Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) cấp cho hộ gia đình trên thực tế rất phổ biến. Tuy nhiên, thay vì đạt được mục đích xác định cụ thể, chính xác người sử dụng đất, hạn chế tranh chấp thì trên thực tế so với các chủ thể khác GCN cấp cho hộ gia đình hiện nay đang tạo ra nhiều mâu thuẫn, tranh chấp vô cùng nan giải.
Trao đổi về vấn đề này, Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật TNHH Pháp Trị cho biết, việc GCN cấp cho hộ gia đình thì có phải mọi thành viên trong sổ hộ khẩu đều có quyền sử dụng đất (QSDĐ) hay không là điều nhiều người băn khoăn.
Cũng theo Luật sư Lực, trên thực tế, để xác định chủ thể hay thành viên nào trong gia đình có QSDĐ cũng không phải là khó và có 3 cách thức như sau:
Cách thứ nhất là, người dân cần làm đơn xác nhận nhân khẩu, liên hệ với cơ quan công an cấp xã để xác nhận thành viên hộ gia đình có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ. Từ trên giấy xác nhận này, các bên xác định ai là thành viên trong sổ hộ khẩu thì chính là thành viên có QSDĐ, tất cả những người này cần ký vào các văn bản công chứng, chứng thực để bảo đảm giao dịch hợp pháp.
“Tuy nhiên, cách làm này sẽ thuận lợi nếu các thành viên trong sổ hộ khẩu đồng ý. Trường hợp có thành viên trong sổ không đồng ý hoặc người khác có quan hệ hôn nhân, huyết thống nhưng vì lý do nào đó không được ghi nhận trong sổ có ý kiến phản đối thì cách làm phổ biến trên sẽ không thực hiện được” - Luật sư Lực phân tích.
Cách thứ hai là, tại mục 4 phần III Về Dân sự thuộc Văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC của Tòa án nhân dân tối cao đã cung cấp giải pháp xác định thành viên hộ gia đình SDĐ như sau: “... Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSDĐ”.
Căn cứ theo quy định trên, các bên muốn xác định thành viên hộ gia đình SDĐ tại thời điểm cấp GCN cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất cung cấp hồ sơ cấp GCN. Trong hồ sơ ghi nhận thành viên nào thì đó sẽ là thành viên hộ gia đình có QSDĐ.
Cách làm này được đánh giá toàn diện hơn nhưng vẫn bộc lộ một số hạn chế như: hồ sơ cấp GCN không còn, việc lưu trữ không đầy đủ, thậm chí người dân kê khai sai, thiếu dẫn tới có người là thành viên hộ gia đình, sinh ra, lớn lên, đóng góp tạo lập nhà đất nhưng lại không được kê khai.
Cuối cùng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Pháp Trị “chỉ ra” cách thức để xác định chủ thể có QSDĐ trong gia đình. Theo đó, người dân cần tiến hành thu thập hồ sơ, tài liệu theo hai cách trên, sử dụng tài liệu thu thập được đối chiếu với quy định pháp luật tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 để xác định được chính xác thành viên hộ gia đình có QSDĐ.
Cụ thể, thành viên hộ gia đình SDĐ phải thỏa mãn các yếu tố được quy định tại khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 như sau: “Hộ gia đình SDĐ là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành”.
Luật sư Lực đưa ra ví dụ: Một người cháu khi đó 04 tuổi là thành viên trong sổ hộ khẩu gia đình của ông, bà tại thời điểm cấp sổ hộ gia đình thì có QSDĐ hay không? Theo cách được chỉ ra trên đây, người cháu thỏa mãn 02 điều kiện đầu tiên về quan hệ nuôi dưỡng, đang sống chung, tuy nhiên điều kiện “có QSDĐ chung” phải xem xét thêm.
Nếu đất này có thể có nguồn gốc hình thành trước thời điểm người cháu ra đời, người cháu tại thời điểm cấp sổ sống phụ thuộc, không có vai trò tạo ra, duy trì tôn tạo nhà đất, chưa thành niên. Nếu như vậy người cháu không có chung QSDĐ. Đồng nghĩa không phải thành viên hộ gia đình có QSDĐ.
Còn nếu tại thời điểm người cháu 04 tuổi, Nhà nước mới tiến hành giao đất cho hộ gia đình 3 người thì người cháu sẽ có chung QSDĐ, thuộc thành viên hộ gia đình SDĐ.
“Đây là cách thức phức tạp, mất nhiều thời gian, công sức nhưng bảo đảm yếu tố pháp lý đúng đắn nhất trong thời điểm hiện tại để xác định thành viên hộ gia đình có QSDĐ” - Luật sư Lực nhấn mạnh.
Cũng theo Luật sư Lực, việc xác định thành viên hộ gia đình có QSDĐ trong GCN cấp cho hộ gia đình là vấn đề phức tạp, nhiều tranh cãi từ lý luận đến thực tiễn. Do đó, mỗi người dân cần tự trang bị cho mình những kiến thức, hiểu thức pháp lý cơ bản. Có như vậy, mỗi người dân bằng hiểu biết, sự thông thái của mình sẽ biết nên làm gì, bằng cách thức nào, từ đó, tự bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của mình, tránh những thiệt hại đáng tiếc có thể xảy ra.
