Trong khi đó, nguyên đơn (ông Bùi Khắc Sơn) cũng kháng cáo vì cho rằng Tòa cấp sơ thẩm đã “bỏ quên” người có nghĩa vụ liên quan và chưa làm rõ lỗi vi phạm thỏa thuận đặt cọc của bị đơn trong vụ án này.
Khởi kiện vì bên mua không trả hết tiền đặt cọc
Như Báo PLVN đã phản ánh, ngày 08/02/2015, hai đồng chủ sử dụng đất (bên A) là ông Bùi Khắc Sơn (25/40 Nguyễn Bỉnh Kiêm, quận 1, TP HCM) và bà Cao Thị Kim Bình đã ký “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất” tại số 67/1A đường Lê Đức Thọ cho bà Trần Thị Phi Yến (bên B) với giá hơn 29,6 tỷ đồng.
Theo nội dung hợp đồng thì số tiền bà Yến phải đặt cọc là hơn 8,1 tỷ đồng nhưng chỉ giao trực tiếp cho bên A 2,5 tỷ đồng (ông Sơn, bà Bình mỗi người nhận 1,25 tỷ đồng). Số tiền còn đặt cọc còn lại, bà Yến sẽ nộp thay cho bên A khoản tiền sử dụng đất và thuế trước bạ còn nợ Nhà nước.
Sau khi ký hợp đồng, ông Sơn tìm hiểu thì được biết thửa đất 67/1A Lê Đức Thọ được miễn tiền sử dụng đất (khoảng 5,6 tỷ đồng) nên ngày 28/5/2015 đã có văn bản đề nghị bà Yến phải thanh toán cho mình khoản tiền đặt cọc còn thiếu là 5,6 tỷ.
Đến ngày 6/6/2015, do không thấy bà Yến thực hiện đề nghị trên, ông Sơn đã có thông báo chấm chứt hợp đồng chuyển nhượng đất với bà Yến vì cho rằng bên mua đã vi phạm nghĩa vụ đặt cọc. Sau đó, ông Sơn đã khởi kiện, đề nghị TAND quận Gò Vấp tuyên bà Yến mất 1,25 tỷ đồng đặt cọc và phải trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ); Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với bà Yến.
Trong khi đó, bà Yến có yêu cầu phản tố cho rằng mình đã thực hiện đúng nghĩa vụ của bên mua, đề nghị ông Sơn tiếp tục thực hiện hợp đồng. Nếu ông Sơn không thực hiện hợp đồng thì phải hoàn trả gấp đôi số tiền đặt cọc theo thỏa thuận là hơn 8,1 tỷ đồng (tương ứng với phần trách nhiệm của ông Sơn).
Xét xử vụ kiện trên, HĐXX sơ thẩm TAND quận Gò Vấp cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên ký ngày 8/2 là giao dịch dân sự về nghĩa vụ đặt cọc nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất và tài sản trên đất.
Tuy thừa nhận bà Yến chỉ phải đóng hơn 51 triệu tiền lệ phí trước bạ và không hề đóng khoản 5,6 tỷ tiền sử dụng đất nhưng HĐXX vẫn bác đơn khởi kiện của ông Sơn, buộc ông này phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 8/2/2015. Quá thời hẹn 3 tháng, ông Sơn không thực hiện nghĩa vụ nêu trên thì phải trả cho bà Yến ngay một lần số tiền phạt cọc là hơn 8,1 tỷ đồng.
Tòa bất nhất trong việc xác định người tham gia tố tụng?
Sau khi có bản án nên trên thì VKSND quận Gò Vấp đã có kháng nghị nêu rõ, nguyên đơn có nội dung khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại Giấy CNQSDĐ. Tại phiên tòa, bị đơn cho biết đã đưa cho ông Phạm Công Danh giữ giấy tờ trên. Như vậy, Tòa không xác định ông Danh là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan mà xác định ông này là người làm chứng là không đúng. Ngoài ra, Viện kiểm sát còn cho rằng Tòa đã không nhận định về yêu cầu đòi GCNQSD đất của nguyên đơn và đã giải quyết vượt quá yêu cầu phản tố của bị đơn…
Đồng ý với kháng nghị trên, ông Sơn còn cho rằng, TAND quận Gò Vấp đã có vi phạm nghiêm trọng khi không đưa ông Phạm Khắc Đường vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ngày 14/3/2018, ông Đường đã có đơn gửi Tòa cho biết, ngày 4/2/2015 (4 ngày trước khi ông Sơn, bà Bình ký hợp đồng với bà Yến) thì ông Sơn và bà Bình đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà xưởng tại 67/1A đường Lê Đức Thọ cho ông Đường, bà Yến với giá hơn 31 tỷ đồng. Chính vì xuất hiện thông tin về việc “1 thửa đất viết giấy bán 2 lần” này nên tại phiên tòa ngày 15/3, sau khi thảo luận, HĐXX sơ thẩm đã quyết định “hoãn phiên tòa” để đưa người có nghĩa vụ liên quan là ông Đường vào tham gia tố tụng.
Tuy nhiên, quá trình xét xử sau đó, HĐXX đã không xác minh về bản hợp đồng ký ngày 4/2/2015 nói trên và cũng không đưa ông Đường vào tham gia tố tụng như quan điểm trước đó.
 |
| HĐXX hoãn phiên tòa vì có đề nghị tham gia tố tụng của ông Phạm Khắc Đường |
Bị đơn không nộp tiền sử dụng đất, vì sao vẫn được “phạt cọc” hơn 8 tỷ đồng
Tại đơn kháng cáo, ông Sơn tiếp tục khẳng định bà Yến đã thực hiện không đúng nghĩa vụ đặt cọc và không chứng minh được việc đã nộp 5,6 tỷ tiền sử dụng đất như thế nào; không có thiện chí thực hiện hợp đồng…
Trước vụ việc này, một số luật sư cũng cho rằng, bị đơn chỉ đặt cọc cho bên bán hơn 2,55 tỷ đồng (không đúng thỏa thuận) nhưng Tòa lại chấp nhận cho bà Yến được phạt cọc dựa trên số tiền 8,1 tỷ đồng là rất vô lý.
Hơn nữa, tại các văn bản của Sở TN&MT TP HCM vào tháng 2 và tháng 4/2015 đều khẳng định ông Sơn và bà Bình là người có đơn xin cứu xét về việc nhà đất không phải nộp tiền sử dụng đất (các văn bản này đều ghi “nơi nhận: ông (bà) Bùi Khắc Sơn- Cao Thị Kim Bình). Việc giải quyết “miễn tiền sử dụng đất” của Sở TN&MT và Chi cục Thuế quận Gò Vấp là trên cơ sở các tài liệu, hồ sơ địa chính mang tên ông Sơn, bà Bình chứ không hề có tên bà Yến (lúc này, đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng cho bà Yến và các bên mới chỉ thỏa thuận với nhau về việc đặt cọc). Như vậy, có thể khẳng định là ông Sơn, bà Bình được miễn tiền sử dụng đất chứ không phải bà Yến.
 |
| Các văn bản của Sở TN&MT TP HCM đều thể hiện việc giải quyết “miễn tiền sử dụng đất” cho ông Sơn, bà Bình |
Tuy nhiên, bản án sơ thẩm vẫn đưa ra nhận định rằng: “ông Sơn không thể hiện ý chí thực hiện đóng lệ phí trước bạ nhà đất. Để mặc nhiên ý chí bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất và lệ phí trước bạ nhà đất, được hoàn tất thủ tục miễn thu tiền sử dụng đất…” hoặc “bà Yến đã hoàn thành nghĩa vụ thuế trước ngày 28/5/2015 ông Sơn thông báo hủy hợp đồng…”.
Không hiểu vì lý do gì mà Tòa cấp sơ thẩm vẫn coi bà Yến “đã thực hiện nghĩa vụ thuế sử dụng đất” dù bà này không hề nộp 5,6 tỷ tiền sử dụng đất?
Báo PLVN sẽ tiếp tục thông tin về kết quả xét xử phúc thẩm vụ kiện này trong thời gian tới.
