Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai?
Trong hệ thống pháp luật Việt Nam không đưa ra quan niệm thế nào là bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai. Nhưng từ quy định về tài sản hình thành trong tương lai và BĐS thì có thể khái quát, BĐS hình thành trong tương lai là BĐS chưa được hình thành hoặc BĐS đã hình thành những chủ thể xác lập quyền sở hữu đối với BĐS sau thời điểm xác lập giao dịch. Cụ thể.
Theo Điều 105 và 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản (BĐS) và động sản. BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”.
Theo đó, tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
Còn tài sản hình thành trong tương lai bao gồm, tài sản chưa hình thành và tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.
Như vậy, BĐS và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Nhà ở cũng có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Theo Khoản 1 và khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 nêu:
Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/ 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:
Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);
Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định đối với nhà ở có sẵn nêu trên.
Từ các quy định nêu trên có thể thấy, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì chưa đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy).
Nghĩa vụ thanh toán hợp đồng của khách hàng
Nghĩa vụ thanh toán là một nghĩa vụ bắt buộc khi các bên tham gia vào một gia dịch dân sự nào đó. Và đối với hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong lương lai cũng vậy. Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy đinh rất cụ thể về việc Thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.
Tại Điều 57 của Luật kinh doanh BĐS quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai:
Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Như vậy, theo quy định thì việc thanh toán mua nhà hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần và lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Do đó, bạn lưu ý khi ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai cần kiểm tra trình tự thanh toán nêu trên.
Quy định bắt buộc thanh toán làm nhiều đợt là hợp lý và không vi phạm quyền tự định đoạt của các bên trong hợp đồng bởi nghĩa vụ thanh toán của bên mua trong quan hệ này phát sinh khi đối tượng mua bán chưa hình thành trên thực tế, nếu thanh toán một lần thì dễ nảy sinh vấn đề chiếm dụng vốn của chủ đầu tư.
Nghĩa vụ thanh toán là nghĩa vụ căn bản nhất của bên mua, thuê mua BĐS, bởi vậy, vấn đề thanh toán đúng tiến độ và phạt vi phạm hợp đồng trong trường hợp thanh toán không đúng tiến độ đã được thỏa thuận là một nội dung quan trọng luôn được chủ đầu tư quy định cụ thể trong hợp đồng mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.
