Giảm diện tích đất ở
Dự án đầu tư hạ tầng cơ sở khu đô thị mới An Phú - An Khánh (thuộc 3 phường Bình An, phường An Phú, phường Bình Khánh, Quận 2, Thành Phố Hồ Chí Minh) do Công ty TNHH Một thành viên Phát triển và Kinh doanh nhà (nay là Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà – HDTC) làm chủ đầu tư được triển khai theo quyết định phê duyệt dự án số 1042/QĐ-TTg ngày 16/11/1998 của Thủ tướng Chính phủ và Quyết định giao đất để đầu tư hạ tầng cơ sở số 783/QĐ-TTg ngày 13/08/1999 của Thủ tướng với mục tiêu dự án phát triển đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội.
Dự án chia làm 5 khu A, B, C, D, E được duyệt quy hoạch 1/2000 theo Quyết định số 13764/KTS.T.QH ngày 15/11/1999 của Kiến trúc sư trưởng thành phố về duyệt quy hoạch chi tiết sử dụng đất tỷ lệ 1/2000 khu đô thị mới An Phú- An Khánh, quận 2.
Theo Quyết định 1042, tổng diện tích dự án là 140 ha, trong đó có hơn 70ha đất ở; đất công trình công cộng là 11,88ha; đất công viên cây xanh là 13,88ha và đất hạ tầng giao thông là hơn 43ha.
Còn theo Quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được phê duyệt năm 1999, thì tổng diện tích dự án là hơn 13,4ha. Trong đó đất ở là hơn 60ha, đất công trình công cộng là hơn 9,7ha; đất công viên cây xanh là hơn 12,7 ha và đất hạ tầng giao thông là hơn 43ha.
Để quy hoạch được đồng bộ cũng như đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của người dân, mới đây, Công ty HDTC đã có văn bản gửi UBND TP.HCM xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2000. Theo đề xuất này, quy hoạch 1/2000 dự kiến được điều chỉnh thì đất ở còn là hơn hơn 66ha; đất công trình công cộng là hơn 15ha còn đất công viên cây xanh là tăng lên hơn 14 ha.
So với Quyết định 1042 của Thủ tướng Chính phủ và Quyết định phê duyệt quy hoạch số 13764 ngày 15/1999 cho thấy, việc đề nghị điều chỉnh quy hoạch 1/2000 của Công ty HDTC cho thấy người dân được lợi hơn khi mật độ xây dựng giảm và chỉ tiêu đất công cộng, công viên cây xanh tăng.
Phương án cũ đã không còn phù hợp
Quy hoạch chi tiết 1/2000 dự án khu đô thị An Phú – An Khánh được phê duyệt từ năm 1999, đến nay đã tròn 20 năm. Quãng thời gian dài trên, một số chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị không còn phù hợp với điều kiện, tình hình sử dụng đất thực tế hiện nay và định hướng quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của khu vực, cũng như không còn phù hợp với quy hoạch chung.
Được biết, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng giải phóng mặt bằng bị bế tắc là do các hộ dân không đồng thuận phương án đền bù.
Cụ thể, tỷ lệ đền bù theo phương án 1518/CV.APAK không được sự đồng thuận của người dân. Theo phương án đền bù 1518/CV.APAK được đưa ra, tỷ lệ đền bù đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm từ 7%, 9% lên 20% đến 30%, đất ở (trước năm 1992, 1993) tỷ lệ đền bù: 91 – 99% (tùy từng trường hợp cụ thể), đất ở (sau năm 1993) tỷ lệ đền bù trước đây là 40%, nay tăng lên từ 60%, 70%; trung bình tỷ lệ đền bù cho đất ở là 45%.
Do đó để đẩy nhanh công tác đền bù hoàn thiện kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, công ty tăng mức hỗ trợ cho các hộ dân tỷ lệ đền bù đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm từ 7%, 9% lên 25% đến 30%, đất ở tăng lên đến 99%
Đặc biệt, phần lớn vị trí vướng đền bù còn lại nằm trên đất công viên cây xanh, công trình công cộng, giao thông tại trục đường Lương Định Của, Công viên khu A, trường học khu A, D. Trong khi đó nguyện vọng của các hộ dân mong muốn được tái định cư tại chỗ mặt tiền đường hoặc các vị trí bố trí tái định cư phải tốt hơn, thuận tiện hơn vị trí cũ.
Sau cổ phần hóa, quỹ nền còn lại của công ty không thể đáp ứng yêu cầu chính đáng của hộ dân. Mặc dù quy mô dự án 131ha, nhưng mật độ xây dựng chỉ khoảng 45%, tỷ lệ này rất thấp so với khu vực lân cận nên quỹ nền xây dựng rất ít. Trong tổng diện tích 166.729,91m² đất vướng đền bù giải tỏa sau cổ phần, diện tích đất nền sử dụng để bố trí tái định cư chỉ chiếm tỷ lệ 25,63% tương ứng diện tích 42.730,86m², diện tích còn lại là đất chung cư, văn phòng, công trình công cộng, cây xanh và giao thông.
Trong khi đó tại thời điểm cổ phần hóa, công ty còn nợ các hộ dân đã ký hợp đồng nhưng chưa bàn giao 205 nền do vướng đền bù, vướng hạ tầng.
Do đó để đẩy nhanh tiến độ đền bù bàn giao mặt bằng cho Sở Giao thông vận tải đầu tư xây dựng tuyến Lương Định Của, đẩy nhanh đền bù để triển khai kết nối hạ tầng kỹ thuật trong dự án như tuyến vành đai Tây, Vũ Tông Phan, tuyến 11 và bàn giao mặt bằng thi công công trình công cộng như trạm y tế Phường An Phú, Trường mầm Non Vườn Hồng.
Công ty HDTC một mặt giải quyết tái định cư tại chổ vị trí tốt nhất để dân đồng thuận, mặt khác huy động lợi nhuận từ các dự án khác để đền bù bằng tiền với chi phí lên đến hàng ngàn tỷ đồng.
Tính đến nay tuyến Lương Định Của đoạn qua dự án An Phú - An Khánh đã triển khai đồng bộ, trong khi các dự án lân cận vẫn còn đang chưa giao mặt bằng do chưa thỏa thuận được đền bù. Điều này cho thấy việc điều chỉnh quy hoạch là một chủ trương đúng đắn của các cấp chính quyền và nỗ lực rất lớn của chủ đầu tư cần được ghi nhận và đồng thuận.
Trước đó, trong đơn gửi Thường trực Thành uỷ, UBND TP.HCM, rất nhiều người dân tại khu đô thị An Phú – An Khánh đã kiến nghị lãnh đạo TP.HCM sớm xem xét, thông qua điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/2000 để người dân sớm xây dựng nhà cửa, ổn định cuộc sống, chấm dứt tình trạng phải đi thuê mướn nhà để ở đã kéo dài trong nhiều năm qua.
Đến nay, HDTC đã bàn giao được 7,934m2 để quận xây dựng và khai thác trường mầm non Vườn Hồng, đã được sự đồng thuận của hơn 70 hộ dân mặt tiền đường Lương Định Của bàn giao mặt bằng để thi công đường Lương Định Của, các công viên tiểu đảo đã được đầu tư xây dựng hoàn chỉnh và đưa vào khai thác sử dụng;
Về hạ tầng kỹ thuật, đến nay đã đấu nối đường vành đai Tây ra đường Lương Định Của, đấu nối Đường Cao Đức Lân ra Lương Định Của, đấu nối đường số 11 ra Lương Định Của, đấu nối được toàn tuyến đường Trần Lựu, Vũ Tông Phan, đoạn từ Nguyễn Hoàng ra Vành Đai Tây. Bàn giao mặt bằng hạ tầng cho UBND Q2 để đâu nối giao thông từ đường số 3 ra chợ Đo Đạc và bàn giao mặt bằng cho UBND phường An Phú xây dựng và khai thác trạm y tế phường An Phú.
