Còn kẽ hở về thể chế
Theo đó, tại khoản 1 Điều 5 Luật ĐGTS quy định: Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức ĐGTS đối với từng cuộc đấu giá. Song, thực tiễn quá trình triển khai thực hiện quy định nêu trên cho thấy còn chưa hợp lý, còn tùy tiện chưa theo một nguyên tắc nào mà phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người đưa ra bước giá. Điều này sẽ là kẽ hở làm phát sinh tình trạng “lách luật”, thông đồng, dìm giá để trục lợi.
Ðể khắc phục những bất cập, hạn chế về bước giá, cần quy định khung để làm cơ sở xây dựng bước giá; công khai bước giá khi thông báo bán ĐGTS, tạo điều kiện cho khách hàng, đặc biệt là khách hàng ở xa nghiên cứu, tham khảo và tính toán khi quyết định tham gia đấu giá. Từ đó, sẽ góp phần hạn chế các hành vi thông đồng, dìm giá nhằm trục lợi, giúp người mua tài sản bán đấu giá yên tâm và người có tài sản bán đấu giá sẽ không bị thất thu, tỷ lệ bán đấu giá thành sẽ tăng cao.
Về thời gian đăng ký tham gia đấu giá và nộp tiền đặt trước, khoản 2 Điều 38 Luật ĐGTS quy định tổ chức ĐGTS tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc ĐGTS cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 2 ngày. Còn khoản 2 Điều 39 Luật ĐGTS quy định tổ chức ĐGTS chỉ được thu tiền đặt trước của người tham gia đấu giá trong thời hạn 3 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá.
Với các quy định trên, khi hết hạn tiếp nhận hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá, người đăng ký vẫn có thể nộp tiền đặt trước vào 2 ngày sau đó. Do đó, quá trình triển khai thực hiện còn sẽ phát sinh tình trạng nhiều khách hàng đã đăng ký tham gia đấu giá nhưng chưa nộp tiền đặt trước có thể thông đồng, thoả thuận với nhau, sau đó chỉ có một hoặc vài người nộp tiền đặt trước để mua tài sản, những người khác không nộp tiền đặt trước chỉ bị mất tiền mua hồ sơ tham gia đấu giá.
Để tránh tình trạng tiêu cực nêu trên, cần quy định thời gian nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá và thời gian nộp tiền đặt trước trong cùng thời hạn 3 ngày làm việc trước ngày mở cuộc đấu giá.
Thị trường mua bán thiếu ổn định
Ngoài ra, sự không ổn định của thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản trong nhiều năm qua ảnh hưởng không nhỏ đến kết quả thẩm định giá, khiến giá trị tài sản cao hơn giá trị thực tế nhiều lần, dẫn đến việc bán ĐGTS nhiều lần không thành. Cụ thể, có những khu vực có giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhiều thì giá trị chuyển nhượng sẽ tăng đột biến, cao hơn giá trị thực của tài sản.
Những khu vực ít hoặc không có giao dịch, chuyển nhượng trong nhiều năm, giá trị tài sản chỉ được xác thực sau khi đã được thông báo rộng rãi và bán đấu giá qua nhiều lần. Ở những khu vực có các dự án được đầu tư, dự án mở rộng giao thông, giá trị bất động sản ở những khu vực này thường tăng lên nhiều lần từ các giao dịch mua bán của những cá nhân, tổ chức ở những nơi khác đối với bất động sản xung quanh các dự án.
Bên cạnh đó, việc bán ĐGTS nhiều lần không thành còn phát sinh từ các khiếu nại, tố cáo gay gắt kéo dài, thỏa thuận hoãn thi hành án của đương sự; chờ kết quả giải quyết của Tòa án có thẩm quyền đối với đơn khởi kiện liên quan đến tài sản đang bán đấu giá; hoãn thi hành án, tạm đình chỉ thi hành án theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Ngoài ra, việc chưa giao được tài sản cho người mua trúng đấu giá còn phát sinh từ các trường hợp đương sự chống đối quyết liệt; chưa được sự đồng thuận trong công tác phối hợp thi hành án của chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng; đương sự thỏa thuận thời hạn giao tài sản; hủy kết quả bán đấu giá theo yêu cầu của đương sự, người mua trúng ĐGTS, khởi kiện hủy kết quả bán đấu giá.
Để khắc phục tình trạng trên, cơ quan THADS cần tiếp tục tăng cường công tác kiểm tra theo thẩm quyền, xử lý nghiêm các trường hợp tiêu cực, tham nhũng, vi phạm pháp luật; đẩy nhanh tiến độ, giải quyết dứt điểm các vụ việc khiếu nại, tố cáo bức xúc, kéo dài. Đồng thời thực hiện hiệu quả công tác phối hợp liên ngành để kịp thời giải quyết các khó khăn, vướng mắc phát sinh. Đặc biệt, các cơ quan THADS cần tập trung triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý, chỉ đạo điều hành và tổ chức thi hành án, coi đây là giải pháp đột phá trong công tác THADS./.
