cơ chế đấu giá đất mới chỉ được áp dụng cho các dự án “chia lô bán nền” cấp huyện, chưa được thực hiện cho các dự án đầu tư. Như vậy, cơ chế đấu giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 đã được đổi mới nhưng cũng chưa phù hợp với thực tế nhu cầu phát triển.
Gần đây, TP. Hồ Chí Minh đưa ra đấu giá 4 khu đất đã giải phóng mặt bằng tại Thủ Thiêm. Kết quả đấu giá đã gây nhiều bất ngờ cho các nhà quản lý đất đai và bất động sản (BĐS), cũng như nhiều nhà khoa học, nhiều thành viên của giới kinh doanh BĐS.
Từ kết quả đấu giá có thể thấy giá trúng đấu giá cao hơn gấp từ 4 lần cho tới hơn 8 lần giá khởi điểm theo định giá của địa phương. Nhìn vào chi tiết hơn, một mặt định giá đất chưa quan tâm tới tiềm năng đất đai thực của Thủ Thiêm nhưng mặt khác cũng thấy có những biểu hiện không lành mạnh của thị trường BĐS.
Định hướng tương lai
Theo kinh nghiệm của các nước phát triển, muốn nền kinh tế phát triển lành mạnh thì phải đảm bảo được việc đầu tư vào BĐS trong một giới hạn nhất định, khoảng 30% tổng vốn đầu tư xã hội, khoảng 70% lượng vốn đầu tư xã hội phải đặt vào sản xuất - kinh doanh.
Việc thực hiện rà soát pháp luật để tạo dựng một thị trường BĐS phát triển lành mạnh, cơ chế đấu giá đất phù hợp tạo hiệu quả vốn hóa đất đai là một nhiệm vụ khó khăn. Trước hết, đây không phải là nhiệm vụ sửa một luật là có thể giải quyết được. Đây là nhiệm vụ mang tính tổng hợp cần tới sức mạnh chung của Chính phủ, Quốc hội để khẳng định tính hệ thống.
Như vậy, việc rà soát pháp luật, một mặt để phát hiện những hành vi lợi dụng pháp luật, mặt khác để sửa đổi pháp luật phải đảm bảo tính hệ thống, được coi như vấn đề lớn của đất nước, không phải chỉ của các cơ quan nhà nước.
Chúng ta buộc phải tìm giải pháp giảm lợi nhuận khi đầu tư vào đất đai mới hy vọng dòng tiền đầu tư của xã hội chảy mạnh vào sản xuất - kinh doanh. Các nước phát triển dùng giải pháp duy nhất là nâng cao thuế BĐS và từ đó chuẩn hóa được các hình thức vốn hóa đất đai, trong đó có định giá đất và đấu giá đất. Đó cũng là kinh nghiệm cho Việt Nam.
Sự phát triển của thị trường BĐS liên quan rất mật thiết tới hệ thống pháp luật có đủ độ tin cậy và minh bạch hay không? Bởi vậy, vấn đề có ý nghĩa sống còn đối với thị trường BĐS hiện nay là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật, loại bỏ những chồng chéo, xung đột giữa các văn bản pháp luật liên quan, kiên quyết xây dựng thị trường BĐS chính thức, đáp ứng được các yếu tố cơ bản cho quá trình hội nhập.
Để công tác quản lý đất đai, bất động sản, nhà ở trong thời gian tới hiệu quả, phù hợp với thực tiễn và quy định của pháp luật, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.
PGS.,TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội BĐS Việt
