Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi): Cụ thể hóa quan điểm “không để hợp thức hoá chung cư mini”

0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) -  Tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Quan tâm tới quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng hướng chỉnh lý tại dự thảo Luật đã phần nào cụ thể hóa quan điểm “không để hợp thức hoá chung cư mini” theo chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội. Đây là sự sửa đổi cần thiết để khóa lỗ hổng pháp lý liên quan “chung cư mini".

Tại kỳ họp thứ 6, một trong những nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội quan tâm là quy định tại Điều 57 dự thảo Luật về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân (thường gọi là "chung cư mini").

Theo Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Uỷ ban Thường vụ Quốc hội nhận thấy, đây không phải là quy định mới mà đã có từ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005, được luật hóa tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở năm 2014. Sự xuất hiện và tồn tại của loại hình nhà ở này là để đáp ứng nhu cầu của người dân đô thị khi số lượng nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp. Tuy nhiên, quá trình tổ chức thực thi pháp luật và thực tiễn phát triển loại hình nhà ở này thời gian qua ở nhiều địa phương có tình trạng buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra chặt chẽ, không xử lý kịp thời các sai phạm dẫn đến nhiều hệ lụy, gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị, các tiện ích phục vụ sinh hoạt và tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ, thực tế đã xảy ra một số vụ hỏa hoạn gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản.

Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản

Khắc phục tình trạng “xung đột pháp luật” điều chỉnh loại hình "chung cư mini"

Quan tâm tới nội dung này, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, Điều 57 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được chỉnh lý theo hướng yêu cầu cá nhân có quyền sử dụng đất ở, nếu có nhu cầu đầu tư “chung cư mini” để bán, cho thuê mua đối với từng căn hộ (không giới hạn quy mô số căn); hoặc đầu tư “chung cư mini” có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật đối với dự án nhà ở.

Nếu cá nhân đầu tư “chung cư mini” có quy mô dưới 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì không phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, không phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở nhưng phải đáp ứng quy chuẩn xây dựng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê theo quy định của Bộ Xây dựng; phải được thiết kế, thẩm duyệt PCCC và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn PCCC theo quy định đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê. Điều 57 cũng quy định, việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ thực hiện theo pháp luật về đất đai.

Chuyên gia Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, hướng chỉnh lý này đã phần nào cụ thể hóa quan điểm “không hợp thức hoá chung cư mini” theo chỉ đạo của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ sau vụ cháy “chung cư mini” gây thiệt hại nghiêm trọng tại Hà Nội. Đây là sự sửa đổi cần thiết để khóa lỗ hổng pháp lý liên quan “chung cư mini”, đồng thời khắc phục tình trạng “xung đột pháp luật” điều chỉnh loại hình nhà ở này.

Về lỗ hổng pháp lý, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh chỉ rõ, hiện nay "chung cư mini" đang tồn tại “núp bóng” nhà ở riêng lẻ. Đã có sự nhập nhằng, không minh định rõ bản chất pháp lý của “chung cư mini”: Đây là “nhà ở riêng lẻ” hay “nhà chung cư”? Luật Nhà ở quy định hai loại hình nhà ở gồm “Nhà ở riêng lẻ” và “Nhà chung cư”. Theo nguyên tắc loại trừ, do không phải “nhà chung cư” nên bản chất các tòa “nhà chung cư” tồn tại dưới khung pháp lý là nhà ở riêng lẻ. Điều đó dẫn đến chủ đầu tư “chung cư mini” được miễn thủ tục lập dự án đầu tư theo Điều 52 Luật Xây dựng; cũng không cần được cơ quan nhà nước thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi - thủ tục tiền kiểm; không phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn - thủ tục hậu kiểm, trước khi đưa công trình vào vận hành.

"Chung cư mini" (Hình minh hoạ)

Thủ tục pháp lý đầu tư “chung cư mini” hiện nay rất nhanh gọn (chỉ cần xin giấy phép xây dựng theo trình tự cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thông thường, do UBND cấp huyện cấp, thường chỉ mất khoảng 2-3 tháng). Đã vậy, chủ đầu tư còn được xin cấp “sổ hồng” cho từng căn hộ và được bán đứt ngay sau đó. Điều đó dẫn đến “chung cư mini” trở nên hấp dẫn với các nhà đầu tư.

Trong khi đó, nếu một cá nhân có thửa đất ở, muốn đầu tư nhà chung cư để bán thì trước hết phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; phải lập dự án đầu tư để thực hiện thủ tục đầu tư theo Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Một dự án phát triển nhà chung cư thông thường sẽ mất tối thiểu 2 năm để hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi khởi công, chủ đầu tư phải đáp ứng rất nhiều điều kiện về vốn, năng lực triển khai và chịu tác động của hàng chục luật quản lý theo nhiều chuyên ngành.

Do đó, chuyên gia cho rằng không thể duy trì mô hình “chung cư mini” tự phát, không lập dự án đầu tư, không được thẩm duyệt, nghiệm thu, kiểm tra thường xuyên về an toàn, chất lượng công trình, PCCC, luôn tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Sản phẩm chung cư trong hình bóng nhà ở riêng lẻ nhưng lại đưa vào giao dịch như nhà chung cư cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua khi thiếu khung pháp lý về điều kiện huy động vốn, điều kiện kinh doanh nhà ở... Ngoài vấn đề an toàn, phòng chống cháy nổ, “chung cư mini” còn tạo áp lực cho chính quyền tại các đô thị trong việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trong khi nếu thực hiện theo dự án thì các vấn đề này thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Tính khoa học, chặt chẽ trong dự thảo Luật Nhà ở

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nêu rõ, quy định cá nhân có nhu cầu đầu tư “chung cư mini” để bán, cho thuê mua; hoặc để cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở là cần thiết. Mặc dù vậy, cách thiết kế Điều 57 dự thảo Luật vẫn thiếu chặt chẽ bởi tên điều luật là “Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân” nhưng quy định cụ thể lại yêu cầu cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở, phải thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 35, 36 dự thảo Luật, chủ đầu tư dự án nhà ở nói chung, dự án nhà ở thương mại nói riêng phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Như vậy, chủ đầu tư dự án nhà ở phải là tổ chức kinh tế, có tư cách pháp nhân. Điều đó đồng nghĩa với việc cá nhân có quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu đầu tư “chung cư mini” để bán, cho thuê mua hoặc để cho thuê trước tiên phải thành lập tổ chức kinh tế và chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà ở theo Luật Đầu tư. Như vậy, sản phẩm nhà ở hình thành từ dự án là tài sản của tổ chức kinh tế do cá nhân thành lập, không phải tài sản của cá nhân. Do đó, loại hình nhà ở này không thể là “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân” mà phải là nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản như các dự án nhà ở thương mại thông thường.

Việc trong một điều luật về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân có quy định về cá nhân phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở cũng chưa đảm bảo tính logic, chặt chẽ. Do đó để đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học, Ths.Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, Điều 57 dự thảo Luật cần được chỉnh lý theo hướng: cá nhân có quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu đầu tư nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua; hoặc để cho thuê (quy mô từ 20 căn hộ trở lên) thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và thực hiện thủ tục đầu tư dự án nhà ở thương mại theo quy định của Luật này. Bên cạnh đó, tên Điều 57 cũng cần được chỉnh lý để đảm bảo tính bao quát, tránh mâu thuẫn giữa tên điều luật với quy định cụ thể trong điều luật./.

Ảnh minh họa.

Đừng tùy tiện với tài sản công

(PLVN) -Lời biện hộ của một bị cáo từng là Chủ tịch UBND 1 tỉnh phía Nam Trung Bộ, trong vụ án “Vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí” theo Điều 219 Bộ luật Hình sự, mà TAND tỉnh này đang xử, khiến dư luận bất ngờ.
Ảnh minh họa.

Xu thế không thể khác

(PLVN) - Ngày 15/1 vừa qua, trong văn bản báo cáo với Quốc hội, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho biết có nhiều ý kiến đề nghị cần sớm áp mức thuế cao hơn với người có nhiều nhà, đất.
Phát triển đô thị đang dần trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triên kinh tế - xã hội.

Ưu tiên hoàn thiện thể chế để phát triển đô thị

(PLVN) - Quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị đã và đang trở thành động lực quan trọng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, hoàn thiện thể chế trong xây dựng và phát triển đô thị hiện được Bộ Xây dựng ưu tiên hàng đầu, Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Bùi Hồng Minh nhấn mạnh tại Hội nghị thường niên Hiệp hội các đô thị Việt Nam tổ chức ở Lâm Đồng, chiều 19/1.
Ảnh minh họa

Quy định mới về việc cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ

(PLVN) - Một trong những điểm mới của Luật Đất đai sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua sáng nay (18/1), các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2014 sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đô thị thành phố Bắc Ninh.

Thu hồi 13 dự án chậm tiến độ tại Bắc Ninh

(PLVN) - Tại Kết luận số 910-KL/TU ngày 02/11/2023 của Ban Thường vụ Tỉnh ủy về việc kết quả kiểm tra, rà soát các dự án không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất, vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn tỉnh.
Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính phát biểu tại Hội nghị Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô. (Nguồn ảnh: chinhphu.vn).

Quyết liệt “gỡ khó” bất động sản, khơi thông thị trường vốn

(PLVN) -“Điều quan trọng là phải phát hiện kịp thời, giữ vững bình tĩnh, bản lĩnh, kiên định, kiên trì, phát huy tinh thần đại đoàn kết toàn dân tộc, thống nhất ý chí, quyết tâm để xử lý các vấn đề phát sinh, các khó khăn, vướng mắc”, đây là một trong những thông điệp được Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh khi phát biểu khai mạc Hội nghị trực tuyến toàn quốc “tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững” (tháng 2/2023).
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị phát biểu tại Hội nghị.

Bộ Xây dựng phát động đợt thi đua trong toàn Ngành với chủ đề “Đoàn kết kỷ cương, chủ động linh hoạt, kịp thời hiệu quả, phát triển bứt phá”

(PLVN) -  Để tiếp tục thực hiện thắng lợi nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội năm 2024 và Kế hoạch 5 năm (giai đoạn 2021 - 2025) của Ngành và của đất nước theo Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng, thay mặt Lãnh đạo Bộ Xây dựng , Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị phát động đợt thi đua trong toàn Ngành với chủ đề “ Đoàn kết kỷ cương, chủ động linh hoạt, kịp thời hiệu quả, phát triển bứt phá ” theo phương châm hành động của Chính phủ.