Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường được gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Như vậy, việc một người đứng tên trên GCNQSDĐ là căn cứ xác định người đó là chủ sở hữu đối với đất.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, người đứng tên trên sổ đỏ được hưởng các quyền lợi sau:
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Được khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Được chuyển đổi, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…
Thực tế cuộc sống cho thấy, vì một số lý do, không ít người thay vì tự đứng tên sổ đỏ đã nhờ người khác đứng tên hộ. Vậy nếu đã nhờ người khác đứng tên sổ đỏ, khi muốn lấy lại mảnh đất đó phải làm thế nào?
Trao đổi với PV về vấn đề này, Luật sư Đặng Văn Cường (Đoàn LS Hà Nội) cho biết, theo quy định của pháp luật đất đai thì GCNQSDĐ là giấy tờ ghi tên chủ sử dụng đất hợp pháp. Bởi vậy, ai đứng tên trên GCNQSDĐ thì mặc nhiên là chủ sử dụng hợp pháp đối với thửa đất đó.
Theo LS Cường, pháp luật không cho phép tổ chức, cá nhân nhờ người khác đứng tên, các hành vi đứng tên hộ, đứng tên giùm đều không phù hợp với quy định pháp luật. Tuy nhiên để chứng minh là có việc đứng tên hộ, đứng tên giùm không phải lúc nào cũng đơn giản, phải trải qua một quá trình thực hiện hoạt động tố tụng dân sự và có đầy đủ các chứng cứ thì tòa án mới tuyên bố việc cấp GCNQSDĐ như vậy là không đúng đối tượng và xác định người không có tên trên giấy chứng nhận mới là chủ sử dụng đất.
Trên thực tế, chuyện nhờ người khác đứng tên hộ quyền sử dụng đất diễn ra khá phổ biến ví du như người Việt Nam ở nước ngoài gửi tiền về nhờ người thân trong nước mua và đứng tên bất động sản bởi họ không có thời gian và cũng không đủ điều kiện để đứng tên bất động sản; hay người ở địa phương này nhờ người thân ở địa phương khác mua bất động sản và đứng tên hộ, họ chuyển tiền để cho người khác thực hiện thay họ việc nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Một nguyên nhân nữa là có một số địa phương quy định là phải có sổ hộ khẩu ở địa phương đó thì mới được quyền đăng ký quyền sử dụng đất, bởi vậy nhiều người không đủ điều kiện để đăng ký nên đã nhờ người khác đứng tên hộ, đứng tên trong giao dịch và đứng tên trong GCNQSDĐ; Nhiều trường hợp sử dụng số tiền bất minh nên không dám đứng tên, phải nhờ người khác đứng tên hộ.
Cũng theo LS Cường, trong tất cả các giao dịch nhờ đứng tên hộ bất động sản nêu trên nếu hai bên không có tranh chấp và thực hiện đúng cam kết thì không đáng nói. Tuy nhiên khi có tranh chấp xảy ra như các trường hợp: người đứng tên trên GCNQSDĐ tự ý chuyển quyền cho người khác; Việc sử dụng bất động sản khiến các bên tranh chấp; bên đứng tên bất động sản không đồng ý sang tên lại cho bên đã nhờ hoặc không đồng ý sang tên cho bên thứ ba theo yêu cầu của bên đã nhờ... Khi đó tranh chấp sẽ xảy ra và bất lợi sẽ thuộc về bên nhờ người khác đứng tên.
LS Cường cho rằng, người đứng tên trong trường hợp này vừa là người quản lý, sử dụng bất động sản, vừa là người đứng tên pháp lý và mặc nhiên pháp luật thừa nhận họ là chủ sử dụng bất động sản đó. Bên nhờ đứng tên phải thu thập đầy đủ các tài liệu chứng cứ để chứng minh có việc nhờ đứng tên thì mới đòi lại được bất động sản.
Vụ án tranh chấp về bất động sản liên quan đến việc đứng tên hộ xảy ra rất nhiều trong thời gian qua, chủ yếu là nhóm đối tượng người nước ngoài nhờ người Việt Nam đứng tên hoặc người ở các tỉnh nhờ anh em ở thành phố đứng tên hộ, ngoài ra còn một số trường hợp do hoàn cảnh riêng mà nhờ người khác đứng tên hộ bất động sản, sau đó hai bên mâu thuẫn về kinh tế hoặc mâu thuẫn về việc quản lý, sử dụng khối bất động sản đó dẫn đến tranh chấp và không phải vụ án nào người nhờ đứng tên cũng đòi lại được bất động sản do “tình ngay lý gian”, không chứng minh được việc nhờ đứng tên.
“Pháp luật không cho phép thủ tục này và khi có tranh chấp thì rất rồi do, có cả những trường hợp tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu và trả lại bất động sản cho bên chuyển nhượng, khi đó chỉ có thể đòi lại số tiền đã bỏ ra một cách rất khó khăn.
Bởi vậy, chúng ta cần tìm hiểu kỹ về điều kiện, thủ tục để nhận chuyển quyền sử dụng đất. Hạn chế việc nhờ người khác tham gia giao dịch, đứng tên hộ, đứng tên giùm để tránh những tranh chấp khiếu kiện, vừa mất tình cảm vừa có nguy cơ bị mất tài sản”. LS Cường nhấn mạnh.
