Gặp khó vì Luật Đất đai, ngân hàng muốn sửa theo hướng nào?

0:00 / 0:00
0:00

(PLVN) - Không chỉ nhà đầu tư khó khăn khi triển khai dự án xây dựng mà các ngân hàng cũng “đau đầu” vì mắc kẹt với các quy định hiện hành của Luật Đất đai năm 2013.

Quang cảnh Hội thảo.
Quang cảnh Hội thảo.

Tại Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp (DN) về sửa đổi Luật Đất đai 2013 do Viện Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) phối hợp với Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), Tổ chức Tài chính quốc tế (IFC) tổ chức mới đây, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam (VNBA) đã nêu ra một loạt vướng mắc phát sinh trong thực tiễn mà các ngân hàng đang gặp phải liên quan đến Luật Đất đai.

Thứ nhất, quy định về chế độ sử dụng đất (SDĐ), quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư/người nhận chuyển nhượng trong các dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng.

Tổng Thư ký VNBA cho biết, thực tế thời gian qua đã phát sinh hoạt động bán các sản phẩm dự án BĐS nghỉ dưỡng (biệt thự ven biển, shop house, shop villa, condotel) hoặc các dự án căn hộ để ở kết hợp làm văn phòng (officetel). Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có hướng dẫn rõ về chế độ SDĐ đối với các loại hình này. Việc xác lập quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi bán và của người nhận chuyển nhượng sau khi mua vẫn chưa rõ ràng.

Thứ hai, quy định về quyền lợi của người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ.

Hiện Luật Đất đai không có bất kỳ nội dung nào đề cập, hướng dẫn về quyền lợi của người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ, dẫn đến các tổ chức tín dụng và DN rất lúng túng, khó khăn khi xác định quyền hạn, nghĩa vụ của người SDĐ để thiết lập các giao dịch bảo đảm.

Gặp khó vì Luật Đất đai, ngân hàng muốn sửa theo hướng nào?  ảnh 1

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký VNBA.

Tổng Thư ký VNBA đề nghị có văn bản hướng dẫn về vấn đề quyền lợi của người SDĐ được Nhà nước công nhận quyền SDĐ như giao đất có thu tiền SDĐ quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn việc ghi nguồn gốc SDĐ trên Giấy chứng nhận (GCN).

Thứ ba, về tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ. Đại diện VNBA cho rằng, trên thực tế tồn tại rất nhiều trường hợp nhà ở được xây dựng trên đất ở riêng lẻ của cá nhân chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ, hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký thế chấp chỉ ghi nhận việc thế chấp quyền SDĐ, không ghi nhận nhà ở gắn liền với đất tồn tại trên thực tế nhưng chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ.

Ngân hàng và bên thế chấp phải lập văn bản thỏa thuận ký không qua thủ tục công chứng, đăng ký để thỏa thuận về việc nhận thế chấp tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ, do vậy, giao dịch thế chấp tiềm ẩn rủi ro tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất là tài sản thế chấp.

VNBA kiến nghị bổ sung tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mặc định thuộc quyền sở hữu của người SDĐ.

Trường hợp người SDĐ thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp quyền SDĐ thì tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN cũng mặc nhiên được chuyển nhượng, thế chấp, cùng với quyền SDĐ, để bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp, bên nhận chuyển nhượng không bị tranh chấp đối với tài sản gắn liền với đất chưa được ghi nhận trên GCN.

Thứ tư, về cầm cố BĐS. Điều 310 Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Trường hợp BĐS là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố BĐS có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký”. Theo Tổng Thư ký VNBA, như vậy, Bộ luật Dân sự 2015 thừa nhận việc cầm cố đối với BĐS.

Tuy nhiên, Luật Đất đai hiện đang không quy định hình thức cầm cố đối với BĐS, mà chỉ có hình thức thế chấp BĐS. Theo đó, VNBA kiến nghị cơ quan soạn thảo xem xét bổ sung quy định này tại Luật Đất đai sửa đổi.

Thứ năm, chưa có quy định về việc người SDĐ được thực hiện đồng thời đăng ký biến động với đăng ký thế chấp, đăng ký chuyển nhượng quyền SDĐ.

Theo đó, Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về việc thực hiện thủ tục đăng ký biến động cùng lúc với đăng ký thế chấp quyền SDĐ gây khó khăn cho người SDĐ phải thực hiện đăng ký biến động, sau đó mới được thế chấp cho ngân hàng.

VNBA kiến nghị bổ sung nội dung: Người SDĐ được cùng một lúc thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với tất cả các trường hợp phải đăng ký biến động để tạo điều kiện cho người SDĐ thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp cùng lúc với đăng ký biến động khác, tránh trường hợp người SDĐ phải đăng ký thay đổi số CMND, thẻ căn cước công dân, địa chỉ thửa đất rồi mới được thế chấp, gây phiền hà về thủ tục hành chính.

Tòa Diamond treo băng rôn phanh phui những khuất tất của nhóm lãnh đạo BQT.

Hà Nội: Dấu hiệu “cài cắm” nhân sự Ban Quản trị để dễ bề thao túng những hoạt động thu, chi tại chung cư Diamond

(PLVN) - Ban quản trị (BQT) nhà chung cư Diamond trong Phân khu Sapphire thuộc Khu đô thị Goldmark City tại số 136 đường Hồ Tùng Mậu có dấu hiệu “cài cắm” một Phó Ban Quản trị không phải là cư dân sinh sống tại chung cư này, mà nhằm tạo dựng “ê kíp” Ban Quản trị để dễ bề che đậy trong việc quản lý, sử dụng tài chính, khiến người dân vô cùng bức xúc.
Hoàn thiện chính sách về đất đai là nhiệm vụ quan trọng thời gian tới.

Tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết của Trung ương về đất đai: Quyết định kịp thời, hợp lòng dân

(PLVN) - Việc Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Ðảng khóa XIII thảo luận về việc tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai được các chuyên gia đánh giá là “dấu mốc lịch sử và mang tầm chiến lược, một quyết định kịp thời, hợp lòng dân”.
Hệ thống pháp lý về loại hình BĐSDL còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.

Tìm “danh phận” cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

(PLVN) - Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng (BĐSDL) là một lĩnh vực mới phát triển tại Việt Nam, có tiềm năng và triển vọng phát triển khá tích cực. Tuy nhiên, hệ thống pháp lý về loại hình BĐS này còn nhiều điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ.
Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

Sóc Trăng: Xử lý tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích và gây sốt đất ảo do cò thổi giá

(PLVN) - Thời gian qua, tại địa bàn tỉnh Sóc Trăng có nhiều trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được lực lượng chức năng xử lý, nhưng vẫn còn tiếp tục xảy ra. Để chấn chỉnh những sai phạm, UBND tỉnh vừa có công văn chỉ đạo trong việc rà soát, xử lý tình trạng trên, đồng thời tăng cường công tác quản lý xây dựng trên địa bàn.
PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương

Cấp "căn cước" cho từng thửa đất, tại sao không?

(PLVN) - Tại Hội Nghị  Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản,  PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương đặt câu hỏi: Tại sao không thể cấp "căn cước" cho từng thửa đất, như chúng ta đã làm căn cước cho các công dân từ 18 tuổi?
Hàng trăm căn hộ ở một dự án tại Bà Rịa – Vũng Tàu nhiều năm nay chưa được cấp GCN.

Đề xuất cấp sổ đỏ cho căn hộ du lịch nghỉ dưỡng: Chuyên gia cảnh báo còn nhiều vướng mắc pháp lý

(PLVN) -  Căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ có thể được đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lâu dài (sổ đỏ).
Không thể để mất công bằng trong lĩnh vực nhà đất

Không thể để mất công bằng trong lĩnh vực nhà đất

(PLVN) - Đánh thuế lên nhà và bất động sản là vấn đề đã được dư luận, giới chính sách và chuyên gia nhiều lần đề cập. Theo nhiều ý kiến, nếu áp thuế với nhà sẽ là công cụ hữu hiệu để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.
Công viên Đống Đa, Kim Quy bao giờ xong?

Công viên Đống Đa, Kim Quy bao giờ xong?

Sáng 25/4, Thường trực HĐND thành phố Hà Nội tổ chức phiên giải trình về việc đầu tư, khai thác, quản lý và sử dụng các thiết chế văn hóa, thể thao trên địa bàn thành phố Hà Nội. Một số đại biểu đặt vấn đề về các công viên Đống Đa, Kim Quy tiến độ ra sao, bao giờ thực hiện xong?
GS Đặng Hùng Võ

Pháp lý bất động sản du lịch nghỉ dưỡng: Dễ cho nhà quản lý nhưng kẹt tiền nhà đầu tư, thị trường tắc nghẽn

(PLVN) - Là người khá am hiểu về thị trường bất động sản trong đó có bất động sản nghỉ dưỡng, GS Đặng Hùng Võ cho rằng vấn đề pháp lý hiện nay thực sự là một trở ngại lớn của thị trường. Hiện nay còn nhiều thủ tục quá phức tạp theo hướng thuận lợi cho cơ quan quản lý, nhưng  làm cho thị trường khó phát triển, kinh tế thiếu minh bạch. Các nhà đầu tư, người thì bị kẹt tiền trong các dự án đất nhà ở, các dự án phát triển thương mại, dịch vụ…