Vụ kiện kéo dài tại dự án KDC Phú Thịnh (Biên Hòa, Đồng Nai): Hệ lụy từ việc Công ty CP Miền Đông bán đất khi chưa được cấp sổ đỏ

Ký “hợp đồng kinh tế” để bán đất

Theo Bản án sơ thẩm số 59/2020/DS-ST ngày 25/8/2020 của TAND TP Biên Hòa (Đồng Nai), ngày 18/7/2011, nguyên đơn Thái Thị Long (ngụ S26 đường B5, dự án khu dân cư (KDC) Phú Thịnh, khu phố 3, phường Long Bình Tân) ký Hợp đồng kinh tế 500/MĐ/HĐCNQSDĐ-2011 với chủ dự án là Cty CP Miền Đông (trụ sở 1A, phường An Bình).

Nội dung “hợp đồng kinh tế” thể hiện Cty Miền Đông chuyển nhượng cho bà Long 89,8m2 đất thuộc lô S26 đường B5. Hiện nay phần đất trên thuộc thửa 243, tờ bản đồ 55, phường Long Bình Tân.

Sau này, các bên xác nhận với cơ quan chức năng, tại thời điểm ký kết, vì Cty Miền Đông chưa được cấp sổ đỏ với thửa đất trên, nên không ký hợp đồng chuyển nhượng đất, mà ký “hợp đồng kinh tế”. Giá chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là hơn 224 triệu đồng. Bên mua đã trả đủ tiền cho Cty Miền Đông, đã nhận đất, đã xây dựng nhà ở.

Thửa đất trên chỉ là một trong nhiều thửa đất của dự án. Bốn năm sau, khi dự án KDC Phú Thịnh được cấp sổ đỏ đứng tên Cty Miền Đông, hai bên ký lại hợp đồng chuyển nhượng đất (hợp đồng không ghi ngày tháng năm) với mục đích để sang tên sổ đỏ từ Cty Miền Đông cho bà Long.

Tuy nhiên, việc sang tên chưa thể thực hiện. Theo thông báo 207/TB-STNMT ngày 2/6/2017 của Sở TN&MT, vì hồ sơ thửa đất và nhà trên đất chưa có văn bản nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng, văn bản nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, nên chưa được phép chuyển nhượng.

Bà Long khởi kiện ra tòa, yêu cầu Cty Miền Đông tiếp tục thực hiện hợp đồng kinh tế để hoàn tất thủ tục sang tên, giao sổ đỏ. Đồng thời bà Long yêu cầu Cty Miền Đông bồi thường 5% giá trị hợp đồng (hơn 11 triệu đồng).

Tại phiên xử, phía bị đơn là Cty Miền Đông thừa nhận, sở dĩ lập “hợp đồng kinh tế” mà không ký hợp đồng chuyển nhượng đất vì tại thời điểm ký kết, Cty chưa được cấp sổ đỏ với thửa đất. Đại diện Cty cũng thừa nhận hợp đồng kinh tế ký với bà Long là Cty đã làm không đúng quy trình chuyển nhượng đất. Theo Quyết định 4580/QĐ.CT.UBT ngày 24/9/2004 UBND tỉnh (về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500) dự án KDC Phú Thịnh phải xây dựng nhà thô trước rồi mới được ký hợp đồng chuyển nhượng đất.

Xử sơ thẩm, TAND TP Biên Hòa cho rằng hợp đồng kinh tế giữa hai bên về việc chuyển nhượng đất là vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật; không đúng quy định tại Điều 71 Luật Kinh doanh bất động sản 2006. Cty Miền Đông cũng đã thực hiện không đúng quy định Quyết định 4580/QĐ.CT.UBT của UBND tỉnh. Theo Công văn 4224/SXD-QLCLXD ngày 27/9/2019 của Sở Xây dựng thì căn nhà trên lô đất S26 không có trong danh sách vị trí các lô đất được phép chuyển nhượng đất cho hộ dân tự xây nhà.

Tòa sơ thẩm tuyên “không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn”. Và ghi nhận sự tự nguyện của Cty Miền Đông bồi thường cho bà Long 11,2 triệu đồng. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm cũng không xác định sự việc giữa hai bên sẽ được xử lý như thế nào? Hai bên có hoàn trả cho nhau những gì đã nhận hay không? Căn nhà bà Long đã xây trên đất và sống tại đây cả chục năm tính sao?

Một số rắc rối phát sinh

Không đồng ý với án sơ thẩm, bà Long kháng cáo. VKSND TP Biên Hòa cũng kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên phúc thẩm giữa năm, VKSND tỉnh nêu ra một loạt vi phạm và vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng trong quá trình sơ thẩm. Về nội dung giải quyết vụ án, VKS nhận định việc cấp sơ thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn là chưa phù hợp, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn. Theo Công văn 4224/SXD-QLCLXD của Sở Xây dựng thì căn nhà của bà Long chỉ còn thiếu thủ tục nghiệm thu hệ thống hạ tầng kỹ thuật là đủ điều kiện sang nhượng. Đồng thời, phía Cty Miền Đông cũng thừa nhận lỗi, cam kết việc tiếp tục chuyển nhượng cho bà Long; và thực tế bà Long đã xây nhà ổn định đến nay.

Tuy nhiên, một vướng mắc khác lại xuất hiện, tại Bản án phúc thẩm 50/2021/DS-PT của TAND tỉnh thể hiện, ngày 31/10/2018, Trung tâm phát triển quỹ đất TP Biên Hòa có Công văn 4839/TTPTQĐ cho biết, tiến độ giải phóng mặt bằng dự án KDC trên cho thấy còn 2 hộ chưa bàn giao đất. Đồng thời, Cty Miền Đông cho rằng lô đất bà Long đang ở hiện đang vướng công tác đền bù giải tỏa, nên chưa tiến hành nghiệm thu hạ tầng để làm căn cứ sang nhượng.

Theo cấp phúc thẩm, đáng lẽ cấp sơ thẩm phải xử lý hậu quả sự việc, xem xét lỗi của các bên; nhưng đã không làm, là thiếu sót. TAND tỉnh Đồng Nai đã tuyên hủy án sơ thẩm, trả hồ sơ cho TAND TP Biên Hòa xét xử lại từ đầu.

Hiện nay, TAND TP Biên Hòa đang thụ lý lại vụ kiện theo thủ tục sơ thẩm. Hồ sơ cho thấy, ngày 20/4, 10/6, 8/7, 15/9 cùng năm 2022, TAND TP Biên Hòa đã có các Văn bản 935/2022/CVTA, 1066A/2022/CV-TA, 1334/2022/CV-TA, 1886/2022/CVTA gửi UBND TP Biên Hòa, đề nghị trả lời các nội dung: Nhà đất tại nền S36, Cty Miền Đông có đủ điều kiện để chuyển nhượng cho bà Long hay không? Bà Long đã xây nhà ở ổn định tại nền đất trên, vậy bà Long được đăng ký kê khai để cấp sổ đỏ hay không?

Theo thẩm phán được phân công, hiện dự án KDC Phú Thịnh của Cty Miền Đông vẫn còn đang vướng việc đền bù giải tỏa mặt bằng đề tiến hành đầu tư hạ tầng; vì vẫn còn 2 hộ dân trên đường B6 thuộc dự án chưa chịu bàn giao mặt bằng; dù các cơ quan, ban, ngành đã nhiều lần làm việc, vận động. Hiện nay đang chờ quyết định cưỡng chế của UBND TP Biên Hòa đề thu hồi đất, bàn giao mặt bằng, hoàn tất các thủ tục của dự án.