Ban quản trị chung cư - loay hoay giữa “ma trận” quy định

(PLVN) - Cứ mỗi lần xây dựng các văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư, nhà quản lý lại đưa ra một quy định khác nhau về cách thức tổ chức và hoạt động của Ban quản trị (BQT). Điều này phần nào cho thấy sự lúng túng của nhà quản lý trước thực tiễn của vấn đề này, đặc biệt là trong dự thảo Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đang xây dựng.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Hàng loạt quy định “biến ảo”

Các quy định về hình thành và hoạt động của BQT chung cư đã được Bộ Xây dựng cụ thể trong các Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, thể hiện tại Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, Thông tư 02/2016/TT-BXD và đang được sửa đổi bổ sung trong dự thảo thông tư mới năm 2019. 

Trong Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD quy định: “BQT nhà chung cư hoạt động theo nguyên tắc tập thể”. Thông tư số 02/2016/TT-BXD đang có hiệu lực thì quy định về mô hình BQT như sau: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu” (khoản 1 Điều 17); “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Ban chủ nhiệm hoặc Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư” (khoản 1 Điều 18).

Tuy nhiên, tới dự thảo Thông tư về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư đang được xây dựng năm 2019 thì mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã đã bị lược bỏ. Theo đó, khoản 1 Điều 17 Dự thảo nêu: “Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà phải thành lập BQT theo quy định của Luật Nhà ở thì BQT nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt động theo mô hình quy định tại Khoản 1 Điều 18 của Quy chế này”.

Trong khi đó, khoản 1 Điều 18 của Dự thảo đề xuất: “BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư”.

Suy cho cùng, Ban quản trị là gì?

Như vậy, ban đầu BQT được xem như một tổ chức dân chủ và hoạt động theo nguyên tắc tập thể. Sau khi Thông tư 02/2016/TT-BXD có hiệu lực và sắp tới nếu các đề xuất trong Dự thảo thông tư được thông qua thì BQT lại được coi như một tổ chức chuyên môn, được tổ chức theo mô hình của Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc hợp tác xã, nhưng lại có tư cách pháp nhân và con dấu.

“Với các quy định mới này thì chúng ta sẽ phải hiểu BQT của nhà chung cư là một tổ chức chính trị - xã hội hay là một tổ chức chuyên môn? Ban quản trị được lập ra do ý chí của cư dân thông qua các phiếu biểu quyết lựa chọn tại Hội nghị nhà chung cư, và thành viên của BQT rất phong phú về độ tuổi, giới tính và chuyên môn.

Nhưng dự thảo thông tư lại quy định về trách nhiệm, quyền hạn của BQT thực hiện ký Hợp đồng quản lý vận hành với Công ty cung cấp dịch vụ quản lý vận hành. Vậy, BQT với tư cách nào để thực hiện ký Hợp đồng?” – anh Tiến Dũng, kỹ sư xây dựng, cũng là cư dân một khu chung cư ở Hà Nội, đặt câu hỏi.

“Theo quy định mới thì BQT có tư cách pháp nhân và có con dấu riêng. Nhưng BQT là pháp nhân thương mại hay pháp nhân phi thương mại?” - ông Nguyễn Hoàng Thanh, Viện phó Viện nghiên cứu chính sách quản lý bất động sản và công trình dân dụng quốc tế - băn khoăn.

Dẫn quy định tại khoản 1 Điều 74 Bộ luật Dân sự (BLDS)  2015 quy định BQT “a) Được thành lập theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; b) Có cơ cấu tổ chức theo quy định tại Điều 83 của Bộ luật này; c) Có tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; d) Nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập”, ông Nguyễn Hoàng Thanh thắc mắc “BQT đã có đầy đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 74 BLDS 2015 chưa?”.

Nhiều vấn đề cần sớm giải đáp

Ông Nguyễn Hoàng Thanh cũng cho rằng, nếu quy định BQT có tư cách pháp nhân theo như dự thảo Thông tư 2019 đang xây dựng thì việc thành lập của BQT phải được quy định chi tiết tại BLDS 2015 hoặc các Luật chuyên ngành khác.

“Nhưng, việc thành lập của BQT chỉ được quy định tại một thông tư, một văn bản dưới luật thì đã phù hợp hay chưa? Từ việc quy định không dựa trên luật gốc là BLDS nên dẫn đến quy định về tư cách pháp nhân của BQT tại Thông tư không rõ ràng, gây hiểu nhầm và chưa thật sự chuẩn xác” – ông Thanh nói. 

Cùng quan điểm với ông Nguyễn Hoàng Thanh, nhiều ý kiến cũng cho rằng, nhà quản lý cần nhìn nhận ra các vấn đề liên quan tới tư cách pháp nhân của BQT để có các điều chỉnh phù hợp và tránh hiểu nhầm dẫn tới quy định không áp dụng được trong thực tiễn.

“Từ việc giải quyết rõ ràng các vấn đề về tư cách pháp nhân của BQT thì cơ quan chức năng mới có thể xây dựng các quy định về quyền, trách nhiệm của BQT trong việc xây dựng cộng đồng cư dân, mới xác định BQT có được quản lý các phần sở hữu chung và quỹ bảo trì của chung cư hay không?” – anh Tiến Dũng nói. 

Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư quy định BQT nhà chung cư, cụm nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thành lập và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của hợp tác xã hoặc của công ty cổ phần. Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn mô hình hoạt động của BQT nhà chung cư cho phù hợp với thực tế từng tòa nhà, cụm nhà chung cư.

Tức là, Thông tư này đã quy định rõ về việc thành lập BQT thông qua Hội nghị nhà chung cư, còn việc thành lập Hội đồng quản trị của công ty cổ phần và hợp tác xã lại được điều chỉnh tại Luật Doanh nghiệp 2014.

“Điều này có dẫn đến chồng chéo trong việc áp dụng pháp luật đối với việc thành lập BQT không? Quy định của Luật Doanh nghiệp liệu có thể điều chỉnh nội dung Thông tư của Luật Xây dựng? Đây là vấn đề cần được cơ quan hữu trách làm rõ” – ông Thanh nói.

Điều chỉnh quy hoạch đất đai còn tùy tiện

Điều chỉnh quy hoạch đất đai còn tùy tiện

(PLVN) - Theo Chủ tịch Quốc hội, tới đây cần bổ sung đánh giá kỹ lưỡng hơn về việc thực hiện Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn trước, nhất là những tồn tại, hạn chế, để khắc phục như việc điều chỉnh quy hoạch nhiều lần, có lúc còn tùy tiện.
Hà Nội thông qua Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

Hà Nội thông qua Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ

(PLVN) -  Sáng 23/9, tại Kỳ họp thứ Hai, HĐND TP Hà Nội khóa XVI, nhiệm kỳ 2021-2026 đã  thông qua Nghị quyết về chủ trương ban hành “Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội”, 100% đại biểu có mặt đã biểu quyết tán thành.
Sửa đổi Luật Đầu tư nhằm tránh thất thu ngân sách?

Sửa đổi Luật Đầu tư nhằm tránh thất thu ngân sách?

(PLVN) - Bộ Kế hoạch và đầu tư vừa có văn bản gửi Bộ Tư pháp đề xuất sửa đổi Luật đầu tư năm 2020. Theo đó, việc sửa đổi này có tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt là các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.
Thanh tra phát hiện nhiều công trình xây dựng ở thị xã Ninh Hòa có sai phạm. Trong ảnh, trung tâm thị xã Ninh Hòa. Ảnh L.H.

Loạt dự án phát triển đô thị ở Khánh Hòa dính sai phạm

(PLVN) - Thanh tra tỉnh Khánh Hòa đã phát hiện các dự án thuộc chương trình phát triển đô thị Khánh Hòa trên địa bàn thị xã Ninh Hòa giai đoạn 2017-2020 có sai phạm. Tuy nhiên, đơn vị này chỉ yêu cầu người đứng đầu trong các dự án liên quan kiểm điểm, rút kinh nghiệm!
HoREA kiến nghị sửa đổi quy định công nhận chủ đầu tư, gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản.

HoREA kiến nghị sửa quy định công nhận chủ đầu tư, gỡ khó cho doanh nghiệp địa ốc

(PLVN) - Một số tồn tại trong điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 (sửa đổi, bổ sung Khoản 1, Điều 23 Luật Nhà ở 2014) được cho là cản trở sự phát triển bình thường của thị trường bất động sản, gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, người mua nhà và làm sụt giảm nguồn thu ngân sách của nhà nước.
Một dự án lấn biển của các Tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất.

Khoảng trống lấn biển

(PLVN) - Hoạt động lấn biển tại Việt Nam đã đang được thực hiện tại nhiều địa phương hàng chục năm nay để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội.
Có nên nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?

Có nên nhờ người khác đứng tên sổ đỏ?

(PLVN) - Theo các chuyên gia pháp lý thì nhiều trường hợp nhờ người khác đứng tên sổ đỏ dẫn đến mất trắng tài sản, có trường hợp lấy lại được đất nhưng tốn rất nhiều thời gian, tiền bạc và công sức.