Vốn cho bất động sản: hấp thụ thế nào để không “ngộ độc“?

(PLO) -Vốn, đặc biệt là tín dụng được xem là chất xúc tác của thị trường bất động sản, tuy nhiên, nếu hấp thụ vô tội vạ, chính tín dụng lại trở thành "độc dược" gây tác dụng ngược đối với thị trường được xem là rất dễ bị tổn thương này.
Vốn cho bất động sản: hấp thụ thế nào để không “ngộ độc“?

Đã sẵn sàng vay tiền mua nhà?

Bước sang năm 2014, nền kinh tế đã trở lại tăng trưởng chất lượng. Đặc biệt, sự ổn định của kinh tế vĩ mô là tiền đề để thị trường bất động sản từng bước phục hồi. TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, một nền kinh tế với sức tăng trưởng cao và sự ổn định của đồng nội tệ sẽ giúp gia tăng cả cung và cầu cho thị trường bất động sản, đồng thời đưa sản phẩm của bất động sản về giá trị thực.

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã đẩy mạnh tín dụng tiêu dùng để bù đắp lại phần nào sự tăng trưởng chậm của tín dụng cho sản xuất kinh doanh, trong đó, một phần đáng kể của tín dụng tiêu dùng là cho vay mua nhà, sửa nhà. Nhiều ngân hàng đã chào mời những gói tín dụng ưu đãi như lãi suất 0% cho 6 tháng đầu, thậm chí 5% cho năm đầu. Sau thời gian khuyến mãi, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo lãi suất thị trường.

Ghi nhận cho thấy, nhiều ngân hàng đưa ra những chương trình cho vay với lãi suất cố định khoảng 8-11%/năm. Trong khi đó, lãi suất huy động đã giảm đáng kể trong thời gian qua, giúp các ngân hàng có thể cho vay với lãi suất hạ hơn trước rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Dự báo, mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm trong thời gian tới do lãi suất huy động dự kiến giảm hơn nữa, từ đó kéo theo lãi suất cho vay bất động sản giảm.

Đối với người đi vay để mua nhà, lãi suất cho vay đóng một vai trò quyết định. Thực tế cho thấy, chỉ với mức chênh lệch lãi suất 1%/năm của một gói vay 1 tỷ đồng cũng sẽ tiết kiệm hay tốn phí thêm cho người đi vay một số tiền không nhỏ (khoảng trên 800.000 đồng mỗi tháng). Hiện nay, lãi suất cho vay bất động sản đang có chiều hướng giảm đã làm cho tín dụng bất động sản trở nên hấp dẫn hơn với người tiêu dùng.

Tuy nhiên, tại Diễn đàn Đối tác phát triển Việt Nam (VDPF) diễn ra vào cuối năm 2014 vừa qua, một số liệu được Chính phủ Việt Nam công bố cho biết, quy mô nền kinh tế Việt Nam hiện đạt gần 176 tỷ USD, thu nhập bình quân đầu người khoảng 1.960 USD/người/năm. Nếu tính ra VND vào khoảng 3,5 triệu đồng/tháng.

Như vậy, một gia đình hai vợ chồng đi làm có tổng thu nhập 7 triệu/tháng, để gia đình này có thể mua một căn nhà với giá trị khoảng 750 triệu đồng, ngân hàng phải cho vay thời hạn lên tới 30 năm với lãi suất cố định 5%/năm. Mỗi tháng gia đình này phải trả nợ cho ngân hàng khoảng 4 triệu đồng bao gồm cả gốc và lãi. Do đó, nếu thời hạn cho vay thấp hơn 30 năm và lãi suất cao hơn 5% thì về mặt bằng chung, người dân khó có thể vay tiền ngân hàng để mua nhà.

Các chuyên gia dự báo rằng, với tình hình kinh tế vĩ mô tiếp tục ổn định và lạm phát xoay quanh mức 4-5% thì mặt bằng lãi suất cho vay bao gồm cả cho vay bất động sản sẽ giảm khoảng 2%/năm. Theo xu hướng này, sẽ thu hút nhiều ngân hàng đưa ra những gói tín dụng bất động sản ưu đãi với lãi suất 5-6%; trong khi những gói tín dụng bất động sản thông thường mức lãi suất dao động khoảng 7-10%.

Dòng tiền đang đổ vào thị trường bất động sản
Dòng tiền đang đổ vào thị trường bất động sản 

Tránh "đi đêm"

Cũng như các nước khác trên thế giới, thị trường bất động sản Việt Nam không thể có thanh khoản và phát triển được nếu không có thị trường vốn mà đặc biệt là tín dụng. Ở nhiều nước trên thế giới, người dân mua nhà chủ yếu dựa vào nguồn tiền đi vay ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính. Họ không còn dựa vào vốn liếng tích lũy mà chủ yếu dựa vào nguồn thu nhập tương lai để cân đối khoản vay và khả năng trả nợ ngân hàng.

Tại Việt Nam, tín dụng dành cho bất động sản gồm cả cho vay mua nhà và xây dựng dự án chỉ chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng. Nếu bao gồm cả những khoản vay được bảo lãnh bằng chính những dự án bất động sản thì tỷ lệ này cao hơn nhiều.

Điều này cho thấy, khoản tiền mà ngân hàng dành cho vay bất động sản là một loại tín dụng khá hấp dẫn vì được bảo đảm bằng một loại tài sản có giá trị cao, không thể "biến dạng" như các loại tài sản khác và ngân hàng có thể kiểm soát được. Tuy nhiên, loại tín dụng này không hẳn an toàn tuyệt đối, nó có thể bị rủi ro nếu thị trường bất động sản biến động một cách bất thường.

Chính vì vậy, theo các chuyên gia, ngân hàng khi tham gia vào bất động sản với vai trò là bên thứ ba sau doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà cần phải "công tâm" và tránh "đi đêm" với bất kỳ bên nào.

TS. Lê Bá Chí Nhân cho rằng, để đảm bảo an toàn của dòng tiền trong giao dịch bất động sản, ngân hàng cần phải "giữ hầu bao", sau đó sẽ giải ngân theo tiến độ thực hiện dự án.

Ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng Giám đốc SCB: "Khai thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này là rất cần thiết".
 Ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng Giám đốc SCB: "Khai thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này là rất cần thiết". 

Đồng tình với quan điểm này, ông Võ Tấn Hoàng Văn, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) cho rằng, trước đây có không ít trường hợp doanh nghiệp nhận tiền của khách hàng thông qua bán sản phẩm, sau đó lại dùng chính sản phẩm đó thế chấp ngân hàng để vay vốn mà "quên rằng" tài sản đó đã thuộc về khách hàng. Như vậy, doanh nghiệp thu được hai khoản tiền, một từ khách hàng, hai từ ngân hàng.

Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến ngân hàng trở nên thận trọng hơn khi cho vay bất động sản. Điều này dẫn đến tín dụng co cụm trong nhiều năm qua, bất động sản lập tức rơi vào khủng hoảng, hàng tồn kho tăng cao, nhiều dự án dang dở, thị trường đóng băng. Do vậy, theo ông Võ Tấn Hoàng Văn, việc khai thông dòng vốn tín dụng cho bất động sản vào thời điểm này là rất cần thiết.

"Tuy nhiên, để tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản phát huy được hiệu quả, ngân hàng không thể đứng về một phía, mà phải giữ vai trò bảo lãnh dự án bất động sản. Bởi khi ngân hàng đứng ra bảo lãnh dự án đó, có nghĩa là chủ đầu tư chỉ bán được một lần, tránh trường hợp một sản phẩm mà bán cho nhiều khách hàng như trước đây", ông Võ Tấn Hoàng Văn nhấn mạnh.

Các chuyên gia cho rằng, tín dụng có vai trò đặc biệt quan trọng, góp phần quyết định thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng ổn định trong tương lai. Tuy vậy, tín dụng cần phải được hấp thụ một cách an toàn, đưa hệ số rủi ro xuống mức thấp nhất có thể. Bởi hệ số rủi ro càng thấp đồng nghĩa với việc nới lỏng tín dụng cho bất động sản, tăng quy mô đầu tư cho thị trường này.

Phiên làm việc thông qua Nghị quyết. (Ảnh: Cổng TTĐTQH)

Chính thức thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận

(PLVN) - Chiều 30/11, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ 8, Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất với 415/460 đại biểu Quốc hội tham gia biểu quyết tán thành, chiếm 86,64% tổng số đại biểu Quốc hội.
Phối cảnh nhà hát bên Hồ Tây, Hà Nội.

Chuẩn bị xây nhà hát Opera tại bán đảo Quảng An

(PLVNN) - Bán đảo Quảng An sẽ phát triển trục cây xanh, khu vui chơi giải trí, công viên văn hóa tâm linh, công viên nghệ thuật chuyên đề, cùng một nhà hát hiện đại quy mô lớn hiện đại tiêu biểu cho Thủ đô.

Ảnh minh hoạ.

Động thái quan trọng liên quan thị trường bất động sản

(PLVN) -  Quốc hội mới ra Nghị quyết về tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu quả việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội; trong đó có nội dung giao Chính phủ sớm nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung, ban hành mới các luật về thuế, có quy định về mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang... Vấn đề gây ý kiến trái chiều nhiều năm qua, cuối cùng đã có hướng quyết định.
Quang cảnh phiên làm việc ngày 21/11. (Ảnh: Nghĩa Đức)

Cân nhắc quy mô dự án nhà ở thương mại được phép thí điểm

(PLVN) - Đại biểu Quốc hội Nguyễn Minh Tâm cho rằng, tiêu chí lựa chọn dự án nhà ở thương mại thực hiện thí điểm đã được quy định tại khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết, nhưng việc không giới hạn điều kiện (diện tích, quy mô dự án…) là quá rộng.
Ảnh minh họa.

Bộ Công an đề xuất giải pháp ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong xác định giá đất

(PLVN) - Theo Bộ Công an, việc thẩm định giá đất theo phương pháp thặng dư phụ thuộc nhiều các ước tính chủ quan của thẩm định viên về giá và công ty thẩm định giá… có nguy cơ thất thoát cho ngân sách. Do đó, Bộ Công an đề xuất giải pháp ngăn chặn các hành vi tiêu cực trong việc xác định giá đất.
Ảnh minh hoạ.

Giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng

(PLVN) -  “Tập trung giải quyết dứt điểm các dự án tồn đọng, khẩn trương triển khai, hoàn thành, đưa vào sử dụng chống lãng phí, thất thoát”, là yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại Công điện 112/CĐ-TTg ngày 6/11/2024.
Bên trong một căn hộ tại một dự án NƠXH ở Hải Phòng. (Ảnh: Hải Anh)

Sở Xây dựng Hải Phòng: Phản hồi thông tin mua nhà ở xã hội phải trả tiền “chênh”

(PLVN) - Mới đây, gửi thắc mắc đến Giải đáp chính sách Online - Cổng thông tin điện tử Chính phủ (chinhsachonline.chinhphu.vn), một người dân cho rằng, hiện nay, một số người dân đủ điều kiện mua nhà ở xã hội (NƠXH) tại TP Hải Phòng không thể mua được với giá trị như thông báo công khai mà đều phải mua qua các đại lý bất động sản do chủ đầu tư chỉ định và phải trả thêm số tiền "chênh" 100 - 300 triệu đồng tùy vị trí.
Đà Nẵng: Người dân bị thu hồi đất được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp

Đà Nẵng: Người dân bị thu hồi đất được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp

(PLVN) - Chiều 1/11, Sở TN&MT TP Đà Nẵng phối hợp với Đoàn Luật sư thành phố tổ chức Tọa đàm chuyên đề “Công tác giải tỏa đền bù – Nhìn từ góc độ đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” nhằm tìm quy chế phối hợp chặt chẽ giữa hai đơn vị để nâng cao chất lượng đền bù giải tỏa thời gian tới.
Ảnh minh hoạ.

Thế khó của cơ quan xây dựng bảng giá đất

(PLVN) -  Bảng giá đất là vấn đề rất quan trọng. Đặc biệt là với những đô thị lớn như TP HCM, là nơi nhiều nhà đầu tư, DN có ý định tới làm ăn, sinh sống; thì lại càng quan trọng. Chính vì vậy, TP HCM mới đây đã tổ chức họp báo khi công bố Quyết định 79/2024 sửa đổi Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn TP.