Tranh chấp bất động sản hay hợp đồng góp vốn?
Như PLVN đã có bài phản ánh, Cty CP Đệ Tam (DETACO, trụ sở 2/6 - 2/8, đường Núi Thành, phường 13, quận Tân Bình) bị ông Lê Thanh Hà (SN 1953, ngụ đường Thành Thái, phường 14, quận 10, TP HCM) có đơn cho rằng đã “bán thứ mà mình không có”; khi chưa được UBND tỉnh Đồng Nai giao đất nhưng đã ký hợp đồng “góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật dự án”, nội dung khách sẽ “được nhận lại 1 nền đất” tại dự án Khu dân cư (KDC) tại xã Phước An (huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai).
Do DETACO tự ý chấm dứt hợp đồng, không giao nền đất nên năm 2019, ông Hà khởi kiện. Vụ án được chuyển từ TAND quận Tân Bình (TP HCM) đến TAND huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), vì một nơi xác định là tranh chấp bất động sản, một nơi lại xác định là tranh chấp hợp đồng góp vốn, khiến vụ án 5 năm chưa thể ấn định được ngày xét xử.
Hồ sơ cho thấy, ngày 10/2/2010, UBND Đồng Nai có Quyết định 474/QĐ-UBND giao đất cho DETACO thực hiện dự án diện tích hơn 47ha. Thế nhưng, trước khi được giao đất 1,5 năm, tháng 8/2008, DETACO đã ký hợp đồng “góp vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật dự án” tại dự án trên với một số người, trong đó có ông Hà.
Ông Hà trả tiền 4 đợt, tổng số hơn 182 triệu đồng, nghĩa là khoảng 85% giá trị hợp đồng. Sau đó ông Hà cho rằng hạ tầng vẫn chưa hoàn thiện nhưng DETACO vẫn thông báo “đã hoàn tất hạ tầng” là không đúng sự thật, nên đề nghị DETACO phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật khu vực như điện, đường, nước… thì mới đóng tiền tiếp.
Việc chưa hoàn thiện cơ sở hạ tầng tại lô đất trên được DETACO và UBND tỉnh Đồng Nai xác nhận. Tại Văn bản giải trình ngày 3/10/2019 của DETACO và Văn bản 12614/UBND-KTN ngày 1/11/2019 của UBND tỉnh, thì dự án mới thi công hoàn thiện hạ tầng, xây nhà ở tại khu C và lô B8. Với phần hạ tầng còn lại, thi công được khoảng 90% diện tích đất được giao. Như vậy, đến 2019 và thậm chí đến hiện nay, 16 năm sau khi hai bên ký hợp đồng, hạ tầng nền đất B2-49 vẫn chưa hoàn thiện.
Thế nhưng ngày 31/10/2016, DETACO cho rằng ông Hà không đóng tiền đợt 5 là vi phạm hợp đồng, nên không giao nền đất cho ông Hà. Số tiền đã trả, đến nay ông Hà vẫn chưa được nhận lại.
Ngày 29/1/2019, ông Hà khởi kiện DETACO đến TAND quận Tân Bình (nơi có trụ sở của Cty). TAND quận Tân Bình xác định đối tượng tranh chấp là bất động sản nên chuyển hồ sơ đến TAND Nhơn Trạch (Đồng Nai) để xét xử.
Ngày 4/4/2019, TAND Nhơn Trạch ra Thông báo thụ lý vụ án số 169/2019/TLST-DS. Nhưng tên vụ án không phải tranh chấp về bất động sản mà là “Tranh chấp hợp đồng góp vốn về đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật dự án khu dân cư”.
Xin ý kiến TAND tối cao
Ngày 23/6/2021, sau 2 năm thụ lý, TAND Nhơn Trạch tạm đình chỉ vụ kiện với lý do cần chờ kết quả xem xét, thẩm định tại chỗ của Chi nhánh VPĐKĐĐ Nhơn Trạch. Đến ngày 10/5/2022, tòa mới tiến hành đối chất giữa các bên.
Trong năm 2023, TAND Nhơn Trạch cho rằng đây là tranh chấp hợp đồng góp vốn, thẩm quyền giải quyết thuộc nơi đặt trụ sở của DETACO nên lại chuyển hồ sơ đến TAND quận Tân Bình.
Đến tháng 3/2024, TAND Tân Bình vẫn xác định đối tượng tranh chấp là bất động sản nên chuyển hồ sơ ngược lại về TAND Nhơn Trạch.
 |
Sau hàng chục năm ký hợp đồng, ông Hà vẫn chưa được DETACO giao nền đất. (Ảnh: Bùi Yên) |
Ông Trần Nguyên Vũ (Chánh án TAND Nhơn Trạch) cho biết: Hồ sơ vụ án trước đây do ông thụ lý giải quyết. Tháng 8/2022, ông đã chuyển cho thẩm phán khác thụ lý. Quá trình thụ lý, thẩm phán xác định đây là tranh chấp về hợp đồng đặt cọc nên chuyển hồ sơ đến TAND Tân Bình để giải quyết.
Theo ông Vũ, tháng 3/2024, TAND Tân Bình chuyển hồ sơ lại cho TAND huyện Nhơn Trạch vì cơ quan này xác định đây là tranh chấp về bất động sản. TAND Nhơn Trạch đã thụ lý và ngày 20/3/2024, TAND Nhơn Trạch đã có văn bản gửi TAND tối cao xin ý kiến hướng dẫn nghiệp vụ về thẩm quyền giải quyết vụ án.
“Ngay khi có ý kiến của TAND tối cao, nếu đúng thẩm quyền, chúng tôi sẽ mở phiên xét xử vì các thủ tục khác đã xong”, ông Vũ nói.
Về phía nguyên đơn, nêu ý kiến: “Nội dung hợp đồng là tôi trả tiền mua đất, là ý chí của cả hai bên, vì vậy không thể xác định đây là tranh chấp hợp đồng góp vốn”.
LS Trương Văn Tuấn (Đoàn LS TP HCM) nêu ý kiến: “Bản chất của hợp đồng giữa ông Hà và DETACO là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung hợp đồng mô tả cụ thể chính xác về diện tích, vị trí, tên gọi lô nền và giá trị lô nền. Đồng thời quy định rõ về thời gian bàn giao, cơ sở hạ tầng, thời gian nhận GCNQSDĐ. Theo khoản 13 Điều 4 Luật Doanh nghiệp, việc góp vốn là để tạo vốn điều lệ để thành lập Cty hoặc thêm vốn điều lệ của Cty đã được thành lập và việc phân chia lợi ích bằng cổ tức, hoàn toàn không có chuyện góp vốn bằng tiền đổi lại được nền đất”.
