​Từ việc “gỡ” lệnh cấm với Novaland: Khi nào mệnh lệnh hành chính được phép tạm dừng giao dịch bất động sản?

(PLVN) - Chiều 8/1, một lãnh đạo của UBND TP HCM cho biết sau một ngày rà soát, Sở Tài nguyên & Môi trường đã báo cáo nhanh "hiện không có cơ sở pháp lý nào quy định việc ngưng các giao dịch của người dân trong các dự án trên. Do vậy, UBND Thành phố sẽ chỉ đạo sở này gỡ bỏ "chủ trương", để người dân thực hiện các giao dịch cấp sổ, chuyển nhượng, thế chấp... bình thường”.

Novaland cho biết, vụ việc này đã khiến công ty có những thiệt hại đáng kể Novaland cho biết, vụ việc này đã khiến công ty có những thiệt hại đáng kể

Căn cứ tạm dừng trái luật

Trước đó, UBND TP Hồ Chí Minh có thông báo tạm dừng chuyển mục đích sử dụng 7 khu đất tọa lạc ở mặt tiền những tuyến đường sầm uất thuộc quận Phú Nhuận, với tổng diện tích lên đến gần 50.000 m2 của Tập đoàn Novaland để TP rà soát lại hồ sơ pháp lý các dự án trên địa bàn. 

Điều đáng nói, trong số 7 khu đất bị tạm dừng giao dịch, cá biệt có 2 lô đất cư dân đã ổn định cuộc sống và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ). 

Trao đổi với PV xung quanh sự việc trên, Luật sư Nguyễn Thị Hằng Nga (VP Luật sư Hằng Nga, Đoàn Luật sư Hà Nội) bày tỏ quan điểm dù ủng hộ sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền nhưng việc dừng mọi giao dịch mua bán nhà đất của cả 7 lô đất (trong đó có 2 lô đất cư dân đã sinh sống ổn định và được cấp sổ đỏ) với căn cứ tạm dừng là “để thành phố rà soát lại hồ sơ pháp lý các dự án trên địa bàn” là trái pháp luật. 

Theo đó, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức được pháp luật bảo hộ. Quyền này đã được quy định trong Hiến pháp 2013 và đã được thể chế hóa trong các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Kinh doanh bất động sản… và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

Cụ thể, tại Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.” 

Bộ luật Dân sự cũng quy định cá nhân có quyền sở hữu đối với tài sản là nhà, đất do được chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua bán… Trong Luật Đất đai, người đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (được cấp giấy sử dụng đất) thì có quyền định đoạt đối với nhà, đất đó. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà đầu tư có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại các dự án kinh doanh bất động sản… 

Từ các phân tích trên thấy rằng, đối với những trường hợp người dân, nhà đầu tư đã có quyền sử đất hợp pháp tại các lô đất của Novaland mà vẫn bị tuyên ngừng giao dịch là không hợp lý, có thể gây thiệt hại cho doanh nghiệp, quyền – lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, chưa kể còn ảnh hưởng tiêu cực đến người đầu tư vào dự án nói chung.

Có thể can thiệp nhưng phải đúng luật

Đối với câu hỏi: cơ quan nào có quyền ra thông báo hoặc quyết định về việc tạm dừng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất? Chính quyền có quyền can thiệp vấn đề này đến đâu?

Theo Luật sư Hằng Nga, về nguyên tắc, pháp luật quy định cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là cơ quan có thầm quyền ngăn chặn việc giao dịch bất động sản nhưng với điều kiện là có căn cứ cho rằng việc giao dịch đó trái pháp luật. 

Chẳng hạn, UBND TP HCM là cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án của Novaland thì thành phố có quyền ra quyết định tạm ngưng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án này nếu phát hiện dấu hiệu trái pháp luật như có hiện tượng thu mua gom đất, chia nền bán trái phép, chuyển đổi mục đích sử dụng không đúng...

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định các cơ quan tố tụng như Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án… cũng có thể ra các quyết định về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

Cụ thể, Cơ quan điều tra có quyền ra quyết định phong tỏa sản là bất động sản nói chung để phục vụ điều tra, bảo đảm thi hành án. Tòa án cũng có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.

Giả sử trong trường hợp trước đó chủ đầu tư dự án đã có sai phạm nhưng hiện nhà đất đã bán và người dân được sang tên sổ đỏ thì cơ quan chức năng có quyền tạm ngừng giao dịch để điều tra hay khắc phục không? 

Trả lời câu hỏi này, Luật sư Hằng Nga cho rằng người dân, nhà đầu tư (là những người mua nhà hiện đã được cấp sổ đỏ hoàn toàn không có lỗi). Mà lỗi ở đây có thể là do chủ đầu tư đi tắt, gian dối và do chính quyền đã sai sót (vô ý hoặc cố ý) trong phê duyệt dự án, cấp sổ đỏ… Pháp luật về dân sự có chính sách bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình nên trong mọi trường hợp, quyền lợi của người mua nhà phải được pháp luật bảo vệ. 

Có thể gây thiệt hại lớn cho người dân, doanh nghiệp

Quay trở lại câu chuyện Novaland bị tạm dừng giao dịch 7 lô đất, rất may là UBND TP HCM đã kịp thời ra quyết định sửa sai, chỉ sau một ngày ra quyết định không đúng pháp luật, luật sư Hằng Nga bày tỏ quan điểm ủng hộ sự sửa sai kịp thời của UBND TP HCM. 

Tuy nhiên, luật sư Nga cũng quan ngại: chỉ cần một thông tin không tốt đưa ra là có thể khiến doanh nghiệp điêu đứng, chẳng hạn cổ phiếu rớt giá, uy tín giảm sút, nhà đất rớt giá, sàn bất động sản đóng băng. Ở đây không chỉ liên quan đến doanh nghiệp, mà còn là sinh kế của hàng ngàn hộ dân, những thiệt hại đó khó có thể đong đếm được.  

​Từ việc “gỡ” lệnh cấm với Novaland: Khi nào mệnh lệnh hành chính được phép tạm dừng giao dịch bất động sản? ảnh 1
Luật sư Nguyễn Thị Hằng Nga

Với những thiệt hại kể trên, theo luật sư doanh nghiệp có quyền khởi kiện quyết định của chính quyền đòi bồi thường vì ra quyết định sai luật? 

Theo luật sư Nga, có căn cứ để khởi kiện. Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật. 

Theo đó, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

“Tuy nhiên, theo đánh giá của tôi thì khả năng khởi kiện chính quyền là rất thấp vì người dân, doanh nghiệp đều tiên liệu được hiệu quả vụ kiện không cao. Kinh nghiệm của tôi thấy rằng hầu hết các vụ án hành chính đều rất “khó xử” và “xử khó” chỉ vì bên bị kiện là chủ thể đặc biệt – bên đại diện cho qơ quan công quyền, cơ quan quản lý nhà nước có quyền đưa ra quyết định (hoặc có hành vi) mang tính mệnh lệnh được cho là không đúng pháp luật… Chưa kể, để khởi kiện vụ án hành chính thì đối tượng bị kiện phải là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính chứ giả sử nếu cơ quan chức năng “lách luật” bằng việc ra thông báo tạm ngưng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đành… “bó tay”, luật sư Hằng Nga chia sẻ.

Doanh nghiệp thiệt hại lớn

Liên quan đến vụ việc, chủ đầu tư 7 dự án trên cũng đã chính thức lên tiếng về vụ việc. Novaland cam kết đảm bảo 100% quyền lợi khách hàng. Ông Bùi Xuân Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết, vụ việc này đã khiến công ty có những thiệt hại đáng kể.

"Giá cổ phiếu của Novaland giảm “rớt sàn”. Cụ thể từ ngày đầu báo đưa tin đến ngày 9/1, vốn hóa của Novaland đã mất đi hơn 7.000 tỷ đồng. Tuy vậy, thiệt hại lớn nhất của Novaland là sự việc đã gây ra hoang mang trong dư luận, làm khách hàng và nhà đầu tư hiểu lầm về việc phát triển các dự án này của Novaland", ông Huy nói.

Nói về nguồn gốc 7 dự án vừa được đưa ra diện giao dịch bình thường, ông Huy cho biết, Novaland đã mua lại những dự án bị ngưng hoạt động, có dự án đã xây xong cọc móng, có dự án đang xây dựng dang dở và nhiều dự án đã hoàn chỉnh hồ sơ nhưng không triển khai xây dựng…

"Các dự án nêu trên đều tuân thủ pháp luật và đều đã được cấp giấy phép xây dựng, giấy phép huy động vốn, đã hoàn thành xây dựng toàn bộ hạng mục công trình theo phê duyệt tại giấy phép xây dựng; và đã - đang bàn giao cho khách hàng. Hơn nữa, một số dự án đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho khách hàng", ông Huy nói.

Quỳnh Lưu (thực hiện)
Cùng chuyên mục

Đọc thêm

Thái Nguyên: Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trong hàng loạt dự án vi phạm

Khu trung tâm thương mại và siêu thị kết hợp văn phòng cho thuê, trung tâm chăm sóc sức khỏe Quốc tế - TP Thái Nguyên do APECI làm chủ đầu tư. Ảnh: internet
(PLVN) - Dự án Khu dân cư số 5, TP Thái Nguyên do Công ty CP đầu tư APEC Thái Nguyên làm chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm pháp luật, bị Thanh tra Chính phủ đề nghị điều tra có liên quan đến trách nhiệm của Sở Tài nguyên và  Môi trường Thái Nguyên. Ngoài ra, cơ quan này còn có trách nhiệm trong việc để xảy ra vi phạm liên quan đến khai thác khoáng sản.

“Uống nước nhớ nguồn”

“Uống nước nhớ nguồn”
(PLVN) - Trong Thư gửi thương binh, bệnh binh, gia đình liệt sĩ và người có công với cách mạng, Chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc khẳng định:

Rưng rưng tình người trong đại dịch

Lấp lánh, chan chứa tình người trong đại dịch.
(PLVN) - Với tất cả sự đồng sức, đồng lòng, những ngày tháng căng mình chống dịch là những ngày chúng ta thương nhau hơn bao giờ hết. Đó là những bếp ăn 0 đồng “càng nấu càng thương”, là những lợi nhuận trị giá “1.500 nụ cười” mỗi tối; là những vựa rau, những cân gạo, quả bí chắt chiu từ vườn nhà vùng lũ gửi gắm cho TP Hồ Chí Minh chống dịch. Đó còn là những bàn tay chìa ra tức thời với người vô gia cư, thất nghiệp, là những nhường nhịn cho người sau cần hơn…

“Lửa thử vàng, gian nan thử sức”

“Lửa thử vàng, gian nan thử sức”
(PLVN) - Tuần qua đánh dấu 100 ngày hoạt động của Chính phủ nhiệm kỳ khóa XIV sau khi được kiện toàn. “Lửa thử vàng, gian nan thử sức”, một lần nữa cho thấy với tinh thần tận hiến, trách nhiệm cao nhất của Chính phủ, từ người đứng đầu, các thành viên nói riêng và cả bộ máy nói chung.

Dự thảo chi phí khám, chữa bệnh lao theo bảo hiểm y tế

Ảnh minh họa
(PLVN) -  Bộ Y tế vừa ban hành dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư số 04/2016/TT-BYT ngày 26/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Y tế quy định khám, chữa bệnh và thanh toán chi phí khám, chữa bệnh bảo hiểm y tế liên quan đến khám, chữa bệnh lao. Dự thảo Thông tư đang được Bộ Y tế lấy ý kiến góp ý đến hết ngày 12/9/2021.

“Vũ khí” đắc lực của Quốc hội

Ngày 20/7, Kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XV chính thức khai mạc.
(PLVN) - Trong bộ máy Nhà nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, bên cạnh thẩm quyền lập hiến, lập pháp, quyết định những vấn đề quan trọng của đất nước, Quốc hội (QH) còn có thẩm quyền giám sát tối cao với toàn bộ hoạt động của Nhà nước.

Nghị trường và cuộc sống

Các đại biểu dự phiên khai mạc Kỳ họp thứ nhất.
(PLVN) - Kỳ họp đầu tiên của Quốc hội khóa XV đã khai mạc hôm qua, trong bối cảnh tình hình khu vực, thế giới diễn biến phức tạp, khó lường.

Quy định về người có chức vụ trong quân đội điều hành công ty sau khi thôi chức

Ảnh minh họa
(PLVN) - Một trong những nội dung đáng chú ý tại Thông tư 80/2021/TT-BQP được Bộ Quốc phòng vừa ban hành là trong 12 tháng, kể từ khi thôi giữ chức vụ, quyền hạn trong các đơn vị thuộc Bộ Quốc phòng, người có chức vụ, quyền hạn trong Quân đội không được thành lập, giữ chức danh, chức vụ quản lý, điều hành doanh nghiệp tư nhân… thuộc lĩnh vực trước đây mình có trách nhiệm quản lý.

Quy trình rà soát hộ nghèo, hộ cận nghèo hằng năm

Ảnh minh họa
(PLVN) -  Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã ký Quyết định 24/2021/QĐ-TTg quy định quy trình rà soát hộ nghèo, hộ cận nghèo hằng năm và quy trình xác định hộ làm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp và diêm nghiệp có mức sống trung bình giai đoạn 2022-2025.