Hướng mở cho bất động sản TP Hồ Chí Minh

“Ăn nên làm ra” khi mở rộng thị trường

Hết quý 1/2019, thị trường bất động sản khan nguồn cung, nguyên nhân xuất phát từ việc một số tỉnh thành như Hà Nội, TP HCM đang mạnh mẽ rà soát lại các dự án đã chấp thuận đầu tư nhưng chậm triển khai, đồng thời hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án phát triển nhà ở trong khu vực nội thành nội thị.

Bên cạnh đó, nguyên nhân cũng do tác động từ các chính sách tín dụng của hệ thống các ngân hàng thông qua việc “siết van” tín dụng cho vay trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản. Các DN có các dự án đã được chấp thuận đầu tư đang loay hoay hoàn chỉnh các thủ tục pháp lý dự án và xây dựng hạ tầng kỹ thuật để tiếp cận và đáp ứng được nhu cầu đòn bẩy tài chính. 

Việc hạn chế nguồn cung trong thời gian qua khiến cho giá bất động sản đã xác lập một mặt bằng giá mới là tăng giá nhanh trong một thời gian nhất định. So với cùng kỳ năm 2018, phân khúc căn hộ trung, cao cấp có tỷ lệ tăng giá từ 15% đến 20%, phân khúc nhà ở thấp tầng có tỷ lệ tăng giá từ trên 20%, phân khúc đất nền có tỷ lệ tăng giá cao nhất là từ trên 30%. 

Đối với DN đầu tư kinh doanh bất động sản, dù có cảnh khan hiếm nguồn cung tại khu vực nội thành, nội thị nhưng nó cũng sẽ mở ra cơ hội lớn cho các DN bất động sản lớn, có tầm nhìn chiến lược dài hạn. Điều này thể hiện ở việc các DN này đã xây dựng được chiến lược, kế hoạch kinh doanh cho nhiều năm và họ cũng đã có được sự cam kết tài trợ xuyên suốt từ các tổ chức tài chính dài hạn.

Ngoài việc các DN này mạnh về “tiền mặt” do tích luỹ để tái đầu tư thì hầu hết các DN lớn đã chủ động tiếp cận nguồn vốn dồi dào thông qua việc phát hành cổ phiếu ra công chúng, thông qua nguồn vốn từ các quỹ đầu tư. 

Điều cốt lõi của các DN lớn là họ đã tích tụ được quỹ đất, quỹ dự án ở nhiều khu vực, do đó họ sẵn sàng chủ động được việc tái cấu trúc phân vùng đầu tư. Cụ thể như Vinhomes, Novaland, Đất Xanh, FLC; Sungroup và một số doanh nghiệp lớn khác. Khi thị trường bất động sản tại các thành thị lớn gặp khó khăn thì họ chuyển hướng phân vùng đầu tư, phân bổ lại nguồn lực, nguồn vốn ra các vùng khác ngoài Hà Nội và TP HCM như Cần Thơ, Nha Trang, Phú Quốc... Thực tế cho thấy các DN này đang được xem là “ăn nên làm ra” tại các thị trường mới này. 

Hình thành những liên minh doanh nghiệp

Đối với các DN vừa và nhỏ, thực tế cho thấy thời điểm này là thời điểm tương đối khó khăn do thiếu một giải pháp tổng thể, thiếu vốn. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhiều DN vừa và nhỏ đã biết hợp sức lại với nhau, cùng góp vốn đầu tư chung để phát triển dự án. Bên cạnh đó một số DN vừa và nhỏ đã mạnh mẽ tái cấu trúc, chuyển hoá thành mô hình công ty đại chúng, niêm yết, tiếp cận nguồn vốn từ các quỹ đầu tư. Các DN này cũng đã chuyển hướng, phân lại vùng đầu tư kinh doanh, phát triển dự án tại các vùng ven, các tỉnh...

Đối với các DN bất động sản chủ yếu phát triển kinh doanh thuần tuý là mảng phân phối sản phẩm thì đây là thời điểm họ gặp nhiều thách thức. Để tồn tại và phát triển được đòi hỏi phải mạnh mã tái cấu trúc nguồn lực.

Thực tế cho thấy trong 3 tháng đầu năm, tình hình thu hẹp, cắt giảm, cơ cấu lại sản phẩm kinh doanh từ các DN này diễn ra mạnh mẽ. Đa số các công ty đã hình thành các liên minh phân phối. Ngoài việc hợp sức bằng nguồn lực nhân sự thì họ đã hợp sức với nhau bằng tài chính nhằm tạo ra hệ thống lớn, giải quyết tốt bài toán kinh doanh tại các thị trường mở, phân bổ được rủi ro và giảm thiểu chi phí từ hệ thống. 

Đối với khách hàng là nhà đầu tư, người có nhu cầu mua nhà để ở, trong suốt 10 năm biến động của thị trường thì giờ đây họ đã là những nhà đầu tư thông minh và chuyên nghiệp. Những cá nhân, tổ chức tham gia vào lĩnh vực này trong một thời gian ổn định đã tích luỹ được nền tảng “lỗ ít lãi nhiều”.

Việc chuyển hoá nhu cầu đầu tư vào sản phẩm bất động sản giờ đây đã rất uyển chuyển và linh hoạt. Lúc thị trường bất động sản nhà ở tại các thành phố lớn có thanh khoản kém thì họ đã lách sang các vùng lân cận thông qua việc đầu tư đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng. Họ là nhân tố quyết định phát triển thị trường ổn định thông qua các DN đầu tư và kinh doanh bất động sản.