Nghị định 25: Tháo gỡ điểm nghẽn giao đất, 'quẳng gánh lo' cho doanh nghiệp

Nút thắt gây đình trệ dự án

Qua 5 năm thực hiện, Nghị định 30 đã tạo ra khung pháp lý nhằm tăng cường công khai, minh bạch trong quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án PPP và dự án đầu tư có sử dụng đất. Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đã góp phần tích cực vào thu hút vốn phát triển hạ tầng kỹ thuật đô thị, hình thành các khu đô thị mới, giảm áp lực cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, do chịu sự điều chỉnh của nhiều luật nên việc thực hiện Nghị định 30 còn nhiều vướng mắc, khiến các địa phương gặp khó khăn, làm giảm sự hấp dẫn đối với nhà đầu tư, đặc biệt là các nội dung liên quan đến dự án đầu tư có sử dụng đất. Nhiều dự án vẫn chưa kêu gọi được nhà đầu tư dẫn đến quá trình sơ tuyển chỉ có một hoặc một vài nhà đầu tư tham gia, sau đó chỉ có một nhà đầu tư trúng sơ tuyển, dẫn đến chỉ định thầu.

Vướng mắc nổi bật nhất, được nhiều địa phương phản ánh liên quan đến các dự án đầu tư có sử dụng đất. Theo đó, Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn chưa phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức gồm đấu thầu, quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, việc xác định giá trị M3 (giá sàn nộp ngân sách nhà nước) cũng là khó khăn rất lớn đối với nhiều đơn vị khi xây dựng hồ sơ mời thầu.

Thiếu hướng dẫn cụ thể, địa phương lúng túng trong việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu. Ảnh minh họa

Sự chồng chéo và thiếu nhất quán trong các bộ luật có liên quan cũng là nguyên nhân khiến nhiều địa phương lúng túng trong việc thực thi pháp luật, “không dám” giao dự án mới cho nhà đầu tư hoặc “không dám” giao đất cho nhà đầu tư đã trúng thầu, dẫn tới hàng loạt dự án, nhất là các dự án bất động sản bị đình trệ. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển kinh tế của các địa phương cũng như cơ hội đầu tư của doanh nghiệp.

“Tại rất nhiều dự án trong diện tạm dừng để xem xét việc giao đất, cho thuê đất, nhà đầu tư đã phải bỏ ra hàng trăm tỷ đồng để tham gia giải phóng mặt bằng khu đất thực hiện dự án đã trúng thầu. Do vậy, khi các địa phương lo sợ, lúng túng trong việc giao đất, chủ đầu tư không chỉ đứng trước nguy cơ thiệt hại về chi phí đã đầu tư, mà còn có thể mất rất nhiều cơ hội kinh doanh”, đại diện một doanh nghiệp cho biết.

Sau nhiều mong đợi, doanh nghiệp được cởi trói

Lắng nghe các kiến nghị tháo gỡ, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP với nhiều điểm mới, trong đó quy định: Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án.

Những quy định mới tại Nghị định 25 đã khắc phục được một số vướng mắc, rút ngắn một số thủ tục, mở ra các cơ hội lớn cho nhiều địa phương và doanh nghiệp đã hoàn thành xong thủ tục đấu thầu và đang chờ hướng dẫn giao đất để thực hiện dự án trên cả nước.

Đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, những vướng mắc, lấn cấn đối với nhiều địa phương đã được tháo gỡ, khơi thông thủ tục pháp lý. Nghị định 25 phân định rõ trường hợp giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức bao gồm: đấu thầu dự án theo Luật Đấu thầu; đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai; quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.

Trong đó, Nghị định này nêu rõ điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất. Trước hết, phải thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị. 

Thứ hai là phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật. 

Thứ ba là không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nghị định 25 cũng quy định cụ thể các nội dung về xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; tiêu chuẩn, nguyên tắc xét duyệt trúng thầu; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu…

Đối với việc xác định giá trị M3, Nghị định 25 quy định giá trị M3 được xác định mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Giá trị này phải phản ánh bản chất lợi thế của khu đất (như một giá trị thương quyền để được đầu tư dự án trên khu đất đó.

Đáng chú ý, Nghị định 25 cũng xác định việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Điều 60, Nghị định 25 đã quy định rõ trách nhiệm của các bên (bao gồm bên mời thầu, nhà đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai) trong việc thu hồi đất; phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thực hiện giải phóng mặt bằng ngay sau khi ký kết hợp đồng dự án.

Bên cạnh đó, theo Nghị định này, việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó, áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở hồ sơ xin giao đất/thuê đất của nhà đầu tư trúng đấu thầu, UBND cấp có thẩm quyền thực hiện phê duyệt, tính giá đất, giao đất/cho thuê đất để nhà đầu tư thực hiện dự án. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bàn giao đất trên thực địa sẽ được thực hiện ngay sau khi doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất/ thuê đất theo quy định.

Với những quy định trên, Nghị định 25 sẽ là căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đầu thầu, tạo sự yên tâm, tin tưởng cho các doanh nghiệp khi tham gia đấu thầu thực hiện dự án.

Đặc biệt, đối với các dự án đã hoàn thành thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư nhưng chưa thể triển khai do chưa được Nhà nước giao đất/cho thuê đất trong thời gian qua nay sẽ được tái khởi động, giảm thiểu thiệt hại kinh tế cho cả nhà đầu tư và xã hội.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, những quy định mới được ban hành đảm bảo “không trái với quy định của luật hiện hành” như ý kiến thống nhất của Bộ Tư pháp, đồng thời đảm bảo lợi ích của Nhà nước, người dân, thông qua cơ chế đề xuất nộp ngân sách nhà nước, tương tự cơ chế đấu giá. 

Thực tế cho thấy, ngân sách nhà nước nhiều nơi không đủ cho công tác giải phóng mặt bằng để triển khai đấu giá. Trong điều kiện đó, cơ chế đấu thầu là một giải pháp để kêu gọi nguồn vốn tư nhân đồng hành trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đi cùng với việc triển khai các dự án, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Các chuyên gia đánh giá, sự ra đời của Nghị định 25 là minh chứng rõ nét cho quyết tâm của Thủ tướng trong việc tháo gỡ các vướng mắc thể chế, để giải phóng tối đa những nguồn lực đang bị tắc nghẽn trong nền kinh tế.

Do vậy, quá trình thực thi Nghị định này được kỳ vọng sẽ mở ra các cơ hội cho nhiều địa phương và doanh nghiệp, khơi thông dòng chảy nguồn cung dự án, tạo động lực mới cho thị trường bất động sản cả nước.