Nói trắng ra, đó là nỗi sợ vướng phải sai phạm, sợ bị thanh kiểm tra vướng lao lý, từ đó xuất hiện tâm lý “sợ làm vì sợ sai”, “sợ ký vì sợ lao lý”. Nhiều DN cho rằng không chỉ “là một nguyên nhân”, mà đây mới chính là lý do lớn nhất, quan trọng nhất, dẫn tới thực trạng “tắc” “sổ hồng”.
“Có tình trạng nhiều cán bộ sợ trách nhiệm không dám làm việc”
Trong vài năm gần đây, không tính số cán bộ bị lỷ luật, có lẽ không tỉnh, thành nào ở Việt Nam “qua mặt” được TP HCM về “kỷ lục” số lượng cán bộ bị truy tố, xét xử vì sai phạm về nhà đất. Hiện tại đã có ít nhất 3 cán bộ từng là Phó Chủ tịch UBND TP là bị can, bị cáo, phạm nhân (ông Nguyễn Thành Tài, Nguyễn Hữu Tín, ông Trương Vĩnh Tuyến).
 |
| Ông Nguyễn Thành Tài... |
Cựu GĐ Sở TN&MT Đào Anh Kiệt đã và dự kiến sẽ bị “khoác” lên mình nhiều bản án. Đó là chưa kể số lượng cán bộ cấp trưởng phó phòng và chuyên viên từng dưới quyền ông Kiệt, nay cũng đang thi hành án tù hoặc đang bị điều tra.
Vướng lao lý vì sai phạm liên quan đất đai còn có các lãnh đạo Văn phòng UBND TP, Bí thư Quận ủy Quận 2, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch - Kiến trúc, Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch, Sở Tài chính…
Tất cả những vụ án mà những cựu cán bộ này dính líu đều có nguyên nhân sai phạm trong quản lý đất công, định giá đất…
LS Huỳnh Phước Hiệp (Đoàn LS TP HCM) đặt vấn đề: “TP HCM là địa phương đi đầu cả nước về các mô hình kinh doanh bất động sản từ nhiều năm trước, khi pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư kinh doanh… còn có khi chưa rõ, thậm chí chồng chéo. Số dự án mọc lên rất nhiều, đồng nghĩa với việc còn nhiều vướng mắc còn chưa được giải quyết dứt điểm, có lúc phải vận dụng pháp luật. Và khi hàng loạt lãnh đạo TP cùng các cán bộ đầu ngành TN&MT bị bắt giữ vì sai phạm, nay ai đứng vào những vị trí đó mà chẳng băn khoăn e ngại?”.
Chính một số lãnh đạo UBND TP HCM tại một số cuộc họp mới đây đã thừa nhận: “Các cuộc thanh tra, khởi tố (…) làm giảm sự năng động của đội ngũ cán bộ, công chức” và “có tình trạng nhiều cán bộ sợ trách nhiệm không dám làm việc”.
Nhận diện được vấn đề trên, ngay từ giữa năm 2019, UBND TP từng tổ chức Hội nghị gặp gỡ với 100 DN bất động sản. Tại cuộc gặp, thực tế pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đã được Bí thư Thành ủy Nguyễn Thiện Nhân chỉ ra và cho hay “nơi nào càng nhiều DN hoạt động thì càng bị tác động mạnh”.
 |
| ...và Giám đốc Sở TN&MT Đào Anh Kiệt đều vướng lao lý vì sai phạm về quản lý, định giá nhà đất. |
Để xóa tâm lý lo sợ, Bí thư Nhân cho rằng cán bộ "phải hiểu, vận dụng pháp luật. Khó thì thảo luận trong ngành. Khó nữa thì thảo luận liên ngành, mời Ủy ban. Khó nữa thì báo Thành ủy. Không được thì báo cáo Chính phủ, Quốc hội". Nói với các DN, người đứng đầu Thành ủy tâm sự TP quyết tâm khắc phục những hạn chế, yếu kém riêng mình, “còn những vấn đề thuộc về cấp cao hơn thì DN cần góp tiếng nói quyết liệt hơn”.
Thế nhưng hơn một năm sau ngày diễn ra cuộc gặp trên, tình trạng “tắc” sổ hồng tại TP HCM vẫn “dậm chân tại chỗ”, thậm chí còn nhức nhối hơn. LS Hiệp nhận định: “Quan điểm chỉ đạo của Bí thư Nhân là rất đúng đắn, nhưng quả là hiện nay cán bộ nào cũng e ngại khi nhắc đến từ “vận dụng pháp luật”, bởi thực tế cho thấy lằn ranh giữa “tháo gỡ vướng mắc” với “cố ý sai phạm gây thất thoát” rất mong manh. Khi làm việc với cơ quan tố tụng, thường chỉ có “đúng” hoặc “không đúng” so với quy định, chứ không có cái gọi là “vận dụng”, “du di”.
Từ “thông thoáng linh hoạt” đến “máy móc, cứng nhắc”
Nhiều chuyên gia cùng có nhận định, khi nhìn lại những dự án bị “tắc” sổ hồng, đều là những dự án đã thực hiện từ nhiều năm trước, từ thời cán bộ thẩm quyền còn có những lúc áp dụng pháp luật kiểu “linh hoạt”.
Đến nay, khi hàng loạt người tiền nhiệm đã bị bắt, khi siết chặt áp dụng quy định pháp luật, khi không dám linh hoạt áp dụng pháp luật nữa; đến tính tiền sử dụng đất là khâu “chốt hạ” để ra sổ hồng cho các dự án, cán bộ thẩm quyền mới e sợ, nại ra đủ lý do cho rằng những dự án này còn có điểm “vướng”. Nói cách khác, từ chỗ thông thoáng linh hoạt, nay không ít cán bộ công chức làm việc máy móc, cứng nhắc.
Tại một số dự án nhà chung cư, chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất nhưng nay vẫn chưa được thông báo số tiền phải nộp để nộp bổ sung để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, để được cấp “sổ hồng”. Lý do cơ quan chức năng đưa ra là “chờ rà soát pháp lý”, nhưng thực tế trong số này không ít dự án có đất liên quan quá trình cổ phần hóa DNNN, cán bộ sợ rơi vào trường hợp rà soát thanh kiểm tra.
Tại dự án Gateway Thảo Điền, chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp “sổ hồng” cho một phần diện tích nhà chung cư, nhưng nay không được tiếp tục cấp “sổ hồng” cho phần diện tích còn lại, vì Sở TN&MT yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất với phần diện tích tầng hầm vượt ngoài ranh diện tích khối đế nhà chung cư.
Nhóm dự án vướng nguyên nhân diện tích tầng hầm “vênh” diện tích khối đế nhà chung cư còn có Sài Gòn Mia, chung cư Lô 3 - Lô 4 cụm 1 khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng; khu chung cư Him Lam Phú An (Quận 9)…
Tại khu chung cư thương mại 16 Âu Cơ (quận Tân Phú); khu cao ốc văn phòng và căn hộ chung cư số 10 Phổ Quang (quận Tân Bình)… dù luật quy định trường hợp chủ đầu tư xin điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình, nếu tăng hệ số sử dụng đất, tăng diện tích kinh doanh, thì có thể phải nộp nghĩa vụ tài chính bổ sung; thế nhưng cơ quan thẩm quyền chậm xác định nghĩa vụ tài chính này, dẫn đến DN không được nộp tiền, không làm được “sổ hồng” cho khách.
Còn có trường hợp Cty Sài Gòn 5 góp 50% vốn vào dự án cao ốc Screc 2, quận 2, do Cty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn là chủ đầu tư và được chia 120 căn hộ cùng 3 tầng thương mại, đã hoàn thành bàn giao từ 2014, nay vẫn chưa có “sổ hồng”. Nay cán bộ cho rằng phải kiểm tra để xác định đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Cty CP Phát triển & Kinh doanh nhà (chủ đầu tư cấp 1) sang Cty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn (chủ đầu tư cấp 2).
Theo đánh giá của HoREA, nhìn tổng thể, Sở TN&MT giải quyết rất chậm các hồ sơ cấp “sổ hồng”, kể cả trường hợp chủ đầu tư đã nộp đầy đủ thủ tục cũng mất nhiều thời gian, như nhận định của Cty TNHH XD Kinh doanh Nhà Gia Hòa: “Dự án của Cty không có vấn đề gì, nhưng thủ tục thường là trên 12 tháng”.
“Dự án không vướng bận gì mà “họ” cũng sợ”
Nhận định “có những dự án không vướng bận gì mà “họ” cũng sợ” cũng là bức xúc của nhiều DN BĐS khác.
Có trường hợp dự án không tăng hệ số sử dụng đất, không tăng diện tích kinh doanh, Sở TN&MT vẫn yêu cầu DN liên hệ Sở Tài chính, Cục Thuế xác định và nộp giá trị quyền sử dụng đất tăng thêm. Thậm chí có trường hợp như dự án cao ốc Bình Đông Xanh (quận 8) đã được UBND TP kết luận không thu thêm tiền sử đất do không thay đổi hệ số sử dụng đất, từ tháng 10/2019 đến nay vẫn chưa được cấp “sổ hồng” cho 56 khách.
Thêm ví dụ nữa là dự án chung cư có đất có nguồn gốc cổ phần hóa từ năm 2002, đã chuyển mục đích thành đất ở chung cư rồi. Sau khi có sổ đỏ thì DN chuyển nhượng đất, DN mới thực hiện đúng mục đích đất ở chung cư, đã lập hồ sơ thẩm định mặt bằng. Nay chỉ còn khâu duy nhất là cấp sổ riêng cho dân thì cán bộ vẫn vin vào lý do “cái này có nguồn gốc cổ phần hóa” để “đẩy qua đẩy lại”.
“DN đã có văn bản gửi UBND TP, VPĐKĐĐ, Sở TN&MT lần thứ 3, thứ 4.
VPĐK làm văn bản gửi GĐ Sở TN&MT về cấp sổ. GĐ Sở ký, ghi “OK”, rồi chuyển lại VPĐKĐĐ. Đẩy qua đẩy lại như vậy không hiểu làm gì, DN chịu chết”, đại diện chủ đầu tư dự án trên cho hay.
Đại diện một DN nói một ví dụ khác về việc “đá bóng” tại Sở TN&MT: “Về tính tiền sử dụng đất, định giá, Sở TN&MT TP HCM có hai phòng phối hợp thực hiện việc này là Phòng Quản lý đất và Phòng Kinh tế đất. Phòng Quản lý đất quyết định giao, cho thuê , cấp sổ, còn Phòng Kinh tế đất thì tính tiền sử dụng đất. Về nguyên tắc, khi Phòng Quản lý đất trình lên GĐ Sở rồi UBND TP ra quyết định giao hoặc chuyển mục đích sử đụng đất thì đồng thời chuyển một bộ hồ sơ lên Phòng Kinh tế đất để định giá.
Nhưng Phòng Kinh tế đất sợ vướng đất thanh kiểm tra nên lại đẩy hồ sơ xuống, đề nghị xem xét lại quá trình giao hay cho thuê đất có đúng hay không? Hai bên cứ lòng vòng chuyển qua chuyển lại như vậy thì đến đời nào dân mới có sổ”.
Đại diện một DN khác cho hay: “Trước đây chỉ “tắc” ở Sở TN&MT, nay “tắc” thêm ở UBND TP. Nhiều dự án đã chuyển hồ sơ, chứng thư đầy đủ, sau đó lên lãnh đạo UBND TP chủ trì Họp hội đồng phê duyệt. Hồi xưa họp 3 tiếng giải quyết được cả chục dự án. Nay cũng chừng đó thời gian nhưng có khi chỉ giải quyết được 1 dự án. Lãnh đạo họp mà coi từng văn bản, hỏi từng chi tiết thì biết bao giờ mới xong?”.
Để dẹp nạn “tắc” sổ hồng, cần các biện pháp gì? PLVN sẽ tiếp tục phản ánh ý kiến của các chuyên gia, Hiệp hội, Sở TN&MT, UBND TP và Thành ủy TP HCM.
