Đánh giá chung về thuận lợi và khó khăn ngay những tháng đầu của năm 2021, Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam chỉ rõ, thị trường bất động sản năm 2021 đang nhận được nhiều xung lực phát triển hơn năm 2020 từ sự điều chỉnh cơ cấu nhanh nhạy theo tình hình dịch bệnh; mở rộng áp dụng công nghệ vào bán hàng. Năm 2021 còn là năm đầu tiên thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 10 năm (2021-2030) và Kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội 5 năm (2021-2025). Hơn nữa, lãi suất thấp nhất trong 15 năm qua, do đó các hộ gia đình, người trẻ sẽ thuận lợi để mua nhà, hay đầu tư đồng thời các dòng vốn đầu tư bất động sản năm 2021 được mở rộng hơn nhờ thực thi các quy định mới ban hành trong năm 2020.
Mặc dù vậy, vẫn không tránh khỏi khó khăn khi thị trường vẫn giữ nguyên trạng thái mất cân đối về cung - cầu bất động sản nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình. Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chịu thiệt hại nặng nề bởi dịch COVID-19; còn phân khúc văn phòng, đất nền, chung cư chịu ảnh hưởng nhẹ hơn… Đáng chú ý là vấn đề về mặt pháp lý vẫn là điểm nghẽn đòi hỏi sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị để từng bước khắc phục và gỡ khó.
Xuất hiện "cơn sóng" sốt đất
Ngay sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán Tân Sửu 2021, hiện tượng giá đất tăng xuất hiện tại nhiều địa phương, giá đất tăng tạo ra những "cơn sóng" sốt đất khó tin. Thậm chí còn xuất hiện hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật. Theo ghi nhận từ các địa phương, đất đai sôi sục khắp nơi, giá tăng chóng mặt, trung bình tăng 10% sau 1 tháng. Cục bộ một số nơi tăng 2-3 lần chỉ trong 1-2 tháng. Nhiều nơi, người dân bỏ kinh doanh, bỏ sản xuất để lao vào đầu tư đất. Tiền gửi ngân hàng cũng được rút ra để đi đầu tư. Ở nhiều địa phương, xuất hiện hiện tượng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng. Điều này tác động rất xấu đến lợi ích của các nhà đầu tư thiếu kiến thức, kinh nghiệm.
Thêm vào đó, còn có hiện tượng rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như: đất rừng, đất ruộng, vườn…. xuất hiện thường xuyên trên thị trường. Nhiều cò mồi thường xuyên quy tụ, tập hợp ở những khu vực này, tạo ra sự sôi động, tung nhiều thông tin không có cơ sở, đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc. Về nội dung này, Hội môi giới khẳng định rằng, đây không phải lực lượng môi giới chuyên nghiệp đang hoạt động tại các Sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, uy tín.
Trước tình trạng trên, đến cuối quý I/2021, chính quyền một số địa phương đã vào cuộc rất mạnh mẽ kiểm soát các hoạt động mua - bán trái quy định pháp luật. Đồng thời, khuyến cáo người dân cảnh giác trước những tin đồn thất thiệt, "tạo sóng" gây sốt đất để trục lợi.
Lý giải về hiện trượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhìn nhận đó là bởi khung giá đất được chính quyền các địa phương đồng loạt điều chỉnh tăng tăng 15-20%. Nhu cầu ở vẫn rất mạnh trên toàn thị trường nhưng việc phê duyệt đầu tư các dự án bất động sản, tạo nguồn cung vẫn chưa có tín hiệu khả quan. Vì vậy, nguồn cung trên thị trường không được cải thiện, vẫn thiếu. Đặc biệt là các dự án nhà ở phân khúc bình dân, nhà ở xã hội và dự án đất nền. Nhu cầu đầu tư, gửi tiền vào đất tăng mạnh, đột biến do đầu tư các ngành kinh tế khác không hiệu quả bởi dịch bệnh. Lãi suất ngân hàng giảm sâu cộng với việc đầu tư ngắn hạn thời gian vừa qua vào chứng khoán và vàng có lãi lớn nên nhiều nhà đầu tư nhanh chóng chốt lãi và găm giữ bằng đất.
Rõ ràng, việc tăng giá đất nóng, sốt đang gây ra một số hệ lụy không cần thiết khi hút nguồn lực của các nhà đầu tư cả nước lao vào vòng xoáy tăng giá đất đai, làm giảm nguồn lực đầu tư phát triển sản xuất ở nhiều ngành, lĩnh vực khác của quốc gia. Nhiều loại tài nguyên trên đất đai bị xâm phạm, chuyển đổi chức năng không phù hợp quy định pháp luật. Điều này làm lãng phí tài nguyên, ảnh hưởng phát triển kinh tế, thậm chí gây bất ổn cho địa phương tại những khu vực đó. Cản trở việc kêu gọi, thu hút đầu tư chính thống vào các địa phương bởi tăng giá đất kéo theo hàng loạt các chi phí khác tăng theo, đặc biệt là chi phí đền bù giải phóng mặt bằng… đồng nghĩa với việc phát triển kinh tế địa phương nơi có sốt đất khó có thể xảy ra. Kinh tế không phát triển thì giá đất sẽ lại giảm mạnh, những người đầu tư đất chưa kịp bán ra sẽ thua lỗ nặng, nhất là với những người sử dụng đòn bẩy tín dụng có cầm cố tài sản của chính mình. Hơn nữa, có thể sẽ làm tăng chi phí phát triển nhà ở, càng khó hơn cho việc thực thi các chính sách để phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội của Chính phủ. Đồng thời, cũng tạo áp lực tăng giá các loại nhà ở trong bối cảnh một số thị trường lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… cũng đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm căn hộ là điều không nên. Không những thế, có thể gây bất ổn cho thị trường bất động sản toàn quốc nói chung và các khu vực nóng sốt nói riêng, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam và triển khai các chính sách về phát triển nhà ở của Nhà nước.
Xuất phát từ việc nắm bắt rõ xu hướng và có nhiều số liệu thực tế giao dịch, Hội môi giới bất động sản Việt Nam kiến nghị, chính quyền các địa phương phải cần tiếp tục vào cuộc quyết liệt để kiểm soát mọi hoạt động sử dụng đất đai, thực hiện các dự án đầu tư, giao dịch đất đai,… đảm bảo thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Cần gắn trách nhiệm của lãnh đạo địa phương với tình trạng mua bán đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất ở trái quy định của pháp luật để dẫn đến hiện tượng sốt đất ảo. Tăng cường quản lý các đối tượng tham gia chuỗi rao, chào bán, tổ chức giao dịch trên địa bàn. Cung cấp đầy đủ thông tin về chủ trương phát triển kinh tế, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn. Kịp thời phát hiện và xử lý hoạt động tung tin thất thiệt, gây ảnh hưởng đến thị trường, đặc biệt là những tin tức tạo dựng làm sốt đất, bất ổn ở địa phương. Nhà nước cần thiết phải điều chỉnh pháp luật theo hướng số hóa quy hoạch, sản phẩm bất động sản người dân có thể thuận tiện tra cứu thông tin. Đồng thời, quản lý Sàn giao dịch và môi giới bất động sản được chặt chẽ, hiệu quả hơn. Tăng cường tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, đẩy mạnh phê duyệt phát triển dự án tạo nguồn cung cho thị trường.
 |
| Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng hứa hẹn khởi sắc hơn, trong ảnh là một khu home-farmstay tại Mộc Châu, Sơn La |
Dự báo nguồn hàng cả nước sẽ tiếp tục tăng trong quý II/2021
Cũng theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn hàng cả nước sẽ tăng so với quý I/2020. Cụ thể, Hà Nội dự kiến có 6.000 - 7.000 sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực Bắc và Tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất. TP. HCM dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 8.000 - 10.000 sản phẩm. Hứa hẹn một thị trường chất lượng hơn cho hoạt động kinh doanh và môi giới bất động sản.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, nhu cầu về phân khúc căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Phân khúc căn hộ trung cấp loại căn hộ có 2 phòng ngủ tiếp tục được giao dịch nhiều nhất. Đất nền vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sau thời gian nóng sốt, các nhà đầu cơ sẽ rời khỏi thị trường, lực cầu đầu tư sẽ giảm mạnh.
Giá căn hộ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh có sẽ được giữ nguyên. Dự kiến những sản phẩm mới ra giai đoạn này có thể xây dựng được giá bán phù hợp hơn. Với việc vào cuộc của chính quyền địa phương, giá đất sẽ được kiểm soát và không tăng so với quý I. Thậm chí, một số khu vực sẽ xuất hiện giảm giá, cắt lỗ.
Cũng theo ông Hà, với nhiều dự án bất động sản du lịch có quy mô lớn, đa dạng dịch vụ, chất lượng cao, nhiều đại đô thị du lịch hoành tráng được hoàn thành và đi vào hoạt động, chắc chắn sẽ tạo động lực thúc đẩy hiệu quả ngành kinh tế du lịch cho Việt Nam, tạo một lực hút mạnh các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường bất động sản du lịch. Đáng chú ý, các dự án đang được các nhà đầu tư quan tâm như Sonasea Vân Đồn, GrandWorld, NovaWorld,… sẽ giao dịch tốt hơn.
Về lĩnh vực bất động sản công nghiệp, nhu cầu sử dụng loại hình bất động sản này trong nước sẽ tiếp tục tăng. Nhiều khu công nghiệp mới tiếp tục tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Sẽ có nhiều dự án mới phát triển hạ tầng khu công nghiệp sẽ được phê duyệt. Nhiều dự án logicstic phục vụ khu công nghiệp cũng sẽ được đẩy mạnh phát triển. Giá cho thuê mặt bằng kho bãi, nhà xưởng tiếp tục ổn định.
Hoạt động cho thuê mặt bằng sẽ tiếp tục trên đà phục hồi. Khuyến cáo các chủ mặt bằng không nên tăng giá thuê, thậm chí nên có hỗ trợ để phục hồi bền vững sức khỏe của các doanh nghiệp thương mại./.
