Vụ kiện đòi lại thửa đất đã bán 24 năm tại Bình Thuận: Nhận định “lạ đời” muốn bán đất, phải hỏi… đứa trẻ 1 tuổi

Như PLVN đã phản ánh, năm 1998, ông Trần Trung Lập (SN 1958, đã qua đời năm 2011) viết giấy tay, có đơn xin chuyển nhượng bán cho ông Lê Văn Nam (SN 1964, cùng ngụ thôn Mũi Đá, xã Tân Phước, thị xã La Gi, Bình Thuận) 784m2 đất, nay nằm trên đường Nguyễn Du (thôn Mũi Đá).

Năm 2002, sau khi được cấp sổ đỏ, ông Lập và vợ là bà Bùi Thị Huệ lập hợp đồng chuyển nhượng cho ông Nam theo mẫu, có xác nhận của UBND xã. Tuy nhiên, đất nằm trong quy hoạch, chưa tách thửa được. Năm 2016, khi được tách thửa, ông Nam yêu cầu bà Huệ cho mượn sổ đỏ để thực hiện thủ tục, nhưng bà Huệ không đồng ý. Ông Nam khởi kiện bà Huệ ra tòa.

Mỗi lần xử một nhận định khác nhau

Ngày 16/11/2017, TAND La Gi xử sơ thẩm vụ “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất” và “Tranh chấp hợp đồng dân sự vay tài sản”.

Theo tòa, năm 1998 ông Lập, ông Nam xác lập giao dịch chuyển nhượng đất, có người làm chứng, có đại diện đội sản xuất xác nhận. Đến 2002, khi hộ ông Lập đã được cấp sổ đỏ thì hai bên lập hợp đồng mua bán theo mẫu quy định, có chứng thực của UBND xã hai bên đủ điều kiện chuyển nhượng nên đồng ý; là phù hợp khoản 2 Điều 3, khoản 3 Điều 73 Luật Đất đai 1993 và Điều 705, 706, 707, 708 BLDS 1995.

Dù bà Huệ không thừa nhận bán đất, nhận tiền từ ông Nam nhưng qua kết luận giám định chữ viết “Bùi Thị Huệ” trên hợp đồng chuyển nhượng ngày 12/3/2002 là của bà Huệ viết ra; Giấy vay tiền ngày 7/4/2016, bà Huệ thừa nhận gia đình bà có bán đất cho ông Nam.

Giấy mượn tiền năm 2016, bà Huệ thừa nhận gia đình bà có bán đất cho ông Nam.

Về việc bốn người con của bà Huệ (thời điểm mua bán năm 1998 lớn nhất 10 tuổi, nhỏ nhất 1 tuổi) cho rằng sổ đỏ cấp cho hộ gia đình nhưng khi mua bán, họ không được ký là không đúng pháp luật. Cấp sơ thẩm lần 1 nhận định: “Tại thời điểm chuyển nhượng, cả bốn người con không có quyền giao kết hợp đồng dân sự theo khoản 1 Điều 131 BLDS 1995. Ông Lập, bà Huệ là đại diện theo pháp luật của những người con này theo khoản 1 Điều 150 BLDS 1995. Hộ ông Lập phải chịu trách nhiệm dân sự về việc ký kết hợp đồng dân sự theo Điều 117, khoản 1 Điều 119 BLDS 1995”.

Vấn đề này còn quy định rõ hơn tại Điều 109 BLDS 2005 (con trên 15 tuổi mới được ký vào hợp đồng mua bán) và Điều 212 BLDS 2015 về sử dụng định đoạt tài sản chung của các thành viên trong gia đình. Đồng thời được hướng dẫn chi tiết tại mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP. Do đó, các con (chưa đủ 15 tuổi) không ký vào hợp đồng mua bán là không ảnh hưởng đến giá trị hợp đồng.

Với việc giao đất, tòa nhận định: Từ chứng cứ có trong hồ sơ thì đã có thỏa thuận giao đất như giấy tay cam kết. Nhà bà Huệ sử dụng phần đất giáp ranh với đất đã bán nhưng không tác động gì trên đất đã bán, điều này chứng minh cho việc đất đã thỏa thuận giao cho người khác, không còn toàn quyền sử dụng của gia đình bà Huê.

Tòa sơ thẩm lần 1 bác đơn phản tố của bà Huệ; chấp nhận khởi kiện của ông Nam về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất; buộc bà Huệ và người liên quan giao sổ đỏ cho ông Nam để tách thửa.

Cấp phúc thẩm lần 1 đồng quan điểm với cấp sơ thẩm lần 1 nên tuyên y án.

Ngày 6/5/2019, TAND Cấp cao tại TP HCM ra quyết định hủy án sơ phúc thẩm với lý do “việc chuyển nhượng đất mà không có ý kiến của các con trong hộ là không đúng luật” và “chưa có tài liệu thể hiện bàn giao đất”.

Ngày 3/3/2022, TAND La Gi đưa ra xét xử sơ thẩm lần 2, tuyên hợp đồng mua bán đất vô hiệu với 2 lý do: Đất chưa bàn giao và đất cấp cho hộ gia đình nhưng các con của ông Lập, bà Huệ không ký vào hợp đồng chuyển nhượng. Trong bản án, không viện dẫn các quy định tại khoản nào, điều nào, luật nào.

Phía ông Nam cho rằng tòa tuyên hợp đồng vô hiệu khi đất đã mua bán, trả đủ tiền, là không phù hợp pháp luật.

Chuyên gia pháp lý nhận định gì?

Việc tòa cho rằng chưa bàn giao đất và các con dù lớn nhất là 10 tuổi, nhỏ nhất là 1 tuổi phải ký vào hợp đồng mua bán vì đất cấp cho hộ gia đình, vấp phải sự phản ứng của nhiều LS.

LS Trương Văn Tuấn (Đoàn LS TP HCM) nói: Trong vụ này, hai bên đã bàn giao đất, thể hiện ở giấy mua bán ngày 20/11/1998, ông Lập viết: “Kể từ 20/11/1998 miếng đất nói trên thuộc quyền anh Nam sử dụng”. Biên bản kiểm kê của Đoàn 951 (do Chủ tịch UBND tỉnh thành lập) cũng có xác nhận của UBND xã và ông Lập ký tên với nội dung: “…bán cho ông Nam 784m2, bán cho ông Trương Duệ 392m2, còn lại 324m2”.

“Ngoài ra, kể từ ngày bán đất, dù sống bên cạnh nhưng bà Huệ không tác động trên đất, không sử dụng. Điều này có nghĩa, bà Huệ tự thừa nhận đã bán cho người khác nên bà không sử dụng”.

“Đất khi bán có ranh giới, vị trí rõ ràng. Đến 1999, chính ông Lập sử dụng ranh giới này bán tiếp cho ông Trương Duệ. Ông Duệ cũng căn cứ vào ranh giới mà ông Lập bán để làm nhà, ở ổn định cho đến nay”.

“Vì vậy, Tòa lập luận chưa bàn giao là không đúng”, LS Tuấn nêu.

Với nhận định “các con phải ký vào hợp đồng mua bán vì đất cấp cho hộ gia đình”, LS Đặng Đức Trí (Đoàn LS TP HCM) nói: “Đây là nhận định sai luật”.

Theo khoản 1 và 2 Điều 117, khoản 1 và khoản 5 Điều 150 BLDS 1995, ông Lập, bà Huệ là chủ hộ, đại diện hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ; và giao dịch này làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình; ông Lập, bà Huệ là người đại diện theo pháp luật với con chưa thành niên, là đại diện theo pháp luật với hộ gia đình. Khoản 1 Điều 119 BLDS 1995 quy định hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình.

“Tại giấy mua bán viết tay, đơn xin chuyển nhượng vào năm 1998, ông Lập đều sử dụng từ ngữ “gia đình chúng tôi”, có nghĩa ông Lập là chủ hộ đang nhân danh gia đình để bán đất. Tại thời điểm 1998 hoặc theo hợp đồng chuyển nhượng 2002, các con chưa đủ 15 tuổi nên ông Lập, bà Huệ là đại diện. Cả BLDS 1995 và Luật Đất đai 1993 đều không có quy định nào buộc khi ký hợp đồng mua bán cần hỏi ý kiến các con chưa đủ 15 tuổi. Đến BLDS 2005 mới có quy định việc định đoạt tài sản chung thì phải có sự đồng ý của thành viên trên 15 tuổi. Như vậy, nhận định của tòa là không chính xác. Ai đời lại bắt hỏi ý kiến đứa trẻ 1 tuổi về việc có đồng ý bán đất hay không”, LS Trí nói.