IFRS mở ra môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch

(PLVN) - Lộ trình của Đề án về Chuẩn mực Báo cáo Tài chính quốc tế (IFPS) tại Việt Nam vừa được Bộ Tài chính chính thức đưa vào áp dụng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đối với nhóm doanh nghiệp có danh mục tài sản lớn.
IFRS mở ra môi trường kinh doanh bất động sản minh bạch

Quyết định số 345/QĐ-BTC xác lập các yêu cầu tuân thủ mới dành cho một số đối tượng doanh nghiệp nhất định trên thị trường. Quyết định này cho phép doanh nghiệp lựa chọn cách thức và thời điểm thực hiện việc chuyển đổi áp dụng báo cáo tài chính theo chuẩn mực IFRS. Hầu hết các doanh nghiệp buộc phải áp dụng IFRS sau năm 2025.

Theo ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam, Việt Nam đang có một thị trường đầu tư cởi mở, với nhiều chính sách được Chính phủ cải thiện. Điều đó, cho phép nhiều nhà đầu tư quốc tế, cũng như các doanh nghiệp trong nước “có quyền” được mở rộng quy mô về vốn, về chiến lược kinh doanh thông qua hình thức đầu tư trực tiếp hay các thương vụ M&A.

Tuy nhiên, hiện nay tính minh bạch về báo cáo tài chính của nhiều doanh nghiệp Việt Nam còn hạn chế. Đó cũng là những bất cập và là rào cản khiến các nhà đầu tư quốc tế không mạnh tay rốt vốn. Do vậy, “Đề án áp dụng Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRS) tại Việt Nam của Bộ Tài chính là minh chứng cho cam kết cải thiện tính minh bạch của các báo cáo tài chính và mở ra cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam tiếp cận gần hơn với tiêu chuẩn quốc tế”, ông Troy Griffiths cho hay.   

ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam.
 ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam.

Theo đại diện của Savills, tác động đáng kể nhất của chuẩn mực IFRS là các giá trị tài sản và nợ phải trả cần được phù hợp với giá trị thực tế hoặc giá trị thị trường. Cách tiếp cận chính xác nhất là sử dụng Giá trị hợp lý (Fair Value - FV), hoặc nguyên tắc hoạch toán theo giá trị thị trường (mark-to-market). Thông thường, khi giá trị của một tài sản hoặc nợ phải trả tăng hoặc được kỳ vọng tăng, những khoản này sẽ được điều chỉnh về giá hiện tại để thể hiện đúng giá trị có thể thực hiện được.

Ngoài ra, chuyển đổi áp dụng IFRS còn đòi hỏi sự quan tâm chặt chẽ của lãnh đạo doanh nghiệp và giám đốc tài chính khi tài sản và nợ cần được định giá chính xác và ghi nhận đầy đủ trên báo cáo tài chính. Bởi số liệu giá trị thực tế rất cần thiết cho các nhà đầu tư và cổ đông muốn có một thước đo chính xác về “sức khỏe” tài chính doanh nghiệp trước cá quyết định có nên đầu tư hay mở rộng thêm đầu tư vào doanh nghiệp đó hay không.

Tuy nhiên, theo ông Troy Griffiths thì công tác báo cáo tài chính lại đòi hỏi kinh nghiệm và chuyên môn liên quan trực tiếp tới công tác định giá – 2 yếu tố còn thiếu hụt ở không ít các giám đốc tài chính thuộc doanh nghiệp Việt Nam.

Troy Griffiths nêu ví dụ, chuẩn mực IFRS về hợp đồng cho thuê tài sản. Quy định mới sẽ không còn phân biệt giữa hợp đồng thuê tài chính và thuê hoạt động tài sản. Đối với bất kỳ hợp đồng nào đáp ứng được định nghĩa của hợp đồng cho thuê tài sản, bảng cân đối kế toán của Bên thuê sẽ thể hiện “quyền sử dụng” tài sản cùng với nợ thuê phải trả.

Trong khi đó, với Bên thuê có các quyền liên quan tới bất động sản hoặc hưởng lợi từ “quyền sử dụng” các danh mục tài sản, thay đổi về giá trị sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tình hình tài chính của họ. Đối với người thuê có các danh mục tài sản thuê như các chuỗi cửa hàng bán lẻ, các chuỗi khách sạn hoạt động hoặc các nhà điều hành rạp chiếu phim, tài sản và nợ phải trả thay đổi trên bảng cân đối kế toán sẽ rất đáng kể.

Khi bắt đầu, Bên thuê sẽ đo lường giá trị hiện tại của nợ thuê bằng các khoản thanh toán cho thuê chưa được trả vào ngày đó. Các khoản thanh toán cho thuê được chiết khấu dựa trên việc tham khảo lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài sản nếu tỷ lệ đó có thể được xác định. Nếu không, Bên thuê sử dụng Lãi suất biên đi vay của Bên thuê. Lãi suất ngầm định trong hợp đồng thuê tài sản tạo nên giá trị hiện tại của khoản cho thuê. Giá trị còn lại không được đảm bảo theo qui định của IFRS bao gồm giá trị hợp lý của tài sản cơ bản và mọi chi phí trực tiếp ban đầu của bên cho thuê.

Ông Nguyễn Hồng Sơn - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills.
 Ông Nguyễn Hồng Sơn - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills.

Ông Nguyễn Hồng Sơn - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills - cũng cho rằng, việc triển khai lộ tình áp dụng IFRS sẽ khiến cho doanh nghiệp đối diện với một số khó khăn. Chẳng hạn, như không tuân thủ đầy đủ các quy định về báo cáo Giá trị hợp lý (FV) có thể dẫn đến các khoản phạt hoặc những hậu quả nghiêm trọng hơn. Do các tiêu chuẩn báo cáo phức tạp hơn, nên cần những đơn vị định giá có uy tín là một phần quan trọng của quy trình, đặc biệt trong khâu đánh giá “quyền sử dụng” tài sản. 

Cũng theo ông Nguyễn Hồng Sơn, nếu các doanh nghiệp áp dụng IFRS sớm có thể nắm bắt được cách thức mà việc xác định Giá trị hợp lý ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh, giảm thiểu chi phí áp dụng và rủi ro tuân thủ, bằng việc thực hiện sớm quá trình này.

“Các doanh nghiệp hợp tác với các chuyên gia tư vấn có uy tín và kinh nghiệm sẽ thấy quá trình chuyển đổi suôn sẻ, hiệu quả; đồng thời tất cả các bên liên quan sẽ hiểu đầy đủ về IFRS. Doanh nghiệp cần hành động sớm để tránh vội vàng khi buộc phải tuân thủ áp dụng IFRS vào năm 2025” - ông Nguyễn Hồng Sơn kết luận. 

Chung cư ở Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới. (Ảnh: Minh Hữu)

Giá chung cư ở Hà Nội 'hạ sốt' nhưng vẫn cao

(PLVN) - Mức độ quan tâm của người dân đối với căn hộ chung cư đang có xu hướng giảm nhưng giá chung cư tại Hà Nội vẫn đang neo ở mức cao, vượt ngoài tầm với của đại đa số người lao động.
Các ý kiến tại cuộc họp đã trao đổi, thống nhất phương án tiếp thu, chỉnh sửa, bổ sung ở những điều, khoản, mục cụ thể trong dự thảo Nghị định bảo đảm chặt chẽ, thông suốt, khả thi. (Ảnh: VGP)

Hoàn thiện văn bản hướng dẫn các luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản

(PLVN) - Chiều 21/5, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tuyến góp ý về các dự thảo nghị định: Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS); Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Ảnh minh họa.

TP Hồ Chí Minh và mô hình đô thị đa trung tâm

(PLVN) - Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung TP HCM đến 2040, tầm nhìn 2060 UBND TP vừa trình HĐND TP khóa X, không chỉ được người dân TP mà người dân cả nước và các địa phương khác quan tâm, theo dõi đô thị lớn bậc nhất cả nước có thêm sáng tạo gì.
Ảnh minh họa.

Nhà ở cho mọi người

(PLVN) - Cuộc họp do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì vào chiều tối 17/5, nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, thực hiện đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (NƠXH) giai đoạn 2021-2030”, có nhiều yếu tố không giống các cuộc họp về chủ đề này trước đó. Không nặng về vấn đề trình bày khó khăn vướng mắc, điểm đã làm được, điểm chưa làm được; cuộc họp đi thẳng vào vấn đề cần phải làm gì.
Dự án Golf Valley từng được kỳ vọng “góp phần thay đổi diện mạo đô thị Đà Lạt” nay vẫn ngổn ngang. (Ảnh trong bài: Mai Long)

Dự án Khu công viên Văn hóa TP Đà Lạt: 15 năm, nhiều lần chuyển nhượng, thu hẹp diện tích

(PLVN) - Dự án Khu công viên Văn hóa TP Đà Lạt (còn gọi Golf Valley) nằm ở vị trí đắc địa tại TP Đà Lạt (Lâm Đồng) từng được kỳ vọng góp phần thay đổi diện mạo “TP ngàn hoa” với diện tích đất quy hoạch gần 200.000m2. Sau hơn 15 năm triển khai, qua nhiều lần chuyển nhượng một phần, quy mô dự án Golf Valley nay còn lại gần 155.000m2, diện mạo vẫn ngổn ngang.
Hiện trạng công viên phần mềm nghìn tỷ ở Đà Nẵng.

Hiện trạng công viên phần mềm nghìn tỷ ở Đà Nẵng

(PLVN) -  Dự án công viên phần mềm số 2 của Đà Nẵng đã cơ bản hoàn thành từ năm 2022 nhưng đến nay vẫn chưa thể đưa vào sử dụng. Bí thư Thành ủy Đà Nẵng đã có buổi kiểm tra, chỉ đạo xử lý các vướng mắc để sớm đưa dự án vào hoạt động.
Đại diện Công ty Cổ phần Xây dựng, Thương mại và Vật liệu Sông Hồng ký kết hợp tác cùng Công ty Cổ phần bất động sản Thế kỷ.

Cen Land chính thức trở thành tổng đại lý phân phối dự án Song Hong Diamond City

(PLVN) - Ngày 15/05/2024, tại Golden Palace, 54 Lê Văn Lương (Hà Nội) đã diễn ra sự kiện Lễ ký kết hợp tác chiến lược & tổng đại lý phân phối dự án Song Hong Diamond City giữa Công ty CP BĐS Thế Kỷ (Cen Land) và Công ty cổ phần xây dựng thương mại và vật liệu Sông Hồng (Công ty Sông Hồng). Theo đó, Cen Land sẽ là đối tác chiến lược, tổng đại lý phân phối dự án, kỳ vọng đem đến làn sóng mới giúp Song Hong Diamond City bùng nổ trên thị trường BĐS trong thời gian tới.
Ảnh minh họa.

Sức chịu đựng trước giá đất

(PLVN) -  "Giá đất bị đẩy lên vô tội vạ, vượt sức chịu đựng của nền kinh tế và người dân. Với giá đất bị “thổi” như hiện tại, TP HCM khó thực hiện chương trình xây nhà ở xã hội (NƠXH)", là một trong những nhận định được nêu ra tại Hội thảo khoa học quản lý đất đai trên địa bàn TP HCM, do Hội đồng Lý luận Trung ương phối hợp Thành ủy TP HCM tổ chức mới đây.