Thị trường bất động sản “nghẽn mạch” do Luật chồng chéo

Quy định chồng chéo, DN bị kẹt ở giữa

Tại hội thảo trình lấy ý kiến sửa đổi, bổ sung Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) năm 2014 mới đây với lãnh đạo TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) – nhận định, hệ thống pháp luật liên quan đến hoạt động BĐS ngày càng được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện như Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014... sẽ góp phần giúp thị trường này phát triển đúng “bản chất”.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, ông Lê Hữu Nghĩa – Tổng giám đốc công ty Lê Thành – cho rằng, các quy định pháp luật chồng chéo cũng chính là nguyên nhân gây “nghẽn mạch” cho dòng chảy phát triển của thị trường BĐS. Đơn cử, về quy định về nặng lực của chủ đầu tư (CĐT), tại Điều 10 của Luật kinh doanh BĐS quy định “CĐT khi tham gia hoạt động kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định ít nhất là 20 tỷ đồng”. Trong khi đó, tại Điều 14 của Luật Đất đai, thì “CĐT phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên”.

Hay liên quan đến quy định chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi dự án đầu tư, tại điểm g khoản 1 Điều 48 của Luật đầu tư quy định: “Dự án bị chấm dứt sau 12 tháng mà nhà đầu tư (NĐT) không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án đầu tư”. Trong khi đó, điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai lại quy định “Cho phép gia hạn sử dụng đất 24 tháng, sau khi đất (được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư) không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ chậm 24 tháng và NĐT phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án”.

Trong một hội thảo tiếp xúc đầu tư, ông Đậu Anh Tuấn – Trưởng Ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) - đã thẳng thắn nhìn nhận, thực trạng nhiều quy định pháp luật có sự chồng chéo, mâu thuẫn với nhau là vấn đề đã và đang tồn tại dai dẳng trong hệ thống chính sách pháp luật Việt Nam. 

Về vấn đề này, ông Tuấn cho biết, VCCI đã tiến hành khảo sát các quy định pháp luật về đầu tư kinh doanh được quy định tại nhiều luật như Luật đầu tư, Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật đấu thầu, Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS…, và phát hiện nhiều trường hợp chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định pháp luật. Tình trạng này khiến hoạt động của DN bị đình trệ, bỏ lỡ cơ hội đầu tư kinh doanh và thâm chí gia tăng rủi ro và nguy cơ vi phạm pháp luật, đồng thời dẫn đến sự lúng túng trong việc xử lý của các cơ quan quản lý và có thể là nguyên nhân gây ra các hiện tượng tiêu cực.

Cần cơ chế đảm bảo quyền lợi cho người đã chấp hành đúng quy định

Tại Điều 57 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định, “Việc thanh toán thuê, mua BĐS tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ cho người mua”. Theo đó, Luật cũng quy định trách nhiệm và nghĩa vụ của CĐT phải “có trách nhiệm giao sổ cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng”.

Luật cũng quy định thêm, bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, Trong đó, có cả việc chậm bàn giao sổ hồng. Người dân cũng có quyền khởi kiện CĐT ra tòa án khi CĐT không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ cho người mua nhà.

Vì vậy, dù quy định chế tài xử phạt các chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng lên tới 1 tỷ đồng đã có hiệu lực, nhưng tình trạng này vẫn xảy ra ở hầu hết các dự án đầu tư. Lý do mà ông Mai Văn Phấn - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT) - đưa ra, là do CĐT chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đầu tư, hay sai quy định trong thiết kế, công tác phòng cháy chữa cháy chưa đảm bảo…

Phát biểu tại một sự kiện về BĐS, bà Nguyễn Mai Giang – Phó Giám đốc của An Gia Group - cho rằng, hiện nay An Gia cũng đang vướng vào trường hợp bị chậm giao sổ đỏ, do khoản “nợ” trong quá khứ từ CĐT cũ. Cụ thể, theo bà Giang, năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng Dự án Chung cư The Star của công ty CPĐTXD Tân Bình đã nêu rõ “Công ty Tân Bình có trách nhiệm hoàn tất mọi thủ tục pháp lý, cũng như nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc sử dụng đất cho toàn bộ dự án, cũng như hoàn tất nghĩa vụ bổ sung nếu có phát sinh.

Nhưng sau khi bị truy thu thêm tiền sử dụng đất cho tầng hầm, phía công ty Tân Bình cho rằng, việc Kiểm toán nhà nước truy thu thêm là không có cơ sở, nên đã khiếu kiện, khiếu nại đến các cơ quan bộ ngành. “Điều này ảnh hưởng đến quá trình cấp sổ đỏ cho phía An Gia và thiệt hại chính là thuộc về những khách hàng của DN”, bà Giang cho biết thêm.

Dù An Gia vì quyền lợi của khách hàng cũng đã đưa ra phương án giải quyết khoản nợ thuế đất để hoàn tất điều kiện cấp sổ đỏ, nhưng theo bà Mai Giang, các bộ ngành cần có sự thống nhất trong ban hành quy định để đảm bảo quyền lợi của CĐT thứ cấp khi họ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, để không ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và uy tín của DN, đồng thời bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà liên quan đến dự án.