Giải pháp khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai

0:00 / 0:00
0:00

(PLVN) -  Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong khi chúng ta loay hoay tìm vốn từ FDI hay các nguồn khác thì lại để “hớ hênh” vốn tài chính nằm trong đất.

Ảnh minh hoạ
Ảnh minh hoạ

Còn bất cập trong quản lý đất đai

Tại tọa đàm “Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam” do Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (NEU) phối hợp với Tổng cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tổ chức cuối tuần qua, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng NEU cho rằng, kể từ khi thị trường QSDĐ ở nước ta chính thức được “khai sinh” năm 1993 cùng với sự ra đời của Luật Đất đai 1993, các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước, đặc biệt là về đất đai, đã không ngừng được bổ sung, hoàn thiện để tạo điều kiện cho thị trường QSDĐ và các tài sản trên đất phát triển, góp phần thúc đẩy sự phát triển nền kinh tế đất nước.

Tuy nhiên, theo ông Cường, thị trường QSDĐ ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế như: Tình trạng mất cân đối cung - cầu về đất đai trên các thị trường bộ phận, bất cập cơ chế giá đất thị trường, quá trình chuyển dịch đất đai chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện…

Phân tích nguyên nhân của những bất cập trên, ý kiến các chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam có các đặc trưng riêng. Đó là không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận QSDĐ. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng quyết định bởi các cơ quan quản lý có thẩm quyền sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Do sự phức tạp của QSDĐ nên quản lý BĐS còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá chưa phản ánh đúng cung - cầu của thị trường dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý BĐS ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan. Đây cũng là “lỗ hổng” cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển.

Phân tích sâu hơn về các tồn tại, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, hiện nay thực hiện chức năng thay mặt sở hữu toàn dân quyết định về đất đai là Nhà nước, Nhà nước đã tham gia trực tiếp vào thị trường. Tại các nước khác, chức năng này thể hiện dưới dạng bán đất công, cho thuê đất công do Bộ Tài chính quản lý để thu giá trị đất đai. Ở Việt Nam, chức năng này giao cho UBND cấp tỉnh và cấp huyện, dưới sự quản lý của Bộ TN&MT. Việc thực hiện chức năng quản lý đất đai, trong đó có quản lý việc thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận QSDĐ cũng do UBND cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện đặt dưới sự quản lý của Bộ TN&MT.

“Như vậy, đang xảy ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” và thiếu cơ chế kiểm soát quyền lực đối với chức năng Nhà nước quyết định về đất đai”- GS. Đặng Hùng Võ nhận định.

Cần triệt tiêu xung đột lợi ích

Đồng tình với quan điểm này, TS. Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia (NFSC), cho rằng công cụ chính sách điều tiết thị trường QSDĐ hiệu quả cần tập trung vào hai vấn đề: Triệt tiêu xung đột lợi ích trong công cụ chính sách điều tiết thị trường và có công cụ chính sách giảm đầu cơ.

Để gỡ bỏ xung đột lợi ích, theo chuyên gia NFSC, trước hết cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền. Cụ thể, pháp lệnh hóa các quy hoạch SDĐ, quy hoạch đô thị và sửa đổi quy hoạch. Đồng thời, cần có chế tài xử phạt nặng các sai phạm pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước trong việc mời thầu, chỉ định thầu.

“Nếu nhóm giải pháp này được thực thi tốt thì hiệu quả giám sát tuân thủ sẽ được cải thiện đáng kể..,”- TS Huyền khẳng định. Tuy nhiên, thể chế về giám sát tuân thủ với quy hoạch chỉ đạt hiệu quả trong dài hạn, hỗ trợ cho tăng trưởng bền vững khi thể chế này đáp ứng nguyên tắc trong giám sát: Độc lập giữa quyền giám sát và quyền sở hữu; Độc lập giữa quyền giám sát với quyền quản lý. Do vậy, cơ quan tư vấn xác định khung giá đất hàng năm và cơ quan định giá đất cần độc lập hoàn toàn với các cơ quan đại diện sở hữu, cơ quan có chức năng quản lý và thực thi chính sách về đất đai. Đồng thời, sửa đổi quy định về định giá đất đai theo hướng minh bạch, gắn với thị trường.

Một bất cập liên quan đến thị trường QSDĐ được nhiều ý kiến đưa ra là đầu cơ. Nguyên nhân được chỉ ra là Việt Nam vẫn chưa có Luật Thuế tài sản. “Cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát thì giá cả trên thị trường giao dịch QSDĐ càng cao và biến động mạnh, khả năng tiếp cận nhà ở, đất kinh doanh, đất nông nghiệp của cầu thực càng yếu đi”- TS. Hoàng Kim Huyền phân tích.

Còn theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, về mặt quản lý, sắc thuế tài sản, phổ biến nhất là thuế BĐS được thực hiện ở các nước G7, OECD, hay các nước công nghiệp mới. “Hiện nay, hội nhập kinh tế mở toang, đến lúc giảm toàn bộ thuế xuất nhập khẩu, nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng rõ rệt. Nếu Việt Nam đưa ra sắc thuế này sẽ tăng thu cho ngân sách địa phương.”- Chuyên gia này đề nghị và cho rằng tăng thuế BĐS là cần thiết, ai thuộc diện khó khăn, nhà nghèo sẽ sử dụng biện pháp miễn, giảm.

Minh bạch quy hoạch và giá đất

Chia sẻ tại toạ đàm, từ thực tế hoạt động định giá, đại diện Ngân hàng Á Châu cho rằng, những bất cập xung quanh thị trường BĐS của Việt Nam xuất phát từ 2 câu chuyện minh bạch: quy hoạch và giá đất. Thực tế, khi có thông tin về dự án ở địa phương, nhưng phải 3-4 tháng sau địa phương đó mới lên tiếng khi đã có nhiều người bị mất tiền oan. Về giá chuyển nhượng, ở Việt Nam có 2 giá: Giá thực (chỉ biết với nhau) và giá trên Hợp đồng mua bán (giá không có thực để trốn thuế): “Vai trò thẩm định giá như thế nào? Tại sao không quy định cơ quan thuế liên kết với đơn vị thẩm định giá để giá tính thuế sát thị trường hơn? Khi đó thị trường sẽ minh bạch hơn...”- Đại diện ACB đề xuất.

Ảnh minh họa từ internet.

Mua bán cho thuê bất động sản có phải qua sàn giao dịch?

(PLVN) - Theo Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, cho thuê nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, kể từ thời điểm 01/07/2015 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 bắt đầu có hiệu thì đã bỏ các quy định nêu trên.
Gỡ vướng nhà ở công nhân

Gỡ vướng nhà ở công nhân

Dù có nhiều chủ trương, biện pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, trong đó có nhà ở dành cho công nhân nhưng các chính sách này chưa đủ mạnh, thiếu hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tư.
Dự án khu thương mại dịch vụ tổng hợp đang trong quá trình hoàn thiện theo đúng quy định.

Bắc Ninh: Chủ đầu tư đang thực hiện Dự án Korea Town theo đúng quy định pháp luật

(PLVN) -Công ty Cổ phần điện tử Susan khẳng định, Dự án khu thương mại dịch vụ tổng hợp (Korea Town) tại huyện Yên Phong đã hoàn thiện một số thủ tục pháp lý theo quy định và đang trong giai đoạn hoàn thiện công trình, dù chưa có bất kỳ hợp đồng giao dịch mua, bán hoặc cho thuê nào, nhưng hiện nay có một số truyền thông phản ánh một chiều, không đầy đủ thông tin về dự án, gây “nhiễu thông tin”. Do vậy, Công ty sẽ đề nghị xử lý những thông tin cố tình ‘bóp méo’ sự thật.
Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường như thế nào?

Nhà nước thu hồi đất, giá bồi thường như thế nào?

(PLVN) - Khi Nhà nước thu hồi đất cho mục đích quốc phòng, an ninh và phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người dân được bồi thường, hỗ trợ tái định cư và đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm. Trên thực tế, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai thường phức tạp, đông người, tại nhiều cấp, trong đó nhiều khiếu kiện là về giá đất bồi thường.
"Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch là tiền tấn, tiền tỷ nhưng thu lại chỉ tiền hào"

"Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch là tiền tấn, tiền tỷ nhưng thu lại chỉ tiền hào"

(PLVN) -  Bà Nguyễn Thanh Bình, Phó Vụ trưởng Vụ Khách sạn - Tổng cục Du lịch - đã có cái nhìn rất cảm thông đối với các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch. Theo cái nhìn của bà, doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản du lịch là tiền tấn, tiền tỷ nhưng thu lại chỉ tiền hào.
Bất động sản du lịch Việt Nam cần có tầm nhìn địa trung hải

Bất động sản du lịch Việt Nam cần có tầm nhìn địa trung hải

(PLVN) - TS. Lương Hoài Nam là Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam. Tại Hội thảo “Chính sách, pháp luật về bất động sản du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam”, ông đã đặt ra nhiều câu hỏi cần phải giải đáp để bất động sản du lịch Việt Nam phát triển.
Ông Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Ông Đoàn Văn Bình hiến kế cho bất động sản du lịch Việt Nam

(PLVN) - Nhận định bất động sản du lịch có vai trò quan trọng với sự phát triển kinh tế xã hội, văn hoá, tuy nhiên,  quy trình đầu tư dự án bất động sản du lịch tại Việt Nam hiện nay rất phức tạp, ông Đoàn Văn Bình -  Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - đã "hiến kế" để thị trường bất động sản du lịch thực sự phát triển.
Thủ tướng phát biểu tại buổi làm việc với lãnh đạo tỉnh Cao Bằng.

Thủ tướng: Cao Bằng mạnh dạn thuê tư vấn độc lập để làm quy hoạch

(PLVN) - Nhấn mạnh vai trò của công tác xây dựng quy hoạch, Thủ tướng yêu cầu Cao Bằng làm nhanh, khẩn trương, tích cực, mạnh dạn thuê tư vấn độc lập để xác định, phát huy tốt nhất tiềm năng khác biệt, cơ hội nổi trội, lợi thế cạnh tranh của địa phương, khắc phục các điểm yếu, nâng cao năng lực cạnh tranh.