​Từ việc “gỡ” lệnh cấm với Novaland: Khi nào mệnh lệnh hành chính được phép tạm dừng giao dịch bất động sản?

Căn cứ tạm dừng trái luật

Trước đó, UBND TP Hồ Chí Minh có thông báo tạm dừng chuyển mục đích sử dụng 7 khu đất tọa lạc ở mặt tiền những tuyến đường sầm uất thuộc quận Phú Nhuận, với tổng diện tích lên đến gần 50.000 m2 của Tập đoàn Novaland để TP rà soát lại hồ sơ pháp lý các dự án trên địa bàn. 

Điều đáng nói, trong số 7 khu đất bị tạm dừng giao dịch, cá biệt có 2 lô đất cư dân đã ổn định cuộc sống và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ). 

Trao đổi với PV xung quanh sự việc trên, Luật sư Nguyễn Thị Hằng Nga (VP Luật sư Hằng Nga, Đoàn Luật sư Hà Nội) bày tỏ quan điểm dù ủng hộ sự vào cuộc quyết liệt của chính quyền nhưng việc dừng mọi giao dịch mua bán nhà đất của cả 7 lô đất (trong đó có 2 lô đất cư dân đã sinh sống ổn định và được cấp sổ đỏ) với căn cứ tạm dừng là “để thành phố rà soát lại hồ sơ pháp lý các dự án trên địa bàn” là trái pháp luật. 

Theo đó, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của cá nhân, tổ chức được pháp luật bảo hộ. Quyền này đã được quy định trong Hiến pháp 2013 và đã được thể chế hóa trong các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và Gia đình, Luật Kinh doanh bất động sản… và các văn bản hướng dẫn thi hành. 

Cụ thể, tại Điều 32 Hiến pháp 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.” 

Bộ luật Dân sự cũng quy định cá nhân có quyền sở hữu đối với tài sản là nhà, đất do được chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, mua bán… Trong Luật Đất đai, người đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (được cấp giấy sử dụng đất) thì có quyền định đoạt đối với nhà, đất đó. Tương tự, Luật Kinh doanh bất động sản quy định nhà đầu tư có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại các dự án kinh doanh bất động sản… 

Từ các phân tích trên thấy rằng, đối với những trường hợp người dân, nhà đầu tư đã có quyền sử đất hợp pháp tại các lô đất của Novaland mà vẫn bị tuyên ngừng giao dịch là không hợp lý, có thể gây thiệt hại cho doanh nghiệp, quyền – lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, chưa kể còn ảnh hưởng tiêu cực đến người đầu tư vào dự án nói chung.

Có thể can thiệp nhưng phải đúng luật

Đối với câu hỏi: cơ quan nào có quyền ra thông báo hoặc quyết định về việc tạm dừng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất? Chính quyền có quyền can thiệp vấn đề này đến đâu?

Theo Luật sư Hằng Nga, về nguyên tắc, pháp luật quy định cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là cơ quan có thầm quyền ngăn chặn việc giao dịch bất động sản nhưng với điều kiện là có căn cứ cho rằng việc giao dịch đó trái pháp luật. 

Chẳng hạn, UBND TP HCM là cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các dự án của Novaland thì thành phố có quyền ra quyết định tạm ngưng các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án này nếu phát hiện dấu hiệu trái pháp luật như có hiện tượng thu mua gom đất, chia nền bán trái phép, chuyển đổi mục đích sử dụng không đúng...

Ngoài ra, pháp luật cũng quy định các cơ quan tố tụng như Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án… cũng có thể ra các quyết định về việc tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản.

Cụ thể, Cơ quan điều tra có quyền ra quyết định phong tỏa sản là bất động sản nói chung để phục vụ điều tra, bảo đảm thi hành án. Tòa án cũng có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác.

Giả sử trong trường hợp trước đó chủ đầu tư dự án đã có sai phạm nhưng hiện nhà đất đã bán và người dân được sang tên sổ đỏ thì cơ quan chức năng có quyền tạm ngừng giao dịch để điều tra hay khắc phục không? 

Trả lời câu hỏi này, Luật sư Hằng Nga cho rằng người dân, nhà đầu tư (là những người mua nhà hiện đã được cấp sổ đỏ hoàn toàn không có lỗi). Mà lỗi ở đây có thể là do chủ đầu tư đi tắt, gian dối và do chính quyền đã sai sót (vô ý hoặc cố ý) trong phê duyệt dự án, cấp sổ đỏ… Pháp luật về dân sự có chính sách bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình nên trong mọi trường hợp, quyền lợi của người mua nhà phải được pháp luật bảo vệ. 

Có thể gây thiệt hại lớn cho người dân, doanh nghiệp

Quay trở lại câu chuyện Novaland bị tạm dừng giao dịch 7 lô đất, rất may là UBND TP HCM đã kịp thời ra quyết định sửa sai, chỉ sau một ngày ra quyết định không đúng pháp luật, luật sư Hằng Nga bày tỏ quan điểm ủng hộ sự sửa sai kịp thời của UBND TP HCM. 

Tuy nhiên, luật sư Nga cũng quan ngại: chỉ cần một thông tin không tốt đưa ra là có thể khiến doanh nghiệp điêu đứng, chẳng hạn cổ phiếu rớt giá, uy tín giảm sút, nhà đất rớt giá, sàn bất động sản đóng băng. Ở đây không chỉ liên quan đến doanh nghiệp, mà còn là sinh kế của hàng ngàn hộ dân, những thiệt hại đó khó có thể đong đếm được.  

Luật sư Nguyễn Thị Hằng Nga

Với những thiệt hại kể trên, theo luật sư doanh nghiệp có quyền khởi kiện quyết định của chính quyền đòi bồi thường vì ra quyết định sai luật? 

Theo luật sư Nga, có căn cứ để khởi kiện. Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật. 

Theo đó, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

“Tuy nhiên, theo đánh giá của tôi thì khả năng khởi kiện chính quyền là rất thấp vì người dân, doanh nghiệp đều tiên liệu được hiệu quả vụ kiện không cao. Kinh nghiệm của tôi thấy rằng hầu hết các vụ án hành chính đều rất “khó xử” và “xử khó” chỉ vì bên bị kiện là chủ thể đặc biệt – bên đại diện cho qơ quan công quyền, cơ quan quản lý nhà nước có quyền đưa ra quyết định (hoặc có hành vi) mang tính mệnh lệnh được cho là không đúng pháp luật… Chưa kể, để khởi kiện vụ án hành chính thì đối tượng bị kiện phải là quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính chứ giả sử nếu cơ quan chức năng “lách luật” bằng việc ra thông báo tạm ngưng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đành… “bó tay”, luật sư Hằng Nga chia sẻ.