Chuyển nhượng đất để thực hiện dự án chung cư
Theo bản án sơ thẩm và phúc thẩm, trong khoảng thời gian từ cuối năm 2007, đầu năm 2008, Trương Thị Tuyết Nga đã thuê người thiết kế dự án Khu chung cư cao cấp - tháp văn phòng Blue Sky Tower (Blue Sky Tower), tại khu đất 35.000m2 thuộc quận 2, TP HCM để xin cấp phép. Ngày 27/11/2007, Sở TN&MT TP HCM đã có Công văn số 100998/TNM-QHSDĐ trả lời không chấp nhận cho Nga thực hiện dự án vì khu đất này thuộc quy hoạch nhà ga Thủ Thiêm. UBND TP HCM cũng có văn bản chỉ đạo không giải quyết cho sang nhượng, xây dựng trái phép.
Dù vậy, Nga vẫn cho người mang bản thiết kế dự án đi quảng cáo, giới thiệu để bán dự án với bà Dương Mỹ Linh. Nga còn đưa bà Linh đến khu đất, đồng thời cho xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đứng tên Nga cùng chồng và một số GCNQSDĐ của người khác (nói là đất Nga đã mua, đang làm thủ tục sang tên).
Bà Linh đồng ý mua với giá 1.800 USD/m2, với tổng giá trị 54 triệu USD. Sau khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất và thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, bà Linh đã chuyển cho Nga 3,1 triệu USD để đặt cọc. Sau khi giao tiền, bà Linh đi kiểm tra thấy Nga không thực hiện dự án và biết được Công văn của Sở TN&MT và công văn của UBND TP HCM nên đã đòi lại số tiền đã đặt cọc và tố cáo Nga đến cơ quan chức năng.
Sau đó, Nga đã bị cơ quan điều tra của VKSND Tối cao khởi tố và điều tra về tội “Lừa đảo chiếm đoạt tài sản”.
Ngày 26/7/2016, TAND TP Hồ Chí Minh đã mở phiên tòa sơ thẩm và tuyên phạt Nga 15 năm tù do cho rằng bị cáo đã có hành vi lừa đảo, chiếm đoạt 3,1 triệu USD của bà Linh. Theo Tòa, Nga biết rõ dự án không khả thi và đất bị quản lý chặt chẽ nhưng vẫn che giấu thông tin và xúc tiến chào bán dự án cho bà Linh... Bà Linh hoàn toàn tin tưởng vào giới thiệu của bị cáo.
Đồng tình với nhận định trên, khi xét xử phúc thẩm, TAND Cấp cao tại TP Hồ Chí Minh đã bác kháng cáo kêu oan của Nga và tuyên y án sơ thẩm.
Sau khi có bản án phúc thẩm, Trương Thị Tuyết Nga và ông Vũ Văn Hải (chồng Nga) vẫn tiếp tục có đơn khẳng định vụ án trên đã “hình sự hóa” một quan hệ dân sự. Thực chất, đây chỉ là tranh chấp hợp đồng đặt cọc mà bên vi phạm chính là bà Dương Mỹ Linh.
Liệu bị hại có “ngây thơ”?
Tại phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm, bị cáo Nga và luật sư của mình đều khẳng định bà Linh biết rất rõ thông tin về quy hoạch, tình trạng đất đai tại khu đất dự kiến xây dựng dự án Blue Sky Tower (dự án chưa được phê duyệt). Tuy nhiên, bà Linh nhưng vẫn chấp nhận ký kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm dự án. Vì vậy, không thể nói bà Linh đã bị Nga lừa dối.
Ngay hồ sơ vụ án cũng thể hiện rõ, bị cáo Nga đã đưa cho bà Linh xem các GCNQSDĐ, có thể hiện rõ đây là đất nông nghiệp (chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng). Bản thân bà Linh cũng biết rõ diện tích đất theo các giấy tờ này không đủ 3ha và đất đứng tên vợ chồng bị cáo Nga chỉ hơn 1,1 ha (chiếm 1/3 diện tích đất dự kiến làm dự án). Bản thiết kế khu chung cư Blue Sky Tower không kèm theo quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Ngoài ra, tại bản “Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư” được ký giữa bà Linh (bên nhận chuyển nhượng) và bị cáo Nga (bên chuyển nhượng) ngày 22/1/2008 đã nêu rõ nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là “thực hiện các thủ tục xin phép của các ban ngành hữu quan để thực hiện dự án”; Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là “hỗ trợ bên chuyển nhượng trong việc lập thiết kế, báo cáo khả thi liên quan đến việc lập thiết kế, báo cáo khả thi liên quan đến việc xin phép cơ quan hữu quan trong quá trình thực hiện dự án” và “trả tiền theo tiến độ”.
Theo ông Hải, ngay từ tiêu đề của văn bản cũng như nội dung thỏa thuận cụ thể tại các điều khoản của văn bản này cũng thể hiện rất rõ, bà Linh đã biết dự án chưa được phê duyệt và các bên sẽ phối hợp thực hiện xin phép làm dự án. Thậm chí, bà Linh còn thỏa thuận “hỗ trợ” bị cáo Nga lập thiết kế dự án; không có việc bị cáo dùng bản thiết kế Blue Sky Tower để “lòe” bà Linh.
Bị cáo có che giấu thông tin?
Theo ông Hải thì quy kết của các cơ quan tiến hành tố tụng sơ thẩm, phúc thẩm cho rằng, bị cáo Nga đã “che giấu thông tin” là không đúng. Thậm chí, các các cơ quan tiến hành tố tụng còn trích dẫn sai nội dung Văn bản số 10098/TNMT của Sở TN&MT TP HCM (trả lời Cty Vũ Lan) để cho rằng bị cáo Nga đã gian dối. Nội dung văn bản này nêu “địa điểm khu đất Công ty xin đầu tư chưa có quy hoạch chi tiết 1/2000. Theo quy hoạch chi tiết 1/5000 được phê duyệt năm 1998, khu đất trên thuộc khu vực kho tàng của nhà ga…” và Chủ tịch UBND TP HCM đã có chỉ đạo “xem xét điều chỉnh nhà ga của tuyến đường sắt Nha Trang – Sài Gòn tại quận 2 về tại ga Suối Tiên, quận 9. Do vậy, Tổ công tác liên ngành sẽ tiếp tục xem xét, giải quyết hồ sơ của công ty sau khi quy hoạch chi tiết 1/2000 tại khu vực được điều chỉnh phê duyệt theo quy định”.
Rõ ràng, văn bản nêu trên không hề có nội dung “không chấp thuận cho Trương Thị Tuyết Nga thực hiện xây dựng dự án” như HĐXX đã trích dẫn trong bản án.
Còn tại một số lời khai, bà Linh đã thừa nhận trước khi ký hợp đồng thì đã được bị cáo Nga đưa cho xem một số văn bản, trong đó có Văn bản 10098/TNMT. Vì vậy, không thể nói bị cáo đã che giấu thông tin về khu đất nêu trong hợp đồng.
Hơn nữa, trong “Bản ghi nhớ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ghi ngày 10/1/2008 (mà bà Linh đã ký kết) có ghi rõ “…do những hạn chế tạm thời và kiểm soát có điều kiện của Nhà nước, đối với việc sang nhượng đất thuộc khu vực quận 2, TP Hồ Chí Minh, những quy định chưa được hoàn chỉnh của các cơ quan hữu quan, làm cho bên chuyển nhượng tạm thời chưa thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất của khu đất, dựa trên cơ sở tinh thần hợp tác của bên nhận chuyển nhượng, trong việc thực hiện các nghĩa vụ cần thiết của mình với hoàn cảnh nêu trên, hai bên đồng ý kí kết bản ghi nhớ làm cơ sở cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực hiện dự án đầu tư..”; “Nguyên tắc nhất quán là, bên nhận chuyển nhượng mua quyền sử dụng đất gắn liền với quyền phát triển một khu đa chức năng…”; “Nhằm mục đích đầu tư phát triển khu đất, bên nhận chuyển nhượng có quyền thành lập pháp nhân, hoặc góp vốn liên doanh với bất kì cá nhân, tổ chức trong và ngoài nước.
Về các nội dung trên, TAND TP Hồ Chí Minh đã từng có quyết định trả hồ sơ vụ án cho VKSND Tối cao để làm rõ về thủ đoạn (nếu có) của Nga và nhận thức của bà Linh. Tuy nhiên, VKSND Tối cao vẫn cho rằng, nội dung trong hợp đồng trên là “thủ đoạn che đậy hành vi lừa đảo để bà Linh tin và tiếp tục giao tiền đặt cọc cho Nga”.
Trong khi đó, ông Hải cho rằng, nội dung hợp đồng trên thể hiện việc bà Linh đã biết rõ là khu đất chưa có dự án và khi nhà ga được chuyển đi thì khu đất sẽ là cơ hội đầu tư, xin phát triển dự án xây dựng chung cư nên mới ký hợp đồng nhằm hợp tác với bị cáo Nga. Hoàn toàn không có việc gian dối ở đây. Không hiểu sao, vụ việc đã bị hình sự hóa và bên vi phạm hợp đồng lại trở thành bị hại của vụ án.
