Cụ thể, khoản 1 Điều 6 (về nguyên tắc xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH) nêu rõ: Giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội là căn hộ chung cư được xác định theo diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy), do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở bảo đảm nguyên tắc quy định tại Điều 21 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và được tính là giá của căn hộ hoặc căn nhà đã hoàn thiện về xây dựng.
Ngoài ra, đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án NOXH quy định tại điểm b và c khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (được xác định cụ thể trong dự án xây dựng NOXH được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã bao gồm cả tiền sử dụng đất) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư NOXH, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH và giảm chi phí quản lý, vận hành NOXH của dự án.
Chính vì vậy, việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho NOXH phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành NOXH và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án theo quy định. Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra việc hạch toán này của chủ đầu tư dự án.
Đồng thời, phần lợi nhuận thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua các công trình kinh doanh thương mại trong dự án NOXH được tính theo thực tế (trong trường hợp chưa tính được theo thực tế thì phải dự kiến phần lợi nhuận thu được để phân bổ), nhưng tối thiểu không được thấp hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn cho phần diện tích đất xây dựng các công trình kinh doanh thương mại này hoặc tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được phân bổ cho phần diện tích sàn nhà ở kinh doanh thương mại (đối với trường họp bán, cho thuê, cho thuê mua 20% diện tích sàn nhà ở theo giá kinh doanh thương mại).
Trên cơ sở đó, căn cứ tình hình thực tế về giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở) trên địa bàn, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm phân bổ phần lợi nhuận thu được để xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH, trong đó ưu tiên phân bổ khoản lợi nhuận thu được vào giá cho thuê NOXH cho phù họp với thu nhập của hộ gia đình, cá nhân được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH trên địa bàn.
Thông tư 20/2016/TT-BXD cũng hướng dẫn rất chi tiết cách thức giúp chủ đầu tư xây dựng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH do mình đầu tư xây dựng để trình UBND cấp tỉnh nơi có dự án tổ chức thẩm định. Khi chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng NOXH và đã được kiểm toán về chi phí của dự án theo quy định thì UBND cấp tỉnh có thể căn cứ vào báo cáo kiểm toán để thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH của dự án. UBND cấp tỉnh giao Sở Xây dựng hoặc cơ quan có chức năng thẩm định giá của địa phương thực hiện việc thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH do chủ đầu tư đề nghị.
Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ đề nghị thẩm định giá của chủ đầu tư, cơ quan được giao thẩm định giá có trách nhiệm tổ chức thẩm định và có văn bản thông báo kết quả thẩm định cho chủ đầu tư, trong đó nêu rõ các nội dung đồng ý và nội dung cần chỉnh sửa (nếu có). Căn cứ văn bản thông báo kết quả thẩm định, chủ đầu tư ban hành giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH của dự án trên nguyên tắc không được cao hơn giá đã được thẩm định.
Nếu quá thời hạn nêu trên mà đơn vị được giao thẩm định giá không có văn bản thông báo kết quả thẩm định thì chủ đầu tư được quyền ban hành giá theo phương án giá đã trình thẩm định và ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua NOXH với khách hàng, nhưng trước khi ký hợp đồng chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH do chủ đầu tư ban hành đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi.
Khi có văn bản thông báo kết quả thẩm định mà giá thẩm định cao hơn giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm; trường hợp thấp hơn thì chủ đầu tư phải ký lại hợp đồng hoặc Điều chỉnh bổ sung phụ lục hợp đồng và phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua, thuê, thuê mua nhà ở.
Đối với NOXH do hộ gia đình, cá nhân xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua thì hộ gia đình, cá nhân tự xác định giá nhưng không được cao hơn khung giá UBND cấp tỉnh ban hành. Trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua NOXH với khách hàng thì hộ gia đình, cá nhân phải gửi bảng giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua đến Sở Xây dựng địa phương để theo dõi.
Thông tư cũng hướng dẫn rõ, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan chức năng tham khảo phương pháp xác định giá quy định tại Thông tư này và mặt bằng giá thị trường tại địa phương để xây dựng khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NOXH do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng để ban hành theo thẩm quyền đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Hiện nay, không ít dự án NOXH chưa có giá chính thức mà thực hiện mua bán trên cơ sở giá tạm tính. Điều này khiến cho có nơi hộ dân vào ở nhiều năm mà chưa thể làm được sổ đỏ. Vì thế, theo các chuyên gia về bất động sản, Thông tư 20/2016/TT-BXD được ban hành sẽ góp phần hạn chế tình trạng chủ đầu tư hay Sở Xây dựng các địa phương cố tình “đánh bùn sang ao” khi thi hành các văn bản hướng dẫn luật, vin cớ phải xác định hai lần giá bán mà cố trình trì hoãn việc cấp sổ đỏ hợp pháp cho người dân.
Như vậy, các quy định pháp luật hiện hành chỉ yêu cầu dự án NOXH sử dụng vốn ngân sách nhà nước mới phải làm giá tạm tính, còn lại tất cả các dự án NOXH không phải do vốn ngân sách đầu tư mà do doanh nghiệp tự bỏ vốn hoặc vay ngân hàng để xây dựng thì không cần làm giá tạm tính.
