Khó khăn khi phát triển nhà ở xã hội

Nhìn đâu cũng gặp khó 

Theo ông Trần Hoàng Ngân, Viện trưởng Viện NCPT TP HCM, thông qua công tác nghiên cứu, tọa đàm về phát triển loại hình NƠXH trên địa bàn do Viện tổ chức, thấy rằng, nhu cầu mua, thuê, thuê mua NƠXH thời gian qua là khá lớn.

Những người có nhu cầu thường là cán bộ, công chức, viên chức; sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên các đơn vị công an và quân đội; hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở; hộ người có công với cách mạng; hộ thu nhập nghèo và cận nghèo…

Tuy nhiên, công tác đầu tư, xây dựng NƠXH đang gặp nhiều khó khăn khiến việc phát triển loại hình này không được như mong đợi. Thủ tục đầu tư dự án NƠXH không khác dự án nhà ở thương mại (NƠTM), thậm chí chủ đầu tư phải chịu thêm một số thủ tục khác như thẩm định giá, xác nhận đối tượng mua, thuê mua NƠXH…

Trong khi đó, cả hai loại hình dự án này đang gặp nhiều khó khăn trong các thủ tục về tài chính và đất đai. Một số dự án NƠXH triển khai rất vất vả, kéo dài, thậm chí không thực hiện được do còn một phần đất dự án không thỏa thuận được giá bồi thường, hỗ trợ với người dân, vướng đất do Nhà nước quản lý (bờ bao, mương nước, đường đi...). 

Cạnh đó, các dự án NƠTM có quy mô sử dụng đất trên 10ha, tuy đã xác định quỹ đất 20% xây dựng NƠXH, nhưng một số chủ đầu tư ưu tiên đầu tư xây dựng trước NƠTM mà không đầu tư NƠXH. Hiện không có quy định chế tài xử lý sai phạm trên. Sở Xây dựng đã đề xuất hoàn tiền quỹ đất này cho chủ đầu tư, sau đó tổ chức đấu thầu; tuy nhiên, hiện vẫn chưa có văn bản hướng dẫn từ Sở Tài chính.

Một khó khăn khác là thiếu vốn đầu tư NƠXH. Trong khi đó, nguồn vốn thu từ điều tiết 20% nghĩa vụ NƠXH bằng hình thức nộp bằng tiền với các dự án NƠTM có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10ha chưa được phân bố lại để đầu tư NƠXH.

Theo quy định, tiền sử dụng đất do chủ đầu tư nộp ban đầu sẽ được trích lại 20% dành cho NƠXH nhưng lại hòa chung vào ngân sách, không thể tách riêng. Sở Xây dựng và Sở Tài chính đều có văn bản đề nghị hướng dẫn của Bộ Xây dựng, nhưng chưa được trả lời.

Chi phí bồi thường theo quy định không được tính vào giá bán NƠXH, gây thiệt hại về tài chính cho chủ đầu tư, không đảm bảo mức tối đa lợi nhuận 10% cho chủ đầu tư dự án NƠXH. Khi chủ đầu tư thế chấp dự án NƠXH để vay tiền ngân hàng, người mua không thể vay tiền ngân hàng bằng thế chấp chính căn nhà muốn mua. Đồng thời, người mua NƠXH thường không có thế chấp nào khác nên họ không thể tiếp cận được các khoản vay.

Những đề xuất đột phá

Giải quyết các vướng mắc này, nhiều chuyên gia đề xuất, với các dự án NƠTM có quy mô sử dụng đất trên 10ha, cần có biện pháp chế tài đối với chủ đầu tư không hoặc chậm trễ đầu tư NƠXH. Quỹ đất này cần được thu hồi hoặc TP hoàn tiền để giao cho chủ đầu tư khác phát triển dự án NƠXH. Đề nghị Sở Xây dựng tiếp tục đề xuất Bộ Xây dựng nội dung nêu trên.

Một đề xuất nữa là khai thác các quỹ đất trống, chưa sử dụng để phát triển NƠXH cho thuê, vận hành từ 5 - 10 năm. Quỹ đất này có thể là các khu đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc các khu đất NƠXH tại các dự án NƠTM do chủ đầu tư bàn giao.

Trong các dự án này, sử dụng kỹ thuật lắp ghép trong xây dựng; đảm bảo giảm chi phí đầu tư; đồng thời rút ngắn thời gian thi công và di dời khi kết thúc dự án. Đây là giải pháp nhiều quốc gia thực hiện để giải quyết khó khăn về nhà ở cho dân.

Về nguồn vốn để xây dựng NƠXH, đề xuất Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng hướng dẫn phương thức quản lý, sử dụng nguồn vốn thu từ điều tiết 20% nghĩa vụ NƠXH bằng hình thức nộp bằng tiền với các dự án NƠTM có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10ha. Nguồn vốn này cần phân bổ lại để đầu tư NƠXH trên địa bàn TP.

Mặt khác, cũng theo đề xuất của Sở Xây dựng, trong giai đoạn 2016 - 2020, TP cần cân đối phân bổ nguồn vốn ngân sách (khoảng 10%) là 2.183 tỷ đồng để đầu tư xây dựng NƠXH thuộc sở hữu nhà nước.

Các giai đoạn sau, TP tiếp tục đầu tư các dự án NƠXH sử dụng vốn ngân sách và bồi thường giải phóng mặt bằng thu hồi đất tại các quỹ đất ở vùng ven, tạo quỹ đất sạch giao cho các chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý khai thác NƠXH. Cạnh đó, địa phương cần tận dụng thêm các nguồn lực đóng góp từ các nhà từ thiện, hảo tâm trong việc huy động nguồn lực phát triển NƠXH.

Về thủ tục hành chính, Viện NCPT TP HCM cho rằng, cần thực hiện cơ chế “Một cửa liên thông điện tử” trong công tác cấp Giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền Sở Xây dựng để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư. TP cần áp dụng mẫu thiết kế điển hình NƠXH để giảm chi phí thiết kế và rút ngắn thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công, cấp phép xây dựng. 

Cuối cùng là TP cần tiếp tục đề xuất với Bộ Tài chính cho phép tính chi phí bồi thường vào giá bán NƠXH để đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư; đề xuất với Ngân hàng Nhà nước xem xét và cho phép dùng tín chấp, thay vì thế chấp, để khách hàng vay tiền ngân hàng mua NƠXH.