Mô hình “hút” chú ý, “từ mù” pháp lý
Mô hình office - tel xuất hiện lần đầu tiên tại Seoul (Hàn Quốc) vào thập niên 80. Những căn hộ office - tel có diện tích từ 32 - 192m2, tương tự như một Business Center (văn phòng kinh doanh cho 20-30 nhân viên) hay một Studio (văn phòng kinh doanh dành cho người kinh doanh nhỏ lẻ. Dạng văn phòng này mình có thể sử dụng làm văn phòng làm việc vừa có thể cư trú qua đêm tại đây. Tại Việt Nam, office - tel xuất hiện nhiều nhất ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM.
Theo thống kê của nhà tư vấn và nghiên cứu bất động sản Cushman & Wakefield, 40% khách hàng của dòng sản phẩm office - tel là doanh nghiệp vừa và nhỏ (SMEs), các công ty mới khởi nghiệp hay văn phòng đại diện của các công ty nước ngoài tại Việt Nam. Chỉ từ 10-15% người mua có nhu cầu để làm nhà ở thuần túy. Số còn lại là mua để đầu tư cho thuê.
Dù vậy, hiện nay các văn bản pháp luật của Việt Nam nói chung, Luật nhà ở nói riêng, đều chưa đề cập và có bất cứ quy định cụ thể nào về mô hình căn hộ - văn phòng office - tel, cũng chưa đưa ra khái niệm, quy định nào về một dạng căn hộ vừa dùng để ở, vừa làm nơi kinh doanh. Theo các chuyên gia, sản phẩm “lai” này được dùng vào mục đích nào hiện vẫn chưa có thống kê hay giám sát chặt chẽ là một kẽ hở. Việc thiếu hành lang pháp lý có thể khiến nhiều người dễ dàng trục lợi và nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua ngày càng nhiều.
Tại hội thảo “Thị trường căn hộ văn phòng: nhu cầu phát triển và những vướng mắc pháp lý cần tháo gỡ” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản tổ chức cách đây chưa lâu, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục Phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) – thừa nhận, việc quản lý office - tel hiện còn rất nhiều vướng mắc. “Đúng là vướng về mặt pháp lý, bây giờ chúng ta phải ra văn bản nhưng cũng phải xem xét nó là loại văn bản gì. Muốn sửa luật thì 3 năm nữa mới có luật. Còn nếu ban hành Thông tư mà trái luật cũng không được” – ông Khởi nói.
Nhiều nguy cơ xảy ra tranh chấp
Do chưa được pháp luật điều chỉnh trực tiếp và đầy đủ, việc mua bán loại hình sản phẩm này có nhiều nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua. Trước mắt, chủ đầu tư sẽ gặp một số trở ngại pháp lý khi triển khai các dự án, thủ tục xin chuyển đổi công năng hay mục tiêu của dự án. Trong khi đó, khách hàng chưa được cấp quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản nên gây khó khăn trong việc thực hiện quyền dân sự của chủ sở hữu tài sản.
Cần lưu ý là tuy gọi là mua bán nhưng người mua không sở hữu office - tel mà chỉ là hình thức thuê dài hạn. Người sử dụng chỉ lưu trú chứ không ở dài hạn và không được cấp hộ tịch.
Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, công trình cùng được xây dựng trên khu đất có quyền sử dụng lâu dài nhưng căn hộ tầng trên được sở hữu vĩnh viễn, căn hộ kết hợp với văn phòng (office - tel) tầng dưới sở hữu có thời hạn là điểm còn bất cập. “Hà Nội hầu như không cấp phép cho một chủ đầu tư nào làm khu căn hộ office - tel cả. Riêng TPHCM có năng động với sự linh động phần nào của cơ quan quản lý nhưng nếu các bộ ngành đi kiểm tra, chiếu theo luật thì chủ đầu tư bất động sản phải giải trình” – ông Nam nói – “Rõ ràng office - tel đang nằm chênh vênh giữa nhà ở và văn phòng cho thuê nên đối tượng này vừa bị điều chỉnh bởi cả quy định về nhà ở lẫn quy định về văn phòng cho thuê, hoặc cũng có thể không chịu sự điều chỉnh của quy định nào tùy theo cách hiểu của từng cơ quan chức năng và chính quyền địa phương. Do đó, để phát triển các dự án office - tel, các chủ đầu tư vẫn đang phải “lách luật”. Điều này tiềm ẩn nguy cơ rủi ro rất lớn cho cả chủ đầu tư và khách hàng”.
Với kinh nghiệm nguyên là Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trần Nam cho rằng, cư dân sống tại office - tel nên được xem như khách vãng lai, không được đăng ký hộ khẩu, không tính vào mật độ dân số; chỉ cho phép làm office-tel trong các khu đa chức năng vừa có nhà ở, vừa có văn phòng thương mại; và khống chế tỷ lệ diện tích tối đa của office-tel trên tổng diện tích tòa nhà.
Nhiều chuyên gia cùng chung nhận định, nếu cơ quan chức năng và các ban ngành không nhanh chóng ban hành các quy chuẩn, văn bản pháp lý cho sản phẩm “lai” này, những rắc rối phát sinh và cả tranh chấp trong thời gian tới sẽ rất khó lường. Được biết, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu về việc ra hướng dẫn cho loại hình căn hộ này sao cho vẫn bảo đảm hiệu quả pháp lý nhưng không được trái với các luật hiện hành.
* Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng):
Việc quản lý office - tel hiện còn rất nhiều vướng mắc
Thứ nhất là vướng trong xác định khái niệm, office-tel có phải là văn phòng kết hợp nhà ở hay văn phòng kết hợp lưu trú, lưu trú thì có lưu trú ngắn hạn và lưu trú dài hạn. Chúng ta phải đặt tên nó là gì?
Thứ hai là vướng mắc về quyền sở hữu, nếu chúng ta coi một phần là để ở, có thể ở thì quyền sở hữu phải ổn định lâu dài. Nếu không coi đây là một dạng để ở thì chỉ được cấp 50 năm.
Vướng mắc thứ ba là khi xây dựng căn hộ này, các chủ đầu tư xác định để ở thì tiền sử dụng đất đóng phải khác.
Thứ tư là quy hoạch. Chủ đầu tư có được xây trên quy hoạch đất ở hay quy hoạch đất hỗn hợp. Chúng ta xây block cho office - tel trong chung cư để ở thì có đúng hay không ? Quy hoạch dân số ra sao?
Thứ năm vướng mắc rất lớn trong quy chuẩn như hạ tầng kỹ thuật, cầu thang, điện nước, cháy nổ… và các liên quan đến chỉ tiêu dân số, mật độ dân số”.
* Ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:
Kiến nghị xem xét cấp quyền sở hữu lâu dài cho căn hộ văn phòng
Thực trạng hiện nay, các căn hộ office - tel chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản trong 50 năm. Như vậy, cùng một công trình phức hợp xây dựng trên khu đất được cấp quyền sử dụng đất lâu dài thì thời gian sở hữu tài sản cũng cần phải đồng nhất, nếu không sớm giải quyết, mâu thuẫn này có thể dẫn đến phát sinh tranh chấp. Ví dụ, khi công trình xuống cấp cần xây mới, tài sản gắn liền với đất sở hữu lâu dài vẫn đảm bảo quyền lợi. Tài sản gắn liền với đất sở hữu có thời hạn (50 năm) sẽ được tính toán ra sao là một bất cập cần phải lường trước.
* Ông Nguyễn Văn Đực – Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành:
Nhiều người sẽ cố tình trục lợi
Tôi cho rằng, office - tel là con lai giữa nhà ở xã hội với nhà ở thương mại. Mô hình này lai diện tích của nhà ở xã hội nhưng cách bán lại là nhà ở thương mại, tức là vừa diện tích nhỏ, vừa bán tự do, vừa để ở, vừa để kinh doanh.
Đứng trên khía cạnh người dân, tôi phản đối office - tel vì nếu chúng ta không quản lý được thì sẽ dễ bị lợi dụng. Một căn office - tel trung bình chỉ rộng 35-45m2 nhưng mật độ người làm việc, lưu trú, thậm chí cư trú trong đó có thể dao động ở ngưỡng 3-5 người, khách đến giao dịch công tác tối thiểu 2-3 người nữa vị chi 5-7 người sử dụng không gian này. Như vậy, việc cung cấp điện, nước, thang máy, lối đi, nơi đỗ xe, hệ thống xử lý nước thải và hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội xung quanh cho một căn office - tel sẽ phải gồng gánh mật độ của 2-3 căn hộ diện tích lớn hơn. Còn đứng trên khía cạnh nhà đầu tư, tôi sẽ ủng hộ và sẽ đầu tư 100% dự án làm office-tel vì đây là một phân khúc rất béo bở.
* Bà Hoàng Diệu Trang – Quản lý cấp cao bộ phận cho thuê thương mại và nhà ở, Savills Hà Nội:
Office - tel là mô hình đáp ứng nhu cầu nhiều người
Office - tel đúng là đang gây sự chú ý cho thị trường bất động sản, mô hình này được hình thành sớm hơn và rõ ràng hơn tại TPHCM với các dự án lớn của Novaland hoặc VinGroup. Ở Hà Nội cũng có một số các chủ đầu tư đang nghiên cứu và đưa ra hình thành mô hình này.
Offiece – tel là một mô hình mới ra đời, nên triển vọng của sản phẩm này sẽ còn phụ thuộc vào sự đánh giá và đón nhận của thị trường. Tuy vậy, cũng phải ghi nhận rằng, office – tel ra đời đáp ứng nhu cầu mặt bằng của các công ty có mô hình start up, mô hình nhỏ và thực hiện không quy mô. Trong thời gian vừa qua, Savills nhận thấy một xu hướng các nhà đầu tư nước ngoài nhắm vào thị trường Việt Nam khi mà công nghệ thông tin đã phát triển mạnh hơn, họ muốn có mô hình đáp ứng nhu cầu ăn ở, làm việc, vui chơi của nhân viên trong cùng một không gian. Office – tel có ưu điểm hơn mô hình văn phòng truyền thống ở chỗ có thể đáp ứng được nhu cầu này.
* PGS.TS Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương:
Nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý cho căn hộ - văn phòng
Sản phẩm này đang được mua bán nhộn nhịp nghĩa là có nhu cầu thực tế. Có nhu cầu thì phải mở ra hành lang pháp lý cho thị trường vận động, không nên thấy khó mà cấm. Nhà nước phải làm “bà đỡ”, “ươm mầm” cho loại hình này phát triển bằng cách nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý, cho nó một cái tên ngang hàng với nhà, đất, căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê...
