Điều 113 Luật Đất đai quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần”, và Điều 114 Luật Đất đai giao cho cấp tỉnh ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” để phù hợp với thực tế tình hình của địa phương. Đây là hai quy định về định giá đất đang gây tranh cãi trên thực tiễn.
Khung giá đất do Chính phủ ban hành áp dụng cho tất cả 63 tỉnh, thành nên bị cho là không sát với thực tế từng địa phương, nhất là các đô thị đặc biệt như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ và các tỉnh công nghiệp hóa cao. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tính chủ động và khả năng điều chỉnh của các địa phương này.
Gần đây nhất, Chính phủ đã ban hành Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, với mức tăng bình quân khoảng 2 lần so với khung giá trước đó, đã có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, được áp dụng trong 5 năm, kể từ ngày 1/01/2015.
Sau đó, tại TP HCM, UBND thành phố đã có Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 ban hành bảng giá đất có mức tăng bình quân khoảng 1,9 lần. Tuy nhiên, điểm bất hợp lý là sau khi đã vận dụng “kịch khung” thì giá đất cao nhất được quy định tại bảng giá đất của TP HCM cũng chỉ có giá trị bằng khoảng 30% giá đất thực tế trên thị trường.
Tại khoản (3.a) Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định: “UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất; trường hợp quy định mức giá đất cao hơn 30% thì phải báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường xem xét, quyết định”.
Bên cạnh đó, theo quy định thì giá đất thấp nhất trong bảng giá đất do thành phố ban hành lại không được thấp hơn giá đất tối thiểu của khung giá đất do Chính phủ ban hành nên không phù hợp với tình hình thực tế của thành phố.
Việc áp dụng bảng giá đất năm 2015 của thành phố đã dẫn đến có trường hợp hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại một số vị trí đất trong hẻm sâu đã phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp tương tự đã được cấp giấy tờ từ năm 2014 trở về trước.
Nhìn tổng thể, theo quy định này thì mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước, nên có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính để hợp pháp hóa nhà ở; từ đó, có thể dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách.
Chính vì thế, góp ý về các quy định pháp luật liên quan, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần”tại Điều 113 Luật Đất đai, đồng thời sửa đổi Điều 114 Luật Đất đai giao toàn quyền để cấp tỉnh chịu trách nhiệm ban hành “Bảng giá đất và giá đất cụ thể” cho phù hợp với thực tế tình hình của địa phương.
“Trên cơ sở bảng giá đất sát giá thị trường (do hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số điều chỉnh giá đất - hệ số k) để tính “tiền sử dụng đất”, hoặc “Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở” một cách minh bạch và loại trừ cơ chế “xin - cho”, HOREA đề nghị, “Chính phủ chỉ giữ vai trò hậu kiểm để đảm bảo sự phù hợp và tạo môi trường đầu tư, kinh doanh cân bằng giữa các địa phương”.
