Nước này từ lâu luôn tự hào với tỷ lệ 90% dân số sở hữu nhà. Chính sách nhà ở xã hội thành công tới mức các căn hộ có thể bán với giá hơn 720.000 USD. Tuy nhiên, khi "tuổi" các căn hộ đang ngày càng cao, nhiều người lo ngại khoản đầu tư của họ là vô ích.
Càng ở, càng mất giá
Hồi tháng 6/2018, chính phủ thông báo sẽ thu hồi đất đang được sử dụng cho 191 tòa nhà ở phía đông Singapore khi thời hạn cho thuê kết thúc vào cuối năm 2020. Thông tin này gây lo ngại lớn cho các chủ nhà, những người không tính đến niên hạn còn lại trong hợp đồng trước khi mua.
Theo một đại lý bất động sản, gần đây, câu hỏi đầu tiên của khách hàng là về tuổi của căn hộ thay vì tình trạng của chúng. Khoảng 70% khách hàng của đại lý này đều do dự khi gặp căn hộ trên 30 năm. Những căn cũ nhất hiện đã chạm mốc 50 năm trong thời hạn cho thuê.
Nicholas Mak tại công ty tư vấn bất động sản ZACD cho biết lý do của mối lo ngại nằm ở việc người dân mong đợi sự quan tâm từ chính phủ. Mak đề cập tới nhiệm kỳ của cựu thủ tướng Goh Chok Tong. Vào thời điểm đó, những quyết định nâng cấp chung cư được sử dụng như “cà rốt nhử” người dân bầu cho đảng cầm quyền Hành động Nhân dân.
Eugene Tan, giảng viên luật tại Đại học Quản lý Singapore, nhận định chính phủ dành hàng chục năm để thuyết phục người dân rằng nhà ở xã hội là khối tài sản không rớt giá.
Ngày 19/8, trong bài phát biểu nhân Ngày Quốc khánh, Thủ tướng Lý Hiển Long nêu bật trường hợp một cư dân mua căn hộ với giá 18.000 USD và hiện có thể bán với giá gấp 16 lần. “Sẽ còn nhiều hơn thế nếu căn hộ đó ở vị trí tốt”, thủ tướng nói.
Tuy nhiên, theo Tan, chính phủ tập trung mô tả "câu chuyện cổ tích" khiến người dân quên rằng họ chỉ sở hữu căn hộ của Ủy ban Phát triển Nhà Đất trong 99 năm.
"Vào một lúc nào đó, khối bất động sản của họ sẽ mất giá. Đó là sự thật phũ phàng không chỉ với chủ sở hữu căn hộ mà với cả chính phủ”, giảng viên luật này nói. Năm 2015, căn hộ 65 m2 tương tự như của Chouw trị giá 275.000 USD, nhưng giờ chỉ bán được khoảng 185.000 – 225.000 USD.
Singapore không phải là quốc gia duy nhất đối mặt với vấn đề này. Trung Quốc có chế độ thuê 70 năm và đang soạn thảo luật gia hạn hợp đồng vô điều kiện. Hong Kong tự động gia hạn đối với các bất động sản cũ trên cơ sở đóng lệ phí hàng năm.
Tuy nhiên, Singapore tỏ ý sẽ không suy chuyển. “99 năm là khoảng thời gian dài. Đây là cách duy nhất để tái sử dụng đất”, Thủ tướng Lý Hiển Long nhận định.
Sing Tien Foo, thuộc Đại học Quốc gia Singapore, đồng tình với thủ tướng: “Tái phân bổ tài nguyên đất là rất khó khăn, bạn không thể làm hài lòng mọi thế hệ bằng việc kéo dài hợp đồng. Do đó, người dân cần thay đổi tư tưởng. Khi mua căn hộ với thời hạn 99 năm thì đó cũng chính là khoảng thời gian bạn có thể tận hưởng nó”.
Trong lúc đó, nhà kinh tế học Walter Theseira, Đại học Khoa học Xã hội Singapore, cho biết có nhiều cách để luân chuyển tài sản, đề xuất thiết lập chế độ toàn quyền sử dụng trong thời gian cho thuê. “Với thuế bất động sản cao, nhiều người sẽ bán căn hộ nếu nó không còn giá trị xứng đáng”, nhà kinh tế học đánh giá.
Làm sao hóa giải nỗi lo cho các chủ nhà?
Trong bài phát biểu ngày 19/8, Thủ tướng Lý Hiển Long đề cập 3 biện pháp giải quyết mối lo cho chủ sở hữu bất động sản. Theo đó, chính phủ sẽ nâng cấp các căn hộ sắp tới mốc 30 năm và cải tạo khi căn hộ đạt 60 năm tuổi. Bên cạnh đó, chính phủ sẽ mua lại số lượng lớn căn hộ đã cho thuê 70 năm theo Chương trình Tái phát triển Tự nguyện Sớm (VERS).
Những giải pháp trên được đưa ra sau cuộc tranh luận nảy lửa nổ ra hồi tháng 3. Truyền thông đưa tin về những căn hộ cũ bán được với giá hơn 720.000 USD, nhưng Bộ trưởng Phát triển quốc gia Lawrence Wong tuyên bố không phải tất cả căn hộ cũ đều nằm trong Dự án Tái phát triển Đồng bộ Chọn lọc (SERS). Ông cho biết chỉ 4% đáp ứng đủ tiêu chí được nhà nước thu hồi và đền bù.
Hầu hết chuyên gia đồng tình rằng động thái mới đây của ông Lý Hiển Long là dấu hiệu tích cực. Họ nhận định nỗ lực này sẽ ngăn người dân coi các căn hộ là tài sản để kiếm lời, đồng thời giúp chủ sở hữu yên tâm hơn. “Thủ tướng đang cố gắng làm nhà ở xã hội trở nên phù hợp hơn và bồi đắp sự tin tưởng đối với chương trình này”, Mak nhận định.
“Không chỉ là lời nói bảo đảm suông mà họ có kế hoạch duy trì giá trị cho chung cư. Điều này xoa dịu người dân và giữ cho họ bình tĩnh”, Colin Tan tại công ty tư vấn bất động sản Suntec khẳng định.
Dù dự án VERS mới chỉ được đề xuất và một số chuyên gia cho rằng các giải pháp mới chỉ giúp tạm hoãn tình trạng khấu hao, những người mua tiềm năng như Sam Lim, 36 tuổi, cảm thấy phần nào yên tâm hơn. Lim cho rằng VERS đồng nghĩa với khả năng anh sẽ thu hồi được một phần tiền từ căn hộ cũ. “Tôi sẽ mua một căn hộ cũ với giá hợp lý, nhưng nếu được lợi từ một trong các chính sách thì tôi sẽ có thêm một khoản", Lim nói.
Trong lúc đó, một số chủ sở hữu như Chouw ít lạc quan hơn. Chouw cho biết không mua căn hộ để đầu tư nhưng cũng không muốn cuối cùng trắng tay. “Tôi không định bán trừ khi tôi có kế hoạch khác như kết hôn hay ra nước ngoài. Tôi cũng chưa chắc liệu VERS có được thực hiện hay mọi người có bỏ phiếu cho chính sách này hay không. Chính phủ chưa đưa ra mức giá chuẩn. Tôi nghĩ bây giờ chỉ có thể đợi xem tình hình”, Chouw nói.
Rất nhiều nước cũng tự hào về các dự án nhà ở xã hội mà họ xây dựng được, nhưng có lẽ hiếm quốc gia nào “cuồng” nhà ở xã hội như ở Singapore. Vùng ngoại ô của thành phố tràn ngập các tòa nhà của Cơ quan phát triển nhà ở Singapore (HDB) được sơn màu pastel tạo cảm giác rất hài hòa.
HDB sẽ khiến những du khách tới Singapore cảm thấy ngạc nhiên nếu như họ suy nghĩ rằng Singapore chỉ là 1 thiên đường thuế dành cho các tập đoàn đa quốc gia và những ngân hàng lớn. HDB chính là điểm mấu chốt trong chính sách kinh tế xã hội của Singapore và cũng là một trong những thứ giúp đảng cầm quyền PAP duy trì được sự ủng hộ của công chúng suốt kể từ khi Singapore giành được độc lập đến nay. Các nước láng giềng của Singapore luôn muốn học theo mô hình nhà ở xã hội này để đáp ứng nhu cầu về nhà ở gia tăng chóng mặt.
Được thành lập năm 1960, HDB ra đời nhằm thay thế cơ quan quy hoạch thành phố mà người Anh đã lập ra trước đó. Ban đầu, HDB hướng đến xây dựng các nhà ở cho thuê phục vụ người nghèo. Tuy nhiên, 4 năm sau đó nó chuyển hướng sang xây dựng các tòa chung cư, nhắm đến nhiều đối tượng hơn.
Sau này, cố Thủ tướng Lý Quang Diệu (lãnh đạo Singapore từ năm 1959 đến 1990) đã viết rằng khi đó ông suy nghĩ nếu như có thể giúp nhiều người dân được sở hữu nhà ở, các công dân của Singapore sẽ cảm thấy gắn bó với đất nước hơn.
Chính phủ Singapore đã sử dụng quyền lực để thâu tóm nhiều đất đai và hiện đang sở hữu khoảng 90% đất đai của Singapore. Dần dần người Singapore chuyển từ những ngôi nhà ẩm thấp sang sống trong những tòa nhà cao tầng làm từ bê tông cốt thép.
Ngày nay, HDB đang cung cấp khoảng 1 triệu căn hộ, phần lớn tập trung tại khoảng hơn 20 thị trấn mới nằm rải rác và tạo thành 1 hình bán nguyệt xung quanh vùng lõi của thành phố. Mỗi năm, Chính phủ Singapore lại có 1 đợt mở bán những căn hộ đang xây dở, phần lớn là cho những người mua nhà lần đầu. Tất cả là hợp đồng thuê 99 năm.
Người mua nhà của những dự án này sẽ phải đợi khoảng 3, 4 năm thì dự án mới hoàn thành. Tuy nhiên họ có thể lựa chọn cách khác: mua những căn hộ cũ với giá thỏa thuận trực tiếp từ chủ nhà. Mỗi người dân được hỗ trợ tối đa 2 lần trong đời, dù đó là mua căn hộ cũ hoặc mới.
Số tiền mà người dân sử dụng để mua các căn hộ của HDB được cung cấp một phần bởi quỹ Phòng xa trung ương (CPF), chương trình tiết kiệm quốc gia mang tính chất bắt buộc. Theo đó, mỗi người dân Singapore trong độ tuổi lao động phải dành ra 20% tiền lương hàng tháng (chủ sử dụng lao động đóng thêm 17%) để tiết kiệm. Họ có quyền rút ra 1 phần trong số tiền tiết kiệm này để làm tiền đặt cọc cho căn hộ HDB. Nhiều người cũng được cấp các khoản vay thế chấp giá rẻ và sử dụng tiền tiết kiệm CPF để trả lãi hàng tháng.
