Xử lý tiền đặt cọc khi giao dịch bất thành

Nhưng sau đó ở địa phương ra quyết định về điều kiện tách thửa nên đất tôi mua không đủ điều kiện để tách thửa. Đến nay không tách được thửa nên chủ đất đàm phán trả tiền cọc lại. Do tiền tôi vay ngân hàng phải đóng lãi suất nên có yêu cầu bên bán phải chịu tiền lãi suất trong thời gian từ khi nhận cọc cho đến bây giờ. Như vậy, yêu cầu của tôi có đúng không? Hướng giải quyết và cách thức giải quyết như thế nào? 

- Bộ Tư pháp có một số ý kiến tư vấn như sau: Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ theo quy định này và những thông tin bạn cung cấp thì giữa bạn và chủ đất đã tồn tại quan hệ đặt cọc nhằm thực hiện việc chuyển giao quyền sử dụng đất, trong đó bạn là bên đặt cọc còn chủ đất là bên nhận đặt cọc. Do bên chủ đất không thể thực hiện việc chuyển giao đất hay có thể được hiểu là từ chối việc chuyển giao nên theo quy định, chủ đất phải trả lại tiền đặt cọc cho bạn cộng với một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc là 140 triệu đồng.

Tuy nhiên, pháp luật cũng có quy định cho phép các bên được tự do thỏa thuận về phương án xử lý tiền đặt cọc nên yêu cầu của bạn về việc chủ đất phải chịu tiền lãi suất trong thời gian từ khi nhận cọc cho đến bây giờ là hoàn toàn hợp pháp. Trường hợp bên chủ đất không đồng ý với đề xuất này thì theo quy định pháp luật, chủ đất phải thanh toán thêm cho bạn ngoài tiền đặt cọc số tiền 140 triệu đồng nếu không đưa ra một phương án khác được bạn chấp thuận.