Nhà đầu tư lao đao vì dùng đòn bẩy tài chính, thị trường bất động sản vẫn khó đổ vỡ

0:00 / 0:00
0:00
(PLVN) -  Đại dịch Covid-19 đã khiến những người sử dụng đòn bẩy tài chính lớn gặp khó khăn trong vấn đề trả nợ. Tuy vậy, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản vẫn không có dấu hiệu đổ vỡ.
Nhà đầu tư lao đao vì dùng đòn bẩy tài chính, thị trường bất động sản vẫn khó đổ vỡ

Nhà đầu tư lao đao vì nợ

Kể từ khi đại dịch Covid-19 xuất hiện, nhiều tỉnh thành trên cả nước liên tục phải thực hiện giãn cách xã hội, khiến nhiều công trình xây dựng phải dừng hoặc giãn tiến độ. Điều này đã ảnh hưởng mạnh tới thị trường bất động sản nói chung.

Trong đó, nhóm nhà đầu tư cá nhân sử dụng 70-80% đòn bẩy tài chính rơi vào trạng thái kiệt sức vì trả nợ do bị giảm thu nhập hoặc không thoát được hàng.

Theo ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group, bối cảnh thị trường hiện nay đang chia nhà đầu tư cá nhân thành 4 nhóm.

Nhóm thứ nhất là nhà đầu tư dùng đòn bẩy lớn, thường vay kịch khung của ngân hàng, 70-80% giá trị của bất động sản.

Nhóm thứ hai là nhà đầu tư dùng đòn bẩy ở mức trung bình, khoảng 30-50% số tiền đầu tư bất động sản.

Nhóm thứ ba là nhà đầu tư không dùng đòn bẩy tài chính, hoặc có dùng nhưng rất ít.

Cuối cùng là nhóm các nhà đầu tư đang giữ tiền hoặc các tài sản tương đương tiền, chờ đợi cơ hội thị trường suy thoái hoặc giảm giá như hiện tại để tham gia.

“Theo quan sát của tôi, nhóm nhà đầu tư vay ngân hàng rất lớn hoặc trung bình đang gặp rất nhiều khó khăn. Riêng nhóm không dùng đòn bẩy hoặc dùng đòn bẩy ít, đang nắm giữ tiền mặt có lợi thế rất lớn trong giai đoạn hiện nay”, ông Chánh nói.

Cũng theo ông Chánh, với nhà đầu tư cá nhân lâu năm mà ông từng tiếp xúc, tỷ lệ sử dụng đòn bẩy của họ rất ít. Bởi họ cho rằng bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, giá trị lớn nên thường có chiến lược dài hơi.

Trong khi đó, một số nhà đầu tư cá nhân mới, có kinh nghiệm và nguồn lực tài chính khiêm tốn thường sẽ chấp nhận sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hơn.

Cấu trúc vốn như vậy gặp thường nhiều khó khăn khi thị trường có những thay đổi, hay khi đối mặt với những cú sốc như Covid-19 hiện nay.

Thị trường vẫn khó đổ vỡ

TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, các nhà đầu tư Việt Nam thường tự tin rằng thị trường ít khi bị bong bóng bất động sản như các nước.

Trên thực tế, ngay cả giai đoạn khó khăn như 2010-2014, thị trường bất động sản cũng không đổ vỡ như ở các nước phát triển từng trải qua như Mỹ hay cơn bão tài chính các nước châu Á năm 1997-1998.

TS. Hiển giải thích điều này là do bất động sản Việt Nam dù có tỷ lệ sử dụng đòn bẩy lên đến 70-80% nhưng không có những công cụ phái sinh trong đầu tư bất động sản. Hơn nữa, ngân hàng cũng thận trọng trong việc xử lý nợ của người vay.

“Trong giai đoạn hiện nay, qua trao đổi với một số cán bộ ngân hàng cũng như những người vay, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp, tôi thấy bất động sản được thế chấp cho ngân hàng và sử dụng dòng vốn doanh nghiệp để trả nợ. Nhưng nguồn thu của các doanh nghiệp đang bị "tắc" khiến họ gặp khó khăn”, ông Hiển cho biết.

Đối với các nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản lớn, ví dụ như khách sạn hoặc nhà phố lớn cũng vậy, số tiền phải trả hàng tháng, một phần từ thu nhập của họ và một phần đến từ việc cho thuê của bất động sản đó.

Hiện nay, các nguồn thu này đang gặp khó khăn và họ có thể đối mặt với nguy cơ không trả được nợ ngân hàng.

“Nếu như ở Mỹ, chỉ cần một tháng không trả được nợ, tài sản đó nhanh chóng bị đưa vào diện quản lý và phát mãi. Nhưng ở Việt Nam, quy trình nhanh lắm cũng phải vài tháng”, ông Hiển cho biết.

Chuyên gia này cũng nhấn mạnh đến sự thất thường về tính thanh khoản của thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông, thanh khoản ở Việt Nam rất kỳ lạ. Có lúc rất nóng, có lúc lại trầm lắng. Khi nhà đầu tư thấy thị trường có cơ hội thì họ mua bán ào ào và tìm mọi cách để mua bán. Nhưng khi thấy có vẻ phân vân thì họ không mua.

Bất động sản không rớt giá nhưng mua bán lại rất khó. Ngân hàng cũng biết điều đó, do vậy nếu làm quyết liệt trong vấn đề xử lý nợ để bán thì cũng rất khó bán, ngay cả khi đã chấp nhận giảm giá”, ông Hiển cho hay.

Phương án xử lý thông thường là ngân hàng sẽ làm việc lại với chủ đầu tư, tức người vay vốn, để hai bên cùng tìm cách bán, nên không có chuyện đem đấu giá hàng loạt như các nước phát triển.

“Đó là những lý do mà cho dù tình hình hiện tại đã xuất hiện những khó khăn trong vấn đề trả nợ nhưng vẫn không có sự đổ vỡ trên thị trường bất động sản”, ông Hiển cho biết.

Lễ ký kết hợp tác giữa chủ đầu tư, đơn vị phân phối và Ngân hàng Việt Á về dự án Conic Boulevard.

Dự án chung cư hoàn thiện hiếm hoi tại TP HCM ra mắt nhà đầu tư

(PLVN) - Ngày 30/10/2024 tại TP HCM, Công ty Cổ phần Xây dựng Đầu tư và Phát triển Lĩnh Phong Conic (đơn vị phát triển dự án) cùng Công ty Cổ phần Bất động sản Eximrs (đơn vị tiếp thị phân phối) và Ngân hàng Việt Á tổ chức Lễ ký kết hợp tác chiến lược dự án căn hộ Conic Boulevard.
Vinhomes Royal Island biệt lập như các “đảo tỷ phú” nổi tiếng Palm Jumeirah (Dubai) hay Indian Creek Village (Mỹ).

Vinhomes Royal Island hút giới thượng lưu khắp miền Bắc

(PLVN) - Thành phố Hải Phòng trong tương lai sẽ phát triển sánh ngang với các đô thị hàng đầu châu Á. Tạo bệ phóng vững chắc cho hành trình cất cánh này chính là các trung tâm phát triển mới như Vinhomes Royal Island trên đảo Vũ Yên.
The King tọa lạc tại cửa ngõ của Vinhomes Ocean Park 1 và Ocean City.

Tọa độ độc tôn định hình phong cách sống đỉnh cao của cư dân The King

(PLVN) - Sở hữu nhiều giá trị vượt trội từ vị trí chiến lược, tiện nghi xa hoa cùng dấu ấn kiến trúc phong cách hoàng gia Anh sang trọng, lịch lãm, tòa căn hộ The King (phân khu The London, Vinhomes Ocean Park 1) mang đến cho các cư dân tinh hoa một cuộc sống thịnh vượng và những đặc quyền như bậc “đế vương”.
Đại diện OneHousing ký kết chiến lược cùng Masterise Homes, phân phối dự án The Global City.

OneHousing là nhà phân phối số dự án tâm điểm The Global City

(PLVN) - Mới đây, OneHousing ký kết hợp tác chiến lược với chủ đầu tư Masterise Homes, chính thức phân phối phân khu cao tầng The Global City. Là nhà phân phối số 1 của Masterise Homes tại miền Bắc, OneHousing được kỳ vọng mang chuẩn mực dịch vụ cao cấp, cơ hội đầu tư sớm đến với khách hàng phía Nam.
Có nhiều lý do để thị trường có thể tin vào sự phát triển của bất động sản Long An

Bất động sản Khu công nghiệp Long An đang phát triển nóng về Thủ Thừa

(PLVN) -  Vừa qua, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phối hợp với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phát hành báo cáo nghiên cứu: Phát triển đô thị và thị trường bất động sản tỉnh Long An giai đoạn 2021 - 2025, tầm nhìn đến năm 2030.
Phối cảnh tổng thể dự án nhà ở xã hội KT Home.

Nghệ An: Ra mắt dự án nhà ở xã hội KT Home

(PLVN) - Sáng 8/9, Dự án nhà ở xã hội KT Home được chính thức ra mắt cung cấp 525 căn hộ chung cư và 23 căn nhà thấp tầng liền kề cho công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp thuộc Khu kinh tế Đông Nam, tỉnh Nghệ An.