Bất động sản Đà Nẵng tăng phi mã và lời cảnh tỉnh "vỡ bong bóng"

Giá đất tăng từng ngày, hút nhà đầu tư miền Bắc 

Theo khảo sát của PLVN, hiện đất ven biển đường Võ Nguyên Giáp đang lập kỷ lục mới hơn 300 triệu đồng/m2, tăng 30% so với trước Tết. Cụ thể, đoạn trước nhà hàng Mỹ Hạnh, Phước Mỹ dao động từ 280- 310 triệu/m2, đoạn khu vực phường Mân Thái (quận Sơn Trà) dao động từ 200- 220 triệu đồng/m2; đoạn từ đường Nguyễn Văn Thoại đến Hồ Xuân Hương dao động từ 200- 280 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không ai bán.

Tăng “sốc” nhất vẫn là khu phố Tây (phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn), nơi thành phố đã có Quyết định phê duyệt Đề án thành lập), giá tăng chóng mặt, mỗi ngày một giá, đến nay giá đã tăng từ 50 - 70% so với trước Tết, tùy vị trí. Đối với đất ven biển Nguyễn Tất Thành (thuộc quận Thanh Khê, Liên Chiểu) cũng lập kỷ lục về giá mới khi tăng thêm từ 30- 40% so với trước Tết Nguyên đán. 

Trong buổi họp báo mới đây tại Đà Nẵng, thống kê của các đơn vị nghiên cứu thị trường như CBRE, Savills, giá BĐS tại Đà Nẵng trong khoảng 5 năm trở lại đây tăng từ 20- 40%/năm. Đơn vị này cũng đưa ra nhận định, tuy chưa cao bằng TP  Hồ Chí Minh và Hà Nội nhưng đang ở mức bất thường so với thực tế. Đáng chú ý, sự tăng cao trên không xuất phát từ nhu cầu thực tế, từ yếu tố cung- cầu, mà do nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra để đầu cơ BĐS và thông tin ảo lẫn nhau từ các nhà đầu cơ nên tiềm ẩn nhiều rủi ro, bất trắc khó lường.

Giới đầu tư BĐS Đà Nẵng thừa nhận, riêng giá đất ven biển liên tục tăng giá trong hơn 2 năm qua do hàng loạt đại gia BĐS từ Hà Nội và một số tỉnh, thành phía Bắc ào ạt đổ về vùng ven biển Đà Nẵng mua. Bên cạnh đó, nhà đầu tư Hàn Quốc, Trung Quốc núp bóng hoặc thuê người Việt đứng tên gom đất biển Đà Nẵng làm cho giá đất biển tăng với tốc độ chóng mặt mà chưa có điểm dừng.  Còn CBRE khảo sát, khách hàng từ Hà Nội và các tỉnh, thành phố phía Bắc hiện đang thống trị thị trường BĐS nghỉ dưỡng ven biển Đà Nẵng. Nhóm khách này chiếm 75 - 85% số giao dịch thành công trong thời gian qua.

Tuy không nói ra nhưng trên thị trường BĐS vùng ven biển Đà Nẵng hiện nay đã ngầm hình thành những khu phố mà giới kinh doanh BĐS Đà Nẵng đặt tên là “khu phố của người Hà Nội” như đường Hồ Nghinh, Phạm Văn Đồng, Dương Đình Nghệ, An Thượng... Hàng loạt khách sạn, nhà hàng, quán sá mọc lên tại các  khu dân cư trên các tuyến đường này đều thuộc về các đại gia đất Bắc.

Một nhà đầu tư cho biết, dù giá đất ven biển Đà Nẵng đã tăng cao so với những năm trước nhưng vẫn còn thấp hơn khoảng 50% so với đất ven biển Nha Trang nên nhiều nhà đầu tư đất Bắc luôn kỳ vọng phân khúc này còn nhiều tiềm năng sinh lời trong tương lai nên tiếp tục đổ tiền vào đây.

Chiêu trò “sốt ảo”, “thổi giá” kiểu đa cấp

Từ sau Tết Nguyên đán 2018, thị trường BĐS Đà Nẵng có thể nói “mỗi ngày một giá”, thậm chí, mỗi lô đất trong 1 tuần được sang tay từ 2 đến 4 người, hễ có người rao bán lập tức có người đến mua ngay. Điều này khiến nhiều người lo lắng và cho rằng, nếu hiện tượng “sốt đất” kéo dài thêm 1-2 tháng hệ lụy kéo theo sẽ lặp lại kịch bản năm 2008: “vỡ bong bóng BĐS”, ngân hàng đầy nợ xấu, kinh tế lạm phát...

Nhìn nhận về thực trạng này, ông Nguyễn Vinh, người môi giới đất có gần 10 năm kinh nghiệm cho biết, các khu vực như Hòa Xuân, nam cầu Nguyễn Tri Phương, đất ven biển… đang rất “nóng”, nhưng thực tế chủ yếu các “đại gia” ở Hà Nội, Sài Gòn đến “ôm” để bán lại. “Hãy xem có bao nhiêu ngôi nhà được cất nóc hay mua ở, để thấy, đang có một số thành phần đầu cơ tạo ra con sốt “ảo”, ông Vinh nói.

Đồng quan điểm, một giám đốc doanh nghiệp BĐS ở Đà Nẵng nhận định, biến động do xuất hiện tình trạng “thổi giá” khiến nhiều người mua bị cuốn theo. Người này chia sẻ, có nhiều chiêu của giới đầu cơ đất trong thời gian qua nhưng chung quy vẫn theo kiểu “cùng chơi, chia đủ, ăn đều” và kiểu “bán hàng đa cấp”.

Chiêu thứ nhất, có khoảng 5 đến 10 người góp vốn và chủ động bày “cuộc chơi” để dụ khách. Họ mua đất dự án rồi phân nhau đẩy giá theo kiểu người thứ nhất mua 1 đồng, người thứ 2 trong nhóm mua lại với giá 2 đồng đến người thứ 3 đẩy giá lên 4 đồng,... và cuộc chơi cứ thế được đẩy lên để tạo cơn sốt nóng trên thị trường. Khi lợi nhuận đã đủ, nhóm này bắt đầu xả hàng để gom tiền về. Lúc đó những người mua sau cùng sẽ lãnh đủ vì bán lại chẳng ai mua. 

Cũng chiêu 1 nhưng đầu tư dự án rồi bán theo từng phân khu. Cách này khá hiệu quả. Một số đại gia góp tiền đầu tư dự án khoảng 10 ha, thay vì bán cùng lúc họ chia ra các giai đoạn để bán và đẩy giá. Ví dụ: Giai đoạn 1, họ cắt bán phân khu A diện tích 2ha và bán với giá 2 đồng, giai đoạn 2 bán phân khu B với các tiện ích tương đương phân khu A nhưng sẽ được chủ đầu tư gắn mác “đắc địa, tiện ích vượt trội,...” và đẩy giá lên 3 đồng. Tương tự như thế sẽ tiếp tục đẩy giá các phân khu khác trong cùng 1 diện tích lên gấp nhiều lần.

Chiêu “thổi giá” theo kiểu bán hàng “đa cấp” là sau khi chủ đầu tư ra hàng, họ không bán trực tiếp mà giao cho một đại lý gọi là A1. Từ đại lý A1 sẽ bán cho hàng loạt các đại lý A2 với hình thức bán theo khu, từ đại lý A2 sẽ bán cho đại lý A3 với hình thức bán theo phân khu,... Qua nhiều trung gian, đất mới đến tay khách hàng và bị đẩy giá lên cao rất nhiều so với mức giá chủ đầu tư đưa ra ban đầu. 

Bên cạnh các chiêu trò “thổi phồng” giá của giới đầu cơ, nhóm người môi giới cũng làm cho thị trường bất động sản Đà Nẵng rơi vào tình trạng hỗn loạn. Cụ thể, “cò” không chỉ dừng lại ở việc bán hàng hưởng hoa hồng, mà còn sẵn sàng bỏ ra một số tiền rất nhỏ so với giá trị dự án để đặt cọc giữ đất, nhằm tạo ra “cú hích ảo” trong mua bán….

Ngoài ra, việc thành phố công bố quy hoạch các dự án cũng góp phần làm “nóng” thị trường đất đai. Đơn cử, các nhà đầu tư đang đón đầu dự án cảng Liên Chiểu, dự án di dời ga đường sắt Đà Nẵng, dự án lấp biển đường Nguyễn Tất Thành, rồi khu nghỉ dưỡng Nhật Bản.

Cảnh tỉnh “vỡ bong bóng bất động sản”

Ông Vinh thú thật, ông từng cùng 1 nhân viên sàn giao dịch BĐS tại Sơn Trà, hàng ngày chạy xe máy quanh các khu vực có đất dự án để dò hỏi thông tin xem có mảnh đất nào bán. Sau đó, ông gặp người quản lý vờ thỏa thuận về giá, thấy hợp lý sẽ đặt cọc vài chục triệu; ví dụ mảnh đất trên 1 tỷ đồng sẽ đặt cọc từ 50 - 70 triệu đồng, chờ ít ngày có người mua sẽ tăng giá, nếu đồng ý chuyển giao hợp đồng đặt cọc cho người mới và kiếm lời dễ dàng. 

Tuy nhiên, có một thực tế không dễ ai nhận ra, theo ông Vinh, đó là các nhà đầu tư đang khá lo lắng vì giá đất mua vào cao, nhưng nếu không mua vào, sẽ không có hàng bán ra. Họ cứ nhắm mắt mua, bất chấp rủi ro, càng tạo thêm sự tăng “nóng” và “ảo” cho thị trường BĐS Đà Nẵng.

Với những gì đã nêu trên, ông Vinh cho rằng, dù làm nghề môi giới BĐS nhưng thực sự ông không vui, vì tăng kiểu này không hẳn do kinh tế Đà Nẵng phát triển tốt mà do nhà đầu tư tạo nên. Điều đó khiến thị trường BĐS Đà Nẵng đang đối mặt nguy cơ mất ổn định. Trước mắt, nó khiến đồng tiền mất giá, nếu quy đổi tiền tệ về giá trị BĐS, người dân đang mất cơ hội mua nhà. 

Ông Vinh cảnh báo, nếu hiện tượng này kéo dài thêm 1-2 tháng, chỉ cần một biến động nào đó, lúc đấy có bán tháo cũng không ai mua. Hệ lụy kéo theo lặp lại kịch bản năm 2008: “vỡ bong bóng BĐS”, ngân hàng đầy nợ xấu, kinh tế lạm phát... Chính vì vậy nhiều khách hàng đi sau cần tỉnh táo nếu không sẽ bị sập bẫy như những năm trước đây. 

Hiện trên địa bàn TP Đà Nẵng có hàng nghìn sàn giao dịch BĐS bao gồm cả những sàn giao dịch có đăng ký quản lý và những sản giao dịch tự phát do các cá nhân lập lên để làm môi giới nhưng phần lớn được tổ chức theo kiểu di động, tạm bợ. Đà Nẵng đang được coi là điểm đến lý tưởng cho người dân và nhà đầu tư, nhưng cần phải có sự quản lý chặt chẽ các sàn giao dịch BĐS để tránh xảy ra tình trạng hỗn loạn về giá; nhiều hộ dân sau khi bán đất bị môi giới “thổi giá” gây tâm lý bất ổn, hoang mang...