Khám phá mô hình nhà ở xã hội của một số quốc gia

Singapore

Singapore là quốc gia thành công trong phát triển nhà ở xã hội với giá cả phù hợp với túi tiền của người dân. Đến nay, Singapore có trên 90% người dân Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% số người được sở hữu nhà ở giá thấp.

Singapore thiết lập một cơ quan nhà nước duy nhất phụ trách việc nghiên cứu, phát triển, phân phối, duy tu và bảo trì nhà ở xã hội là Ủy ban Phát triển Nhà ở (HDB) và vì điều này, nhà ở xã hội tại Singapore được gọi là nhà HDB. Cùng với đó là luật quy định đất đai thuộc sở hữu nhà nước. HDB cũng chính là cơ quan đứng ra cho người dân vay tiền với lãi suất ưu đãi để mua nhà trả góp.

Các nhà HDB được bán trực tiếp cho người dân với thời hạn sở hữu là 99 năm. Việc đăng ký mua nhà HDB diễn ra minh bạch, dựa trên cơ sở dữ liệu dân cư đầy đủ cũng như các quy định, thủ tục pháp lý chặt chẽ, ngặt nghèo để tránh tình trạng đầu cơ. Chẳng hạn, mỗi người dân chỉ được sở hữu 1 căn hộ HDB, chỉ được bán sau khi đã ở tối thiểu 5 năm, khi bán đi thì phải đợi 30 tháng sau mới được đăng ký mua nhà HDB mới khác (có thể mua nhà HDB khác trên thị trường thứ cấp), người độc thân trên 35 tuổi mới được mua nhà HDB bán lại.

Về nguồn lực tài chính, Singapore thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) để quản lý hệ thống quỹ tiền tiết kiệm bắt buộc, trong đó người lao động đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF (người sử dụng lao động đóng 14%/tháng và người lao động, công chức thu nhập thấp phải đóng 20%/tháng). Ngoài ra để người dân có thể mua nhà, Chính phủ cung cấp các khoản vay sao cho mỗi tháng người dân chỉ phải trích dưới 20% thu nhập để trả tiền mua nhà. Quỹ CPF được sử dụng cho 3 mục đích chính là: Chăm sóc y tế, trả lương hưu và cho vay mua nhà ở xã hội. Quỹ CPF cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp và được trả góp 25-30 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân tổ chức việc bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua hình thức bốc thăm.

Trung Quốc

Tại Trung Quốc, kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội đã thiết lập quy định nhà cho thuê với giá thấp từ 1/3/2001, mở rộng áp dụng toàn quốc từ năm 2004; chính sách nhà ở minh bạch trong phân phối tiền bao cấp cho các gia đình có thu nhập thấp với sự kiểm soát của Nhà nước.

Sau đó, Trung Quốc cải cách phát triển nhà ở xã hội theo hướng thương mại hóa việc xây dựng, phân phối, sử dụng. Các công ty tham gia được Chính phủ cho vay vốn và miễn một số loại thuế.

Có 2 phương thức tạo quỹ đất cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp: dành 2 - 5% diện tích đất trong dự án nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở thu nhập thấp hoặc xây dựng dự án nhà ở thu nhập thấp riêng.

Nhà ở thu nhập thấp có 2 loại là để bán và cho thuê. Tuy nhiên, dù bán hay cho thuê thì cũng được thực hiện theo 2 phương thức: các công ty trực tiếp bán, cho thuê hoặc Chính phủ bỏ tiền mua lại sau đó giao cho công ty ký hợp đồng bán, cho thuê. Giá bán, giá cho thuê sẽ thấp hơn khoảng 30 - 50% giá thị trường.

Trung Quốc cũng thực hiện chính sách quốc gia tiết kiệm bắt buộc phát triển nhà ở: yêu cầu tất cả các cư dân ở đô thị có việc làm phải tiết kiệm một phần lương thông qua đơn vị công tác để hình thành quỹ tiết kiệm dài hạn phát triển nhà ở. Người chủ tuyển dụng cũng phải đóng góp một tỷ lệ tương ứng vào tài khoản của người lao động hàng tháng.

Khoản tiết kiệm này sẽ do một ngân hàng đại diện cho chủ tài khoản (người lao động) nắm giữ và được quản lý thông qua người chủ tuyển dụng lao động, ngân hàng chỉ cho vay để phát triển nhà ở. Người lao động có thể rút tiền từ ngân hàng để mua nhà sau khi được người chủ tuyển dụng lao động phê duyệt.

Thái Lan

Chính phủ Thái Lan, ngoài chính sách ưu đãi chung đối với việc xây dựng nhà ở xã hội thì có phân loại hỗ trợ trong chính sách tài chính đối với người thu nhập thấp. Trong đó, Chính phủ đã thiết kế một chương trình cho vay đối với công chức, người làm việc trong cơ quan nhà nước bắt đầu từ năm 2001. Ngân hàng Nhà ở hợp tác với Quỹ Lương hưu Chính phủ và một số cơ quan khác để thực hiện các khoản cho vay.

Ngân hàng Nhà ở giảm điều kiện cho vay bằng cách cho vay với tỷ lệ lên đến 100% giá trị căn hộ. Đồng thời, Quỹ Lương hưu Chính phủ thực hiện khấu trừ tại nguồn các khoản tiền thanh toán từ tiền lương của cán bộ, công chức.

Theo chương trình này, cán bộ, công chức có thể vay số tiền lên đến 65% tổng thu nhập hàng tháng của bản thân; tiêu chí trả hàng tháng có thể lên đến 50% tổng lương hàng tháng. Mức lãi suất cố định 3 năm là 4,5% và lãi suất sau 3 năm là lãi suất cố định của Ngân hàng Nhà nước cộng thêm 0,75%.

Hàn Quốc

Nhận định sớm về nhu cầu nhà ở giá rẻ, ngay từ những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc; đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở diện tích nhỏ để điều tiết cho các gia đình có thu nhập thấp.

Tại Hàn Quốc, việc cung cấp nhà ở có xét đến hạn chế tài chính của đối tượng thụ hưởng. Việc hỗ trợ được chia theo 3 nhóm mục tiêu chính: nhóm cần đảm bảo nhà ở tối thiểu; nhóm cần tạo thuận lợi cho việc mua nhà ở; nhóm ổn định giá nhà đất.

Nhà nước đóng vai trò hỗ trợ chủ đạo cho nhóm cần đảm bảo nhà ở tối thiểu với căn hộ diện tích dưới 60 m². Nhà nước phối hợp với tư nhân hỗ trợ cho nhóm cần tạo thuận lợi cho việc mua nhà ở với căn hộ diện tích từ 60 - 85 m². Tư nhân đóng vai trò chủ đạo phát triển nhà ở cho nhóm ổn định giá nhà đất với diện tích trên 85 m².

Tại Hàn Quốc, Chính phủ thành lập Tập đoàn Nhà ở quốc gia Hàn Quốc vào năm 1962 và Tổng công ty Phát triển đất đai Hàn Quốc vào năm 1978. Hai đơn vị nhà nước này phát triển đất đai, cung cấp nhà ở quy mô lớn. Sau đó, Chính phủ sáp nhập 2 đơn vị này thành Tổng công ty Nhà ở và đất đai.