Dự án tự quy hoạch
Đi dọc theo quốc lộ 51 từ ngã tư Vũng Tàu (tỉnh Đồng Nai) xuôi về tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và một số tỉnh lộ, huyện lộ của Biên Hòa, Long Thành, Nhơn Trạch là những ma trận quảng cáo dự án BĐS lớn nhỏ được treo khắp nơi. Đủ mọi kiểu dự án, tên gọi, giá cả cho từng lô đất. Những khu vực này, giới địa ốc đánh giá là nơi có mật độ “dự án đất nền” rao bán nhiều nhất tỉnh Đồng Nai vì ăn theo sân bay Long Thành. Những thông tin đồn thổi từ giới kinh doanh địa ốc coi đây là có cơ hội sinh lời lớn cho nhà đầu tư.
Trong vai một nhóm đầu tư đi săn đất nền dự án, chúng tôi ghé vào xã Phước Tân (TP.Biên Hòa). Tại đây, tốc độ phân lô đất nông nghiệp nhanh chóng mặt. Nhìn ở ngoài Quốc lộ 51 không thấy bởi hầu hết các dự án đều nằm ở phía trong, nơi có những con đường chạy từ khu dân cư ra quốc lộ. Đối diện một trường phổ thông cơ sở tại ấp Miễu, xen vào giữa những thửa đất nông nghiệp là những con đường cong vẹo, cán xi măng vội vàng. Hai bên đường đất đã cắm cọc.
Tại đây, chúng tôi được một ông chủ tên phân lô T. chào với mức giá sỉ 5,3 triệu đồng/m2 đất. Nếu mua đủ diện tích (500m2) sẽ bao sang tên sổ đỏ. Ông T. đưa chúng tôi về văn phòng có tên “Nhà Đất Phước Tân” ở cạnh dự án và tiếp thị bằng một tờ giấy A4 vẽ sơ đồ nền có hơn 80 lô cùng bản photo sổ đỏ “500m2 đất trồng cây lâu năm”. Ông T. cũng thông tin: “Đất này hiện là nông nghiệp, nhưng tương lai sẽ được quy hoạch sang đất ở. Công ty không bao chuyển mục đích sang đất ở, giờ muốn xây nhà thì phải bỏ thêm tiền lo địa phương”. Hiện giờ, đất đã bán gần hết, chỉ còn chưa đầy chục lô.
 |
| Những nhà đầu tư ở TP.HCM lên mua dự án đất nông nghiệp tự phân lô tại ấp Thiên Bình tại Tam Phước (TP.Biên Hòa) |
Giáp với xã Phước Tân là xã Tam Phước (TP.Biên Hòa). Chúng tôi tìm đến cái tên hấp dẫn “Dự án khu đô thị thương mại dịch vụ Biên Hòa City” tại ấp Thiên Bình, xã Tam Phước. Gọi vào các số điện thoại đường dây nóng của bộ phận bán hàng, rất nhanh nhảu chỉ ít phút sau xuất hiện hai nhân viên tiếp chúng tôi. Họ giới thiệu chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần BĐS An Gia Lập Nghiệp (địa chỉ xã Tam Phước, TP,Biên Hòa). Bao bọc quanh khu đất văn phòng cũ kỹ của An Gia Lập Nghiệp là hàng chục pano cỡ lớn đủ hình ảnh một khu đô thị đẹp như mơ, từ đường xá, bệnh viện, trường học… như ở trời Tây. Đưa ra một số tờ rơi, một nhân viên giới thiệu: “Đây là dự án quy mô 50 hecta, tổng số nền 1.100 nền, công ty đã làm xong quy hoạch, giấy phép…. Khách hàng thanh toán 95% giá trị lô đất sẽ có sổ đỏ thổ cư”.
Rời khỏi những lời tiếp thị đường mật, chúng tôi bước vào “Khu đô thị 50hecta”, một cảnh trí trái ngược bày ra trước mắt: vài con đường ngoằn ngoèo như rắn lượn chỉ rộng chừng 4,5m (hai ô tô tránh nhau không được), hàng cây lưa thưa, cảm giác như chui vào hang sâu. Nhà cửa hai bên thưa thớt, sập xệ. Đến cuối đường, gặp vài người khách ở TP.HCM lên đi mua đất và hai “cò” tự giới thiệu là vợ chồng. Người đàn ông xưng tên Kh. chỉ tay về hướng cuối đường của dự án chào: “Dự án này hơn 1.100 nền nhưng giờ chỉ còn 6 lô sổ đỏ chung 640m2, em để lại giá 1,8 tỷ. Chồng tiền xong em sang sổ liền. Nếu chỉ mua 1 lô thì sổ đỏ chung”. Ông Kh. không ngại cho biết: đây là đất nông nghiệp, nên theo quy định phải từ 500m2 trở lên mới tách thửa được. Tuy không biết khi nào khu vực này chuyển sang đất thổ cư được “vì phải chờ chủ trương của tỉnh”. Nhưng theo ông Kh., muốn xây nhà, vợ chồng ông sẽ bao luôn và chi phí lo lót “không quá 10 triệu”.
Khi chúng tôi hỏi về “Dự án khu đô thị 50 ha”, ông Kh. cười lớn: “Làm gì có. Ở đây khi anh em tui tự phân lô, làm đường xong, phía Công ty An Gia Lập Nghiệp xin mua lại khoảng 300 lô. Sau đó treo pano bán hàng và giới thiệu với khách là dự án của họ”. Hiện nay, giá bán một lô đất của An Gia Lập Nghiệp khoảng trên dưới 800 triệu đồng, cao gấp đôi giá bán của vợ chồng ông Kh.
 |
| Vẻ bên ngoài hào nhoáng của “Dự án khu đô thị thương mại dịch vụ Biên Hòa City rộng 1.100 lô” tại ấpThiên Bình, xã Tam Phước (TP.Biên Hòa) nhưng sự thật chỉ là đất nông nghiệp tự phân lô |
Bán đất chỉ tay
Đập vào mắt người đi đường là dự án Alibaba Long Phước 14 (xã Long Phước, huyện Long Thành). Vừa nằm bề thế ở mặt tiền quốc lộ 51, văn phòng của Công ty cổ phần địa ốc Alibaba còn dựng thêm một nhà tiền chế phía trong dự án (mặt tiền hương lộ 12) để tiện tiếp khách. Alibaba hoạt động rầm rộ như vậy nhưng không ít các cơ quan quản lý vẫn khẳng định “không có việc Alibaba kinh doanh bất động sản ở Đồng Nai”.
Trong tờ rơi, Alibaba quảng cáo là chủ đầu tư dự án Alibaba Long Phước 14, đây là “vị trí vàng của tam giác kinh tế Đồng Nai, TPHCM, Vũng Tàu” với tổng diện tích hơn 6,4ha, phân thành 468 nền. Chỉ tay về hướng… rừng tràm, phía bên kia hương lộ 12, cô nhân viên môi giới tên V. của Alibaba khẳng định với chúng tôi: “Hiện công ty đang chào bán khu vực này, khoảng nửa tháng nữa bắt đầu làm hạ tầng. Khách hàng trả đủ 95% tiền sẽ có sổ đỏ đất ở”. Vừa chuyển cho khách hợp đồng mẫu và sơ đồ tự phân lô, tự quy hoạch, V. vừa thông báo từng mức giá theo vị trí, từ gần 5 triệu đồng/m2 đến hơn 7 triệu đồng/m2. “Đến cuối tuần, khách hàng đặt mua nhiều lắm, anh không nhanh chân sẽ hết”, V. đon đả. Tuy nhiên, khi hỏi đến cơ sở pháp lý của dự án, cô nhân viên bèn bỏ đi sau khi nại lý do “sếp đi vắng nên không lấy được hồ sơ dự án và sổ đỏ”.
Một cán bộ địa chính khẳng định, theo những gì ông biết thì tính đến hiện nay, huyện không giao bất kỳ dự án nào cho doanh nghiệp có tên Công ty cổ phần địa ốc Alibaba làm chủ đầu tư. Vậy, Alibaba chỉ là đơn vị môi giới đất của người dân đứng tên với tư cách cá nhân? Hợp công ty đồng bán mua với khách địa phương có biết?... Câu hỏi này xin nhường cho cơ quan quản lý.
Một thực tế, gần đây trên địa bàn huyện Long Thành xuất hiện nhiều công ty môi giới BĐS nhưng tự nhận mình là chủ đầu tư dự án rồi tổ chức sự kiện, bán đất nền trái phép. Lợi dụng việc nhiều người muốn được sở hữu nhà gần sân bay, các nhà đầu cơ đã bán dự án quy hoạch... trên giấy. Như Alibaba, nhiều công ty môi giới lợi dụng các ngày nghỉ cuối tuần để lén lút chở khách đến chào bán. Sự thật đằng sau những "dự án đình đám" đó chỉ là các thửa đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng, chưa được phân lô tách thửa...
 |
| Dự án tự phát Long Phước 14 của Alibaba (xã Long Phước, huyện Long Thành) đang chào bán nền đất nông nghiệp tại khu rừng tràm |
Bánh vẽ
Theo quy định của pháp luật về đất đai, chỉ cho phép những trường hợp đất đã chuyển đổi thành đất thổ cư và nằm trong khu dân cư hiện hữu mới được chấp nhận việc tách thửa. Đối với đất nông nghiệp, muốn chuyển qua đất thổ cư phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, đầu tư hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, được cơ quan chức năng nghiệm thu đủ điều kiện mới được chuyển sang đất ở và tiến hành tách thửa, nhằm tránh trường hợp hình thành những khu dân cư tự phát nhếch nhác.
Quy định chặt chẽ là vậy nhưng nhiều công ty môi giới đã lách luật bằng cách bắt tay với các chủ đất để làm dự án.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS không tuân theo quy định của UBND tỉnh Đồng Nai mà coi thửa đất nào đẹp thì phối hợp với một số cá nhân gom đất ở địa phương. Sau đó các cá nhân này ủy quyền lại cho doanh nghiệp bán. Các doanh nghiệp này vẽ ra một dự án rất bắt mắt rồi tự nhận mình là chủ đầu tư, tổ chức sự kiện và diễn các chiêu trò để bán hàng. Khi người mua phát hiện ra thì đã muộn vì thò bút ký kết hợp đồng và xuống tiền.
Đi dọc hai xã Long Phước và Phước Thái, chúng tôi xót xa khi thấy những thửa đất ruộng, vườn rộng lớn đang bị băm nát, đóng cọc phân lô hàng ngày. Ở những nơi đất nông nghiệp bị cày nát là những cái tên quen thuộc trong giới BĐS: Vạn An Phát, Alibaba, Long Phát, Kim Phát… với hàng chục, hàng trăm dự án tự phát. Một viễn cảnh, nếu trong vòng dăm ba năm nữa, khi sân bay Long Thành được xây dựng và hoạt động, xung quanh nó sẽ là những đô thị lụp xụp, nhếch nhác như đã từng có ở một số đô thị Việt Nam nếu chính quyền địa phương đang buông lỏng vai trò quản lý như hiện nay.
Tại sao lại có sự bát nháo này, Báo PLVN sẽ tiếp tục thông tin.
