Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) vừa công bố Báo cáo thị trường Bất động sản Nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 3/2022 với chủ đề: "Phá băng" Nhà ở xã hội. Báo cáo đã đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết nhằm giải tỏa vướng mắc liên quan nhà ở xã hội (NOXH).
Theo DKRA Group, cơ chế, chính sách phát triển NOXH hiện nay còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh, bổ sung kịp thời.
Đầu tiên là cơ chế, chính sách phát triển NOXH còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh, bổ sung kịp thời như: quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án NOXH.
Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án NOXH không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất…); chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất phát triển NOXH nhưng lợi nhuận phát triển lại bị giới hạn ở mức 10% tổng chi phí đầu tư, khiến loại hình này trở nên kém hấp dẫn...
Do đó, hầu hết các chủ đầu tư lựa chọn phương án nộp phí/lệ phí cho phần diện tích đất dùng làm NOXH thay vì triển khai dự án để tối ưu hiệu quả kinh doanh.
Đối với người mua nhà, khả năng tiếp cận sản phẩm NOXH bị hạn chế trên nhiều phương diện do thông tin về các dự án NOXH hiện nay chưa được công bố rộng rãi, quy trình thẩm định, chọn đối tượng kéo dài và xét duyệt phức tạp trong các gói vay ưu đãi mua NOXH. Song song, điều kiện ràng buộc thời gian sở hữu từ đủ 5 năm mới cho phép người mua sang nhượng lại căn hộ là quá dài…
Những thách thức này đã và đang trở thành rào cản phát triển của loại hình NOXH tại Việt Nam trong nhiều năm qua.
Để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho công nhân, người thu nhập thấp đến năm 2030, bà Lương Thị Thanh Huyền, Trưởng phòng Pháp lý DKRA Group cho rằng, trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.
Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng NOXH độc lập tương tự các nước phát triển. Đồng thời, quan tâm xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua NOXH phù hợp với đặc thù từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi… để “phá băng” cho NOXH.
Mới đây, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã đề xuất Bộ Xây dựng cho UBND TP.HCM được quyết định hình thức thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội cho các dự án nhà ở thương mại từ 2 ha đến 10 ha. Theo đó, chủ đầu tư có thể thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội bằng tiền tương đương giá trị 20% đất của dự án, có thể xây dựng nhà ở xã hội trên 20% đất dự án hoặc có thể bàn giao quỹ nhà tương đương giá trị quỹ đất 20%.
Ngoài ra, Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM cũng có văn bản gửi kiến nghị của cử tri đến Bộ Xây dựng cho phép chủ đầu tư được chuyển giao quỹ đất hoặc quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% xây nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) cho rằng, nếu cho phép doanh nghiệp “chuyển giao quỹ nhà ở tương đương giá trị quỹ đất 20%”, Nhà nước sẽ có nhiều nhà ở xã hội hơn ở vị trí khác với mức giá vừa túi tiền cho người dân có thu nhập thấp.
