Sau "cơn sốt" đất nền, kẻ khóc, người cười

0:00 / 0:00
0:00

(PLVN) - Sau mỗi "cơn sốt" đất, người thắng luôn là người có tiềm lực tài chính mạnh và có khả năng kiểm soát thị trường, thậm chí có cả công cụ để "làm giá".

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II của Bộ Xây dựng cho biết sau khi xảy ra tình trạng sốt đất nền cục bộ tại một số khu vực, địa phương hồi đầu năm, đến nay thị trường đã cơ bản được kiểm soát và đi vào ổn định. Bộ cho biết đã xuất hiện hiện tượng giảm giá đất nền khoảng 10-20% so với thời kỳ cao điểm, tuy nhiên lượng giao dịch ở loại hình này vẫn thấp.

Có thể thấy, sau cơn sốt, nhiều nhà đầu tư lãi "đậm" nhưng cũng có người "mắc cạn", "chôn" hàng tỷ đồng vào đất. Các bài học nhãn tiền từng được đưa ra cảnh báo, nhiều kinh nghiệm được rút ra song cơn sốt nào qua đi cũng có những người thua, bên cạnh những người thắng lớn.

Tại hội thảo trực tuyến “Giá nhà có giảm do Covid-19?”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam thông tin với báo giới, cơn sốt đất luôn diễn ra ở các khu vực có xu hướng phát triển hoặc có hạ tầng, quy hoạch mới. Cơn sốt đất được nhận biết khi giá đất bị đẩy lên cao so với mặt bằng giá thực tế tại một thời điểm, trong một khoảng thời gian ngắn. Lượng mua và bán ở thời điểm đó diễn ra liên tục, đẩy giá tăng lên từng ngày, thậm chí từng giờ. Thực tế cho thấy cơn sốt đất đã xuất hiện nhiều lần và dự báo trong tương lai sẽ còn tiếp tục diễn ra.

"Sau cơn sốt, người được hưởng lợi nhiều nhất là các nhà đầu cơ, những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính đủ mạnh để thu gom hàng, có thời gian "làm giá", kiểm soát được các giao dịch. Những người này thường xuất hiện ở đầu các giai đoạn sốt đất, thậm chí trong nhiều trường hợp, họ là nguyên nhân của những cơn sốt đất", ông Kiệt cho biết thêm.

Còn người thua, theo quan điểm của ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, là những người đầu tư ăn theo, đi sau thị trường, chấp nhận mua bất động sản với mức giá cao nhưng lại bán khi đã cơn sốt đã thoái trào. Không ít người gặp áp lực không bán được khi giá liên tục giảm.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam thông tin với báo chí, dù đầu tư vào bất kỳ loại hình nào, nhà đầu tư cũng cần chú ý một số điểm cơ bản như xác định rõ năng lực tài chính của mình với loại hình bất động sản phù hợp; hạn chế sử dụng đòn bẩy (vốn vay) vì khi thị trường biến động không tích cực, không “thoát hàng” được nhưng vẫn chịu lãi vay. Nhà đầu tư cũng nên xác định đầu tư dài hạn vì hiện nay, thị trường không phù hợp cho đầu tư ngắn hạn 1 - 2 năm hoặc lướt sóng.

Cũng theo ông Nguyễn Hoàng, khuyên nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ về bất động sản từ tổng thể dự án, chủ đầu tư, pháp lý, tiềm năng khu vực; luôn luôn cập nhật, nắm rõ những thông tin biến động của thị trường và tìm đến những đơn vị bán hàng có uy tín tên tuổi để được tư vấn.

Ngoài ra, khâu định giá cũng là giải pháp để tránh mua bất động sản với giá vượt giá trị thực tế. Thông tin với báo giới bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, để định giá một tài sản đất nền, có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư là: diện tích lô đất trên 1.000 m2 đã có phê duyệt quy hoạch, đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất; và một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100 m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành.

Đối với tình huống số 1, có thể áp dụng hai phương pháp xác định giá trị là phương pháp so sánh và phương pháp xác định giá trị đất thặng dư.

Nếu dùng phương pháp so sánh, người định giá phải tìm được ít nhất 3 so sánh trên thị trường tương đồng về quy mô diện tích, vị trí, phê duyệt phát triển, thời hạn sử dụng đất... sau đó, tiến hành điều chỉnh các khác biệt dựa trên các yếu tố kể trên và lập luận các điều chỉnh dựa trên các bằng chứng thị trường. Từ đó quy ra được giá trị trên 1 m2 đất xác định.

Còn với phương pháp giá trị đất thặng dư, người mua dựa vào phê duyệt phát triển từ đó giả định các doanh thu và chi phí ước tính liên quan đến việc phát triển dự án để xác định giá trị đất thặng dư. Đối với ước tính doanh thu, người định giá sẽ phải xác định giá bán, tỷ lệ tăng giá, lịch thu tiền, tốc độ bán dựa trên các dữ liệu thị trường của các dự án tương đồng đang chào bán trên thị trường. Còn đối với ước tính chi phí, người định giá phải xác định đơn giá xây dựng trên đơn vị, thời gian xây dựng, tỷ lệ lạm phát, chi phí lãi vay các số liệu này cũng được ước tính theo dữ liệu thị trường.

Tình trạng doanh nghiệp "ôm đất" nhưng không triển khai hiệu quả các dự án, khiến tình trạng bỏ hoang đất ở Khu kinh tế Dung Quất rất nhiều, lãng phí tài nguyên

Loạn tình trạng doanh nghiệp “ôm đất xí phần” ở Khu kinh tế Dung Quất

(PLVN) - Tại Khu Kinh tế Dung Quất tỉnh Quảng Ngãi, quỹ đất dành cho đầu tư dự án phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ gần như đã lấp đầy. Tuy nhiên, trong số đó có hàng chục dự án, doanh nghiệp chỉ “ôm” đất nhưng không khẩn trương xây dựng, đưa vào hoạt động... mà bỏ hoang, lãng phí tài nguyên đất đai.
Những lưu ý khi đầu tư shophouse

Những lưu ý khi đầu tư shophouse

Những năm gần đây, shophouse đang trở thành xu hướng đầu tư mới của giới kinh doanh bất động sản. Cùng tìm hiểu những ưu và nhược điểm của mô hình nhà ở kết hợp kinh doanh này.
Một góc Thành phố Yên Bái

Yên Bái phê duyệt quy hoạch khu đô thị 124ha

(PLVN) - Mới đây, UBND tỉnh ban hành Quyết định phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới Yên Ninh tại phường Yên Ninh và xã Văn Phú, thành phố Yên Bái.
Bảng giá đất của các địa phương chưa theo kịp giá thị trường. (Ảnh minh họa)

Khắc phục tình trạng gian lận, trốn thuế chuyển nhượng bất động sản

(PLVN) -  Ngoài các giải pháp tăng cường quản lý thuế, Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tham mưu Chính phủ trong thời gian tới thực hiện một số giải pháp như: Tổ chức rà soát các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản để sửa đổi, bổ sung đảm bảo thống nhất, đồng bộ.
Trương Gia được vinh danh Thương hiệu vàng năm 2022.

Trương Gia – Nhà thầu xây dựng phát triển vì tương lai bền vững cho cộng đồng

(PLVN) - Hai năm qua dịch bệnh COVID-19 phức tạp đã ảnh hưởng rất lớn đến mọi lĩnh vực trong nền kinh tế, trong đó có ngành xây dựng, đặc biệt là các doanh nghiệp nhà thầu tư vấn thiết kế, thi công…Tuy nhiên, với sự điều hành linh hoạt của Chính phủ các doanh nghiệp xây dựng đã vượt qua đại dịch COVID-19 tương đối thành công.
Ninh Bình xây khu nhà ở xã hội hơn 2.300 tỷ đồng

Ninh Bình xây khu nhà ở xã hội hơn 2.300 tỷ đồng

(PLVN) - Dự án khu nhà ở xã hội phục vụ Khu công nghiệp Gián Khẩu và người lao động khu vực lân cận nằm trên địa bàn xã Gia Tân và Gia Trấn (huyện Gia Viễn, Ninh Bình) với tổng số lượng nhà ở 2.153 căn.
Mở ra không gian và cơ hội phát triển cho vùng đất mới khu vực bờ phía Đông của kênh xáng Hộ Phòng - Gành Hào

Mở ra không gian và cơ hội phát triển cho vùng đất mới khu vực bờ phía Đông của kênh xáng Hộ Phòng - Gành Hào

(PLVN) - Trong không khí vui tươi, phấn khởi chào mừng Kỷ niệm 132 năm ngày sinh nhật của Chủ tịch Hồ Chí Minh (19/5/1890-19/5/2022), ngày 19/5, UBND tỉnh Bạc Liêu đã tổ chức sự kiện Lễ khánh thành Dự án xây dựng tuyến đường Hộ Phòng - Gành Hào, kết nối trung tâm thị xã Giá Rai với thị trấn Gành Hào (huyện Đông Hải).
Ảnh minh họa (nguồn: Internet).

Phạt đến 1 tỷ đồng đối với vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

(PLVN) - Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa ban hành Văn bản số 14/VBHN-BTNMT ngày 16/5/2022 về việc hợp nhất Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Văn bản quy định, mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai như phân lô bán nền không đủ điều kiện, lấn chiếm đất đai, chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái phép… với mức phạt cao nhất là 1 tỷ đồng.
Tận hưởng bên biển luôn hấp dẫn du khách. (Ảnh minh họa)

Bất động sản đô thị biển: Hấp lực từ một cái tên

(PLVN) - Khơi mở phong cách sống giữa thiên nhiên trong lành cùng hệ thống tiện ích - dịch vụ hoàn hảo, giá trị tài sản gia tăng theo từng năm... là những yếu tố của bất động sản đô thị biển mà khách hàng ưu tiên chọn lựa hậu COVID-19.