Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Định giá đất phải tôn trọng các nguyên tắc của thị trường

Xung quanh những nội dung mới được quy định tại Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Báo PLVN đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Thị Nga về vấn đề này, đặc biệt là công tác định giá, thẩm định giá và quyết định giá đất.

Cần bảo đảm tính độc lập, khách quan, minh bạch, công bằng

Thưa bà, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định: bảng giá đất được UBND cấp tỉnh ban hành định kỳ hàng năm; được công bố công khai và áp dụng từ ngày 01/01 hàng năm. Bà đánh giá như thế nào về tính khả thi của quy định này?

- Tôi cho rằng đây là một quy định rất mới. Nội dung mới thứ hai nữa là quy định bỏ khung giá đất của Chính phủ, thay vào đó chỉ còn 2 loại giá đất, đó là bảng giá đất và giá đất cụ thể. Đồng thời, trao quyền cho UBND cấp tỉnh, UBND cấp huyện, trong đó đặc biệt trao quyền cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh, Chủ tịch UBND cấp huyện có thẩm quyền trong việc thành lập Hội đồng thẩm định giá, chỉ đạo quá trình thẩm định giá và cuối cùng là người quyết định giá đất đó để áp dụng trên thực tế.

Ngoài ra, thay vì trước đây bảng giá đất được áp dụng ổn định 5 năm một lần và chỉ điều chỉnh trong trường hợp có sự chênh lệch giữa bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định với giá đất trên thị trường mà có sự chênh lệch từ 20% trở lên so với giá tối thiểu hoặc tối đa; nhưng bảng giá đất hiện nay lại quy định 1 năm 1 lần và được công bố vào ngày 01 tháng 01 của đầu năm.

Tuy nhiên, với những quy định mới nêu trên, tôi thấy có một số vấn đề cần phải chia sẻ. Thứ nhất, đó là tính độc lập, khách quan, dân chủ, công bằng, minh bạch, công khai trong quá trình định giá đất cũng như thẩm định giá đất, tư vấn giá đất và quyết định giá đất... Dự thảo Luật trao quyền quá lớn cho Chủ tịch UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện trong hoạt động từ khâu đầu đến khâu cuối. Chúng ta chưa bảo đảm được độc lập trong quá trình xây dựng, độc lập trong quá trình tư vấn, thẩm định, quyết định giá đất đó. Nó vẫn có cái gì đó mang yếu tố hành chính và chi phối bởi yếu tố chủ quan của những người đứng đầu cấp tỉnh và cấp huyện.

Thứ hai, việc quy định bảng giá đất được ban hành 1 năm 1 lần, tôi cho rằng chúng ta đang thiếu đi những lộ trình cần thiết để thực hiện và liệu có bảo đảm được thực hiện một cách trôi chảy, thông suốt và không vướng mắc hay không khi chưa tính đến nguồn nhân lực để thực hiện công tác xây dựng, thẩm định giá đất, quyết định giá đất mà trước đây 5 năm 1 lần và hiện nay chỉ có 1 năm 1 lần?

Bên cạnh đó, khi cơ quan xây dựng giá đất thuê tổ chức tư vấn giá đất thực hiện thì nguồn kinh phí lấy từ đâu? Chúng ta cũng phải dự liệu yếu tố này. Cụ thể là đánh giá tác động chính sách thì nguồn ngân sách có bảo đảm chi trả cho hoạt động thuê tư vấn xây dựng khi mà nguồn nhân lực của cơ quan có thẩm quyền bị hạn chế bởi số lượng biên chế cũng như chúng ta chưa có một lộ trình để đào tạo một cách chính quy, bài bản các tổ chức hay cá nhân có đủ đủ năng lực để tham gia hoạt động định giá đất. Đây là những điều mà tôi lo ngại về vấn đề tài chính và nguồn nhân lực.

Về vấn đề thời gian, Dự thảo Luật quy định ban hành bảng giá đất 1 năm 1 lần, tôi cho rằng nếu không bảo đảm đầy đủ cả hai yếu tố trên và không bảo đảm có một lộ trình thì rõ ràng thì yếu tố thứ ba chúng ta cũng sẽ gặp trở ngại trong quá trình xây dựng bảng giá đất.

Đòi hỏi nguồn nhân lực và lộ trình phù hợp

Vậy theo bà, Dự thảo Luật sắp tới cần phải sửa đổi, bổ sung và chỉnh lý thêm những vấn đề gì để bảo đảm tính khả thi trong định giá đất?

- Với quy định về giá đất, bao gồm phương pháp định giá đất, căn cứ định giá đất, các loại bảng giá đất và giá đất cụ thể hay Hội đồng định giá đất..., tôi cho rằng Dự thảo Luật này có khá nhiều quy định mới so với Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, công tác định giá đất cực kỳ phức tạp, đòi hỏi vấn đề chuyên môn sâu, đòi hỏi nguồn nhân lực và phải có một lộ trình phù hợp. Bảng giá đất tác động bởi rất nhiều yếu tố, trong khi Dự thảo Luật quy định ban hành 1 năm 1 lần thì chúng ta cần phải quy định thêm, dự liệu thêm những vấn đề khác nữa để có thể đưa quy định mới này bảo đảm tính khả thi trong tương lai.

Ví dụ, chúng ta cần dự liệu xem hoạt động định giá đất hàng năm được trao cho cơ quan nào? Có trao hoàn toàn cho Hội đồng định giá và thông qua Hội đồng thẩm định, UBND cấp tỉnh hay cấp huyện quyết định? Hay là có thừa nhận một tổ chức định giá đất độc lập và chuyên nghiệp để thực hiện điều đó. Cùng với đó, cũng phải dự liệu xem nếu tổ chức định giá đất độc lập, đủ chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và đủ năng lực, trình độ để thực hiện thì phải yêu cầu như thế nào nhằm bảo đảm nguồn kinh phí chi trả cho các tổ chức đấy.

Mục đích là bảo đảm công tác định giá đất phù hợp, bảo đảm tính độc lập, tính khách quan, phải tận dụng, động viên được nguồn thu, tránh thất thoát, chống được lợi ích nhóm và không phải là yếu tố hành chính. Một vấn đề nữa, trong thành viên Hội đồng định giá và thẩm định giá, tôi mong muốn có nhiều cơ quan chuyên môn hơn là việc hiện nay đang trao cho nhiều cơ quan hành chính, nhiều thành phần là thành viên trong các cơ quan quản lý hành chính nhà nước để định giá đất. Điều này sẽ không bảo đảm tính khách quan và không bảo đảm được việc xác định đúng, đủ và chính xác giá trị của đất đai. Đây là điều cần thiết.

Bà có thể chia sẻ quan điểm về việc Dự thảo Luật đã bỏ quy định về “định giá đất sát với giá thị trường”?

- Trong các nguyên tắc định giá đất, trước đây có cả nguyên tắc sát với giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Người ta cứ buộc cơ quan xây dựng pháp luật trả lời câu hỏi: Thế nào là giá phổ biến trên thị trường và thế nào là trong điều kiện bình thường? Và liệu như vậy thì có phù hợp với chỉ đạo tại Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII hay không, đó là định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Yếu tố “phổ biến” hay là “trong điều kiện bình thường” bây giờ liệu có còn phù hợp hay không?

Cho nên Dự thảo Luật lần này (tại Điều 154) đã bỏ quy định trên, thay vào đó là định giá đất, phương pháp định giá đất “theo nguyên tắc thị trường”. Tôi cho rằng như thế là chính xác, hợp lý; chỉ có điều trên thực tế thực hiện như thế nào cho hiệu quả. Ngoài ra, Dự thảo Luật cũng đã bỏ quy định “theo thời hạn sử dụng đất”. Bởi có những loại đất quy định thời hạn sử dụng ổn định lâu dài, nếu đưa thời hạn sử dụng vào thì rõ ràng là không thể bảo đảm được tính khách quan, tính đúng, tính đủ, tính chính xác; nó chỉ phù hợp với những loại đất có xác định về giá mà thôi.

Trân trọng cảm ơn bà!