Ai vi phạm hợp đồng?
Tháng 8/2017, Công ty SUDICO có nhu cầu chuyển nhượng 2 lô đất 12,04 ha tại Khu Hoà Hải 1-3 mục đích sử dụng xây dựng khách sạn, biệt thự, căn hộ cao cấp, thời hạn sử dụng lâu dài. Việc chuyển nhượng được thực hiện theo hình thức đấu giá và Công ty Land Hà Hải đã trúng đấu giá.
Ngày 01/11/2017, hai doanh nghiệp ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 2 lô đất. Tháng 12/2017, Land Hà Hải lần lượt thanh toán trước hơn 404 tỷ đồng và giao kèo tiến độ thực hiện thanh toán đợt tiếp theo.
Tuy nhiên, tháng 01/2018, SUDICO bị chính quyền TP. Đà Nẵng đề nghị xử lý vi phạm gia hạn thời gian sử dụng đất; điều chỉnh thời hạn sử dụng đất từ lâu dài còn 50 năm và truy thu 10% tiền sử dụng đất.
Nhận thấy các thay đổi này ảnh hưởng đến thủ tục đăng ký đất đai và quyền lợi về sau, Land Hà Hải đã đề nghị SUDICO giải quyết tình huống phát sinh này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên mua do hai lô đất đã bị thay đổi pháp lý, làm giảm giá trị so với thời điểm đấu giá. Tháng 5/2018, Land Hà Hải “nộp hộ” 10% tiền truy thu cho SUDICO và hỗ trợ SUDICO khắc phục nghĩa vụ gia hạn.
Ngày 30/8/2018, SUDICO ra thông báo đơn phương chấm dứt, thanh lý hợp đồng và tuyên bố sở hữu toàn bộ số tiền thanh toán của Land Hà Hải.
 |
Vụ tranh chấp giữa các bên đã được TAND quận Hải Châu thụ lý và hiện đang thời gian nghị án để đưa ra phán quyết cấp sơ thẩm |
Đại diện SUDICO lý giải, điều kiện tuyên quyết tại hợp đồng là Land Hà Hải phải thực hiện đầy đủ, đúng hạn các đợt thanh toán, không được viện dẫn những lý do ngoài hợp đồng để dừng việc thanh toán và Công ty SUDICO không có trách nhiệm xử lý những vấn đề phát sinh ngoài hợp đồng cho Land Hà Hải.
Luật sư Hồ Quốc Tuấn, Đoàn luật sư Đà Nẵng nhìn nhận: “Một bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán, hợp tác xử lý những khó khăn phát sinh để nhanh chóng thúc đẩy hợp đồng, một bên không thể hiện trách nhiệm thực hiện, không tháo gỡ những khó khăn phát sinh, chỉ chăm chăm đòi nhận tiền đầy đủ. Cách hành xử đó cho thấy bên nào thực sự vi phạm hợp đồng”.
Land Hà Hải kêu cứu.
Theo ông Võ Văn Cường, hành động của Công ty SUDICO là rất bất ngờ vì không đúng với các nguyên tắc thông thường ở một hợp đồng.
Thứ nhất, hai bên đã thỏa thuận, sau khi Land Hà Hải thanh toán đợt đầu 404 tỷ, Công ty SUDICO cần chứng tỏ trách nhiệm với 2 lô đất chuyển nhượng, bằng việc xóa thế chấp 2 sổ đỏ tại ngân hàng; cung cấp văn bản Thông báo thuế chuyển nhượng đất của Cục thuế cho Land Hà Hải cũng như thực hiện trách nhiệm nộp khoản truy thu tiền giao dịch theo chủ trương của Nhà nước.
Nhưng Công ty SUDICO không thực hiện những việc này và lý luận, đây chỉ là các thủ tục hành chính nằm ngoài hợp đồng, sẽ làm sau khi nhận đủ tiền thanh toán 1.810 tỷ theo kiêu “tiền trao cháo múc”.
Ông Cường khẳng định, “trong giao dịch dân sự, không ai hành động như thế, buộc bên mua thanh toán đầy đủ mà không biết bao lâu SUDICO mới xử lý pháp lý xong. Nếu Công ty SUDICO không thực hiện các cam kết thì chúng tôi phải làm sao”.
Thứ hai, theo Land Hà Hải, những thay đổi trong chính sách quản lý Nhà nước tại địa phương, đều có liên quan đến tính pháp lý của 2 lô đất. Do đó, không thể lý luận chỉ chiếu theo hợp đồng đã ký vào năm 2017, mà bỏ qua những thay đổi của chính sách Nhà nước, như cách Công ty SUDICO biện luận.
Cụ thể, chính quyền Đà Nẵng đề nghị điều chỉnh thời hạn sử dụng của 2 lô đất từ lâu dài còn 50 năm và truy thu 10% số tiền sử dụng đất. Việc này chấp hành kết luận Thanh tra Chính phủ, một trường hợp thay đổi hoàn cảnh khách quan. Cạnh đó, Công ty SUDICO còn bị xử lý vi phạm sử dụng đất, phải xin gia hạn từ tháng 01/2018. Nhưng Công ty SUDICO lý luận, chủ trương truy thu tiền ban hành sau khi 2 bên đã ký hợp đồng, nên không thể coi là ảnh hưởng đến hợp đồng.
Theo luật sư Hồ Quốc Tuấn, đây là biện bác “cưỡng từ đoạt lý” vì chẳng có giao dịch dân sự nào lại tách rời các chính sách, quy định của pháp luật hiện hành, dù các quy định đó xuất hiện sau.
“Chỉ nói lý do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay đổi thời hạn, đã đủ để Land Hà Hải dừng thanh toán, buộc SUDICO làm rõ. Bởi hợp đồng xác nhận 2 lô đất sở hữu lâu dài, đổi còn 50 năm, giá trị phải xem lại”, Luật sư Hà Quốc Tuấn nêu vấn đề.
Theo ông Võ Văn Cường, chủ trương thay đổi thời hạn sử dụng đất, truy thu 10% tiền đất theo Kết luận 2852/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ, đề nghị Đà Nẵng thực hiện từ năm 2012, là đã rõ ràng và mọi người dân ở Đà Nẵng đều biết. Hợp đồng cũng nêu rõ trách nhiệm bên chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ theo Thông báo số 339 (ngày 16/10/2017) của chính quyền Đà Nẵng. Do đó, Công ty SUDICO không thể nói không biết các vấn đề này, để không xem xét vận dụng vào hợp đồng, thể hiện trách nhiệm cam kết của hai bên suốt quá trình thực hiện.
Cho nên, hành động đơn phương hủy hợp đồng của Công ty SUDICO là phương hại nghiêm trọng quyền lợi của Land Hà Hải, chưa kể những đòi hỏi khác như sở hữu toàn bộ tiền đã thanh toán và bắt Land Hà Hải chịu những khoản phạt khác.
Báo Pháp luật Việt Nam sẽ tiếp tục thông tin./.
