Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, người mua chung cư sẽ phải đóng thêm 2% giá trị hợp đồng mua căn hộ để làm quỹ bảo trì chung cư. Sau khi chung cư đã đi vào hoạt động các cư dân sẽ bầu ra ban quản trị và chủ đầu tư có nghĩa vụ sẽ phải bàn giao toàn bộ số tiền này cho ban quản trị để bảo trì các hạng mục hư hỏng của tòa nhà khi đi vào hoạt động.
Tuy nhiên, phí bảo trì chung cư là một trong những nguyên nhân dẫn đến nhiều vụ tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân thời gian qua. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, có tới 36% các vụ tranh chấp tại chung cư hiện nay là xoay quanh vấn đề này.
Chia sẻ về những điểm mới trong hệ thống pháp lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, Nghị định 30/NĐ-CP ngày 26/3/2021 (Nghị định 30) đã sửa đổi bổ sung Điều 36 của Nghị định 99 theo hướng quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và là tài khoản thanh toán - tài khoản đóng.
Như vậy, chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này và sẽ loại bỏ được việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí bảo trì trong thời gian chưa bàn giao quỹ bảo trì về cho Ban quản trị nhà chung cư như thời gian trước đây. Câu chuyện chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì do người dân đóng khi mua nhà sẽ không còn tồn tại - ông Khởi nhấn mạnh.
Việc bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư và thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở; đồng thời quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.
Những sửa đổi quy định này nhằm gắn trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư, tránh trường hợp như quy định trước đó, người mua, thuê mua không nộp và chủ đầu tư cũng không nộp dẫn đến phải thực hiện cưỡng chế gây khó khăn cho việc thu kinh phí bảo trì.
Thậm chí, Nghị định 30 còn quy định rất chi tiết, nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì, sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định - ông Khởi dẫn chứng.
Trở về thực tế các cuộc tranh chấp quỹ bảo trì chung cư, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, mặc dù Nghị định 99 trước đây cũng đã có quy định về cưỡng chế đối với các hành vi chiếm dụng, sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì chung cư nhưng chế tài chưa đủ mạnh. Khi các chủ đầu tư viện dẫn hàng loạt lý do như chậm bàn giao vì chưa thành lập được Ban quản trị chung cư thì chính quyền sở tại cũng không biết cưỡng chế theo hình thức nào...
Phải đến khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 29/CT-TTg yêu cầu tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đối với quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư thì các cơ quan chức năng mới thêm căn cứ để “nhập cuộc”.
Hàng loạt vụ tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì chung cư rơi vào bế tắc khiến nhiều Ban quản trị phải gửi văn bản “kêu cứu” lên Bộ Xây dựng. Có thời điểm, Thanh tra Bộ Xây dựng đã ra quyết định thanh tra cùng lúc 22 dự án chung cư tại Hà Nội và phát hiện hàng loạt vi phạm chiếm dụng quỹ bảo trì; trong đó, ban hành 15 kết luận thanh tra, buộc các chủ đầu tư phải hoàn trả cư dân các tòa nhà 250 tỷ đồng tiền quỹ bảo trì.
Điển hình như sự việc cuối tháng 3/2020, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Quyết định số 1270 xử phạt vi phạm hành chính về quản lý sử dụng nhà chung cư đối với Công ty TNHH Hòa Bình - chủ đầu tư dự án Chung cư Hòa Bình Green City do chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị với số tiền phạt là 125 triệu đồng. Đến cuối tháng 5/2020, Sở Xây dựng Hà Nội phải ra tiếp văn bản uỷ quyền cho UBND quận Hai Bà Trưng ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì nhà chung cư tại toà B Hoà Bình Green City...
Nhận xét về thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, Nghị định 30 đã bổ sung một loạt chế tài với chủ đầu tư chây ì quỹ bảo trì chung cư. Thế nhưng, để hạn chế tình trạng chiếm dụng quỹ, các địa phương vẫn cần phải thực hiện nghiêm các quy định.
Sở Xây dựng Hà Nội cũng nêu quan điểm, cần thực hiện điều tra, truy cứu trách nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Khi xem xét, thẩm định hồ sơ giao đất, cho thuê đất và các hoạt động xây dựng phải kiểm tra cả danh sách các nhà đầu tư có vi phạm trong quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư; đề xuất biện pháp xử lý có đủ sức răn đe, tăng cường giải pháp ra quyết định cường chế buộc phải thực hiện. Danh sách các chủ đầu tư cố tình vi phạm và không tuân thủ các quy định cũng cần được công bố công khai.
Một trong những điểm mới có “sức mạnh” trong Nghị định 30 được các chuyên gia ghi nhận đó là xử lý tài sản của chủ đầu tư để thu hồi kinh phí bảo trì bàn giao cho Ban quản trị. Cụ thể, Nghị định 30 đã sửa đổi, bổ sung Điều 37 của Nghị định 99 theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư trong các trường hợp.
Theo đó, nếu tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập.
Trong trường hợp tài khoản tiền gửi này trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.
Thậm chí, nếu chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư.
Đặc biệt, Nghị định 30 còn bổ sung quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.
