Đà Nẵng: Bị quy hoạch kiểu “đánh úp”, nhà đầu tư “khóc ròng”

Việc này không chỉ khiến chủ đầu tư “khóc ròng” mà còn đặt ra nhiều vấn đề pháp lý liên quan.  

Dự án khu du lịch sẽ “phá sản”?

Năm 2007, UBND TP Đà Nẵng có Quyết định giao và cho thuê đất đối với Cty CP Hòn Ngọc Á Châu (HNAC) để thực hiện Dự án Khu du lịch Hòn Ngọc Á Châu (phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn) với tổng diện tích 17 ha. 

Sau hơn 10 năm triển khai, hiện dự án đã hoàn thành việc thi công tường rào, trồng cây xanh và đang san lấp mặt bằng, xây dựng nhà điều hành, hệ thống kè biển và phần thô của một biệt thự mẫu.

Theo lý giải của chủ đầu tư thì sở dĩ việc triển khai dự án bị kéo dài như trên là do những lý do khách quan, trong đó có việc quy hoạch chi tiết khu du lịch liên tục được thay đổi vào các năm 2009, 2011 và 2016. 

Hơn nữa, dù đã có quy hoạch chi tiết (tỉ lệ 1/500) vào năm 2016 nhưng sau đó, việc triển khai dự án vẫn phải tạm dừng vì cơ quan chức năng của TP Đà Nẵng đã có ba lần đề nghị chủ đầu tư điều chỉnh lại quy hoạch dự án theo hướng tách phần diện tích bãi cát ra khỏi khuôn viên dự án; giảm mật độ xây dựng của toàn dự án hoặc thay đổi lối đi bộ từ phía Bắc xuống phía Nam dự án…

Cho đến tháng 8 năm 2017, UBND TP Đà Nẵng mới có văn bản đống ý với đề xuất của Sở Xây dựng, cho phép chủ đầu tư giữ nguyên quy hoạch chi tiết 1/500 như đã được phê duyệt năm 2016.

Đến lúc này, Cty CP HNAC mới tạm an tâm để triển khai dự án theo quy hoạch. Tuy nhiên, chỉ 3 tháng sau, UBND TP Đà Nẵng lại có Thông báo giao Sở Xây dựng phối hợp với một số đơn vị để làm việc với chủ đầu tư về phương án thu hồi toàn bộ dự án, hoặc thu hồi một phần dự án để làm công viên công cộng.

Ngỡ ngàng trước hai đề xuất trên, Cty CP HNAC đã có nhiều văn bản kêu cứu cho rằng thu hồi đất như trên sẽ khiến dự án “chết yểu”, gây tổn thất nghiêm trọng cho chủ đầu tư vì hàng trăm tỷ đồng đã được đổ vào đây.

Với tinh thần vì cộng đồng và lợi ích hài hòa giữa các bên, Cty CP HNAC đã chủ động đưa ra giải pháp là, sử dụng một phần đất thuộc dự án có chiều rộng 50m mặt biển (diện tích dự kiến hơn 1,6ha sát dự án khu trung tâm du lịch và giải trí quốc tế Silver Shores) để làm công viên cây xanh và lối đi bộ để nhân dân xuống biển (tương tự như một số phương án mà Đà Nẵng đang áp dụng).

Dù chủ đầu tư liên tục có các văn bản đề xuất trên nhưng đến tháng 9/2018, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng vẫn có Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 công viên công cộng (thu hồi khu du lịch ven biển HNAC) với diện tích 8,5 ha. Như vậy, nếu thực hiện theo quy hoạch này thì hơn 1 nửa diện tích khu du lịch HNAC sẽ trở thành công viên công cộng mà chủ đầu tư là Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng Hạ tầng và Phát triển đô thị. 

Trên cơ sở đề nghị của UBND TP, ngày 19/10, tại kỳ họp bất thường, HĐND TP Đà Nẵng đã có Nghị quyết thông qua danh mục các công trình dự án cần thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, trong đó có nội dung thu hồi 8,5ha đất khu du lịch ven biển HNAC.

Bình luận về vụ việc trên, Luật sư (LS) Nguyễn Trung Thành (Hà Nội) có quan điểm: Qua hồ sơ vụ việc thì có thể thấy Cty CP HNAC không có vi phạm về đất đai thuộc trường hợp “không được bồi thường”. Hơn nữa, cả UBND và HĐND TP Đà Nẵng đều nói rõ mục đích thu hồi 8,5 ha là vì “lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng”.

Vì vậy, nếu UBND TP Đà Nẵng thu hồi đất của Cty CP HNAC thì phải thực hiện bồi thường thiệt hại về đất, tài sản trên đất và thiệt hại do ngừng kinh doanh theo quy định. Với nội dung công việc và các hạng mục đã hoàn thành tại dự án thì số tiền đền bù có thể lên đến cả trăm tỷ, chưa kể các thiệt hại khác mà chủ đầu tư có thể yêu cầu vì lý do đã bị thay đổi quy hoạch một cách bất ngờ (như thời gian, công sức, cơ hội kinh doanh, giảm giá trị doanh nghiệp…).

Hơn nữa, việc thay đổi quy hoạch như trên chắc chắn sẽ làm ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, khiến nhà đầu tư bất an… Tất cả những nội dung trên cần phải được tính toán một cách thận trọng và đánh giá một cách đầy đủ để đưa ra một phương án hài hòa giữa lợi ích công cộng và lợi ích nhà đầu tư, hướng đến việc giảm tiền bồi thường cho Nhà nước và tính khả thi của dự án. Rất có thể, khi biểu quyết thông qua danh mục thu hồi đất thì các đại biểu HĐND TP Đà Nẵng đã không đánh giá hết hoặc không được báo cáo đầy đủ về các nội dung này?

Trong khi đó, khoản 2 Điều 49 Luật Quy hoạch đô thị (QHĐT) 2009 đã quy định rõ: “Điều chỉnh cục bộ quy hoạch đô thị phải xác định rõ phạm vi, mức độ, nội dung điều chỉnh; bảo đảm tính liên tục, đồng bộ của quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết hiện có trên cơ sở phân tích, làm rõ các nguyên nhân dẫn đến việc phải điều chỉnh; hiệu quả kinh tế - xã hội của việc điều chỉnh; các giải pháp khắc phục những phát sinh do điều chỉnh quy hoạch”.

Không rõ trước khi phê duyệt quy hoạch công viên công cộng, UBND TP Đà Nẵng đã có đánh giá về “hiệu quả kinh tế - xã hội của việc điều chỉnh” như thế nào? Đề ra “các giải pháp khắc phục những phát sinh do điều chỉnh quy hoạch” ra sao?

Có hiện tượng quy hoạch “chồng” quy hoạch?

Liên quan đến việc xuất hiện quy hoạch mới, LS Thành cho rằng, hiện nay, đang tồn tại 2 Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết cùng một khu vực, cùng do Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng ký và giao các cơ quan, đơn vị liên quan thực hiện. Một là Quyết định số 4341/QĐ-UBND ngày 27/9/2018 về quy hoạch chi tiết công viên công cộng. Hai là Quyết định số 3846/QĐ-UBND ngày 15/6/2016 về phê duyệt tổng mặt bằng điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu du lịch ven biển của Cty CP HNAC (Quyết định này chưa bị hủy bỏ nên vẫn đang có hiệu lực).

Như vậy, trong việc này đã có hiện tượng “quy hoạch công viên chồng vào quy hoạch khu du lịch”. Trong khi 1 trong 2 quy hoạch trên chưa bị hủy bỏ, thay thế hoặc điều chỉnh thì không biết các cơ quan, đơn vị liên quan và chủ đầu tư thực hiện như thế nào?

Theo LS Thành thì giả sử trong việc này có việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết thì việc điều chỉnh này cũng phải tuân thủ quy định Điều 29; Điều 49 Luật QHĐT. Tức là nếu có việc điều chỉnh chức năng sử dụng khu đất (từ đất chức năng du lịch, nghỉ dưỡng sang chức năng công viên công cộng) thì phải điều chỉnh từ “quy hoạch phân khu” (thể hiện ở bản đồ 1/5.000). Lúc này, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt sẽ là cơ sở để xác định các dự án đầu tư xây dựng trong đô thị và lập quy hoạch chi tiết. Tức là phải quy hoạch được một khu đất làm công viên trước, rồi sau đó mới có quy hoạch trong công viên này có khu vui chơi, khu quảng trường, khu tổ chức sự kiện, khu cây xanh... như thế nào.

Tại Quyết định số 4341/QĐ-UBND, tuy đã phê duyệt quy hoạch chi tiết khu công viên công cộng nhưng Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng đã không nêu căn cứ về việc quy hoạch phân khu đã được phê duyệt hoặc điều chỉnh như thế nào. Nếu quy hoạch phân khu (1/5.000) chưa được điều chỉnh mà đã thay đổi quy hoạch chi tiết 1/500 là không đúng trình tự quy định tại Luật QHĐT.

Hơn nữa, nếu có việc điều chỉnh quy hoạch phân khu cũng phải tuân thủ những điều kiện nhất định. Ví dụ, thời hạn rà soát định kỳ đối với quy hoạch phân khu là 5 năm, kể từ ngày được phê duyệt; UBND các cấp có trách nhiệm rà soát quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; Kết quả rà soát QHĐT phải được báo cáo bằng văn bản với cơ quan có thẩm quyền phê duyệt QHĐT; Căn cứ tình hình phát triển kinh tế - xã hội và các yếu tố tác động đến quá trình phát triển đô thị, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt QHĐT quyết định việc điều chỉnh QHĐT; Việc điều chỉnh phải trên cơ sở phân tích, đánh giá hiện trạng, xác định rõ các yêu cầu cải tạo, chỉnh trang đô thị để đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu về sử dụng đất, giải pháp tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đối với từng khu vực; giải pháp về cải tạo mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật và công trình hạ tầng xã hội phù hợp với yêu cầu phát triển...

Ngoài ra, Nghị định 37/2010/NĐ-CP (về lập, thẩm định, phê duyệt QHĐT) nêu rõ “Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trình cơ quan quản lý QHĐT cấp tỉnh, thẩm định đối với đồ án QHĐT thuộc thẩm quyền phê duyệt của UBND cấp tỉnh (Điều 31- Quy định về trình tự, thủ tục thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ và đồ án QHĐT).

Trong vụ việc trên, về mặt giấy tờ thì vào thời điểm tháng 9/2018, Cty CP HNAC vẫn được coi là chủ đầu tư dự án trên diện tích đất 17ha. Đối chiếu với quy định trên thì việc quy hoạch chi tiết ở khu đất này đều phải trên cơ sở Tờ trình của chủ đầu tư. Tuy nhiên, Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng lại phê duyệt quy hoạch chi tiết trên cơ sở xét tờ trình của một đơn vị mới xuất hiện ở đây là Ban Quản lý dự án Đầu tư Xây dựng Hạ tầng và Phát triển đô thị.

LS Thành cũng cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch phải tuân theo trình tự nhất định và cũng phải đảm bảo quy hoạch có tính ổn định tương đối để tránh thiệt hại, khuyến khích doanh nghiệp an tâm đầu tư sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, đối chiếu với quy định trên, nếu chủ đầu tư thấy việc bị thay đổi quy hoạch một cách đột ngột, làm thiệt hại đến quyền lợi của mình thì hoàn toàn có thể yêu cầu được bồi thường thỏa đáng.