Những điểm còn gây tranh cãi của Nghị định số 30/2021/NĐ-CP

Bổ sung thêm 2 trường hợp có thể đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án

Theo Nghị định 30/2021/NĐ-CP thì nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. 

Về quyền sử dụng đất, trước đây khoản 2 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định: Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. 

Đến nay Khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP sửa đổi như sau: Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp quy định dưới đây và có đủ các điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật có liên quan thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:

a) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp;

b) Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở;

c) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.

Như vậy Nghị định 30/2021/NĐ-CP quy định bổ sung thêm 2 trường hợp có thể đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án là: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; hoặc Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên về bản chất thì cuối cùng quyền sử dụng đó vẫn phải là đất ở.

Có thể hiểu quy định trên là khi chủ đầu tư đáp ứng được các điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định và có quyền sử dụng đất thuộc 1 trong 3 trường hợp trên thì trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời xác định nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. 

Quy định này là phù hợp với Luật đầu tư 2020, cụ thể là điểm c khoản 1 điều 75 Luật đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 của Luật đầu tư 2014 như sau: Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở (so với trước đây Luật đầu tư 2014 quy định: Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại).

Có thể hiểu, Nghị định 30 không bao gồm trường hợp “nhà đầu tư có quyền sử dụng loại đất khác không phải là đất ở”, trường hợp này sẽ không được chấp thuận chủ trương đồng thời với việc công nhận nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Theo ý kiến của nhiều chủ đầu tư thì với các dự án mới mà nhà đầu tư mới chỉ có đất nông nghiệp hoặc đã có đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), mà chưa có đất ở thì sẽ bị “tắc” vì không được lựa chọn chủ đầu tư.

Tuy nhiên, có thể nói rõ ràng từ trước tới nay thì pháp luật vẫn quy định chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất ở 100% mới được lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, với quy định mới của Nghị định 30 cũng không mâu thuẫn với các quy định cũ, thậm chí đã bổ sung thêm 2 trường hợp mở rộng. Nếu như bổ sung trường hợp quyền sử dụng không phải đất ở cũng được lựa chọn chủ đầu tư thì sẽ mâu thuẫn với quy định của Luật đầu tư 2020. Ngoài ra nếu mở rộng thêm trường hợp như vậy thì khó kiểm soát hết được các dự án bất động sản tự phát.

Cần hiểu sao cho đúng?

Về thủ tục, các chủ đầu tư cho rằng nếu quy định như Nghị định 30/2021/NĐ-CP thì “trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại”, từ đó thủ tục công nhận nhà đầu tư sẽ bị ách tắc nếu như đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng không có quyền sử dụng đất ở. Tuy nhiên cần hiểu đúng về quy định trong trường hợp này. Điều 29 Luật đầu tư 2020 quy định việc lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện thông qua: đấu giá quyền sử dụng đất, hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, hoặc chấp thuận nhà đầu tư. 

Như vậy sẽ chỉ có 2 trường hợp là lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu thì việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sẽ được thực hiện sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư. Còn đối với dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan có thẩm quyền sẽ chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá, đầu thầu khi Nhà đầu tư: đó có quyền sử dụng đất; hoặc Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai; hoặc Nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao; hoặc Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật.

Ngay tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020 cũng đã quy định: Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở.”

Như vậy thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư ở các trường hợp trên là khác nhau và quy định mới tại Nghị định 30 nêu trên là áp dụng trường hợp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, không qua đấu giá, đấu thầu.

Bởi lẽ ngay tại khoản 1 điều 5 Nghị định 30 đã quy định: nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở 2014, khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Đối với trường hợp Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp thì chỉ được chấp thuận chủ đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, chứ không phải là dự án xây dựng nhà ở thương mại. Và như vậy, quy định này vẫn hoàn toàn phù hợp với điểm c khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020 và khoản 5 Điều 1 Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

Thực tế có nhiều nhà đầu tư cho rằng quy định này vướng, ách tắc đối với các dự án nhà ở thương mại mà không có quyền sử dụng đất ở là vì họ đã áp dụng quy định pháp luật tại Điều 29 Luật đầu tư 2020 mà chưa chưa xem xét kỹ quy định tại điểm c khoản 1 Điều 75 Luật đầu tư 2020 nên dẫn đến áp dụng thiếu, nghĩa là vẫn xin chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại khi chỉ có quyền sử dụng đất không phải đất ở. Cũng có thể một phần do Luật đầu tư 2020 quy định chưa cụ thể chi tiết. Chính vì vậy mà việc ra đời Nghị định 30/2021/NĐ-CP là để làm rõ ràng, chi tiết hơn các quy định của trong Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật xây dựng.

Hiện tại những điểm mới trong Nghị định 30/2021/NĐ-CP là phù hợp với các quy định pháp luật có liên quan và được kỳ vọng sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại.

Hiện nay, Nghị định này đã có hiệu lực pháp luật thi hành, cần thời gian triển khai Nghị định, để quy định pháp luật đi vào thực tế đời sống mới có thể đánh giá chính xác tính khả thi. Pháp luật luôn vận động với thực tế đời sống và sự phát triển xã hội, nếu qua thời gian triển khai mà thật sự bất cập, vướng mắc, gây ách tắc, phiền hà cho các dự án nhà ở thương mại, và cần phải mở rộng quy định về quyền sử dụng đất thì sẽ được nghiên cứu, bổ sung, chỉnh sửa để hoàn thiện./.