Phương án thứ nhất là có quy định cụ thể việc chỉ thực hiện bồi thường, tái định cư bằng căn hộ.
Phương án thứ hai là vẫn thực hiện bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ. Tuy nhiên, Nhà nước sẽ cưỡng chế tháo dỡ để đầu tư, cải tạo, xây mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm khi có 50% chủ sở hữu căn hộ đồng ý. Chủ sở hữu bị cưỡng chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền ngang giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận.
Lý giải về kiến nghị có thể cưỡng chế tháo dỡ chung cư cũ khi 50% cư dân đồng thuận, trả lời báo chí mới đây, ông Lê Hòa Bình, Phó Chủ tịch UBND TP HCM nói: "Việc cưỡng chế là cần thiết đối với các chung cư cấp D. Những chung cư thuộc cấp này nếu tiếp tục sử dụng sẽ gây nguy hiểm đến sự an toàn, thậm chí cả tính mạng của người dân".
Trên thực tế, việc đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây lại chung cư cũ tại TP HCM là bài toán khó giải nhiều năm qua. Đối với chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm (cấp D), người dân và chính quyền, chủ đầu tư hầu như không tìm được tiếng nói chung về phương án đền bù, giá trị bồi thường... trong thời gian quy định.
Đặc biệt, việc phá dỡ, xây mới chung cư hư hỏng, xuống cấp, nhếch nhác nhưng chưa đủ điều kiện kiểm định cấp D còn gặp nhiều khó khăn hơn khi cần toàn bộ chủ sở hữu căn hộ đồng thuận.
Theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về xây dựng, cải tạo nhà chung cư, thời hạn để cộng đồng chủ sở hữu chung cư lựa chọn nhà đầu tư mới là 3 tháng đối với chung cư nguy hiểm và 12 tháng đối với chung cư hư hỏng nặng. Nhà nước chỉ có trách nhiệm phá dỡ, lựa chọn nhà đầu tư xây mới nếu vượt quá thời hạn trên mà các bên chưa đi đến thống nhất.
Tuy nhiên trên thực tế, người dân thường khó thống nhất về phương thức, giá trị bồi thường hoặc đồng tình rồi đổi ý khiến thời gian thực hiện kéo dài. Điều đó gây áp lực, sự bị động về tài chính đối với nhà đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh giá cả thị trường biến động.
Ông Bình cho biết từ thực trạng trên, TP đã kiến nghị Bộ Xây dựng phương án cưỡng chế thực hiện cải tạo, xây lại chung cư cấp D do Nhà nước trực tiếp tham gia khi có 50% cư dân đồng thuận.
“Việc cưỡng chế với những chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm cấp D là cần thiết. Không những đẩy nhanh tiến độ chỉnh trang đô thị, việc này còn giúp đảm bảo an toàn cho người dân”, ông Bình nói.
 |
| Ông Lê Hòa Bình, Phó Chủ tịch UBND TP HCM. |
Một vấn đề khác đặt ra là các chung cư cũ tại TP hầu hết thuộc cấp C - chung cư có một bộ phận kết cấu không đáp ứng yêu cầu, xuất hiện nguy hiểm cục bộ. Nhưng theo Luật Nhà ở năm 2014, chỉ có chung cư hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ thuộc cấp D thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh mới tổ chức kiểm định công trình và đưa ra hướng xử lý.
Với chung cư nhóm C, việc tháo dỡ, xây mới chỉ diễn ra khi toàn bộ chủ sở hữu nhà tại chung cư đồng thuận.
Ông Bình nhận định yêu cầu này đang gây khó khăn cho công tác cải tạo, chỉnh trang chung cư cũ. “Sở Xây dựng đã tham mưu UBND TP đề xuất Bộ Xây dựng nghiên cứu, bổ sung vào dự thảo nội dung quy định tỷ lệ đồng thuận để lựa chọn chủ đầu tư đối với các chung cư cấp C là 80%”, ông Bình nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng cho rằng, quy định tất cả chủ sở hữu đồng thuận mới phá dỡ, xây mới chung cư cũ là rào cản cho công tác chỉnh trang đô thị. Quy định này cần sửa đổi với tỷ lệ đồng thuận thấp hơn.
Ông Châu phân tích, trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 quy định tối thiểu 2/3 (66,6%) chủ sở hữu nhà chung cư đồng thuận là quyết định phá dỡ có hiệu lực. Tuy nhiên, Luật Nhà ở năm 2014 yêu cầu quyết định phá dỡ phải được 100% cư dân thống nhất.
"Quy định này chưa sát thực tiễn và khó khả thi. Tỷ lệ đồng thuận chỉ nên là đa số ở mức cao, tức là tối thiểu 75%, như thế sẽ phù hợp hơn", ông Châu nêu quan điểm.
Ông Châu góp ý những trường hợp xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ cần ưu tiên phương án bố trí tái định cư cùng vị trí cho người dân.
