Từ ngày 15/10, áp dụng hướng dẫn mới về giải quyết tranh chấp đặt cọc

Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về đặt cọc, làm rõ các vấn đề về hiệu lực thỏa thuận, xác định lỗi để phạt cọc, giới hạn mức phạt, xử lý tài sản đặt cọc và mối quan hệ giữa phạt cọc với bồi thường thiệt hại.

Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10. Đối với bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật trước thời điểm này, không sử dụng các hướng dẫn tại Nghị quyết làm căn cứ kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm, trừ trường hợp có căn cứ kháng nghị khác.

Thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực dù hợp đồng được bảo đảm giao kết chưa đủ điều kiện

Theo Điều 3 Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự. Trường hợp các bên đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng nhưng tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng được bảo đảm giao kết bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc vẫn có thể có hiệu lực, nếu bản thân thỏa thuận đáp ứng các điều kiện luật định.

Quy định này làm rõ sự khác biệt giữa hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng được bảo đảm. Chẳng hạn, trong giao dịch chuyển nhượng nhà, đất, việc bên nhận đặt cọc chưa được cấp Giấy chứng nhận tại thời điểm đặt cọc không đương nhiên khiến thỏa thuận đặt cọc vô hiệu.

Về hình thức, Điều 2 quy định thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự, được xác lập theo quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự. Các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc riêng hoặc ghi nhận nội dung đặt cọc trong hợp đồng được bảo đảm. Trường hợp pháp luật quy định giao dịch phải được lập thành văn bản thì các bên phải tuân thủ.

Xác định lỗi để xem xét trách nhiệm phạt cọc

Một nội dung đáng chú ý của Nghị quyết là hướng dẫn xử lý khi các bên phát sinh tranh chấp về trách nhiệm phạt cọc. Theo khoản 3 Điều 6, nếu các bên không có thỏa thuận khác, bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự. Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc xảy ra sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Nghị quyết cũng phân biệt trường hợp đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng với trường hợp bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết, sau khi hợp đồng đã được giao kết, việc vi phạm trong quá trình thực hiện hoặc phát hiện hợp đồng vô hiệu không phải căn cứ để phạt cọc. Tranh chấp khi đó được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp các bên không thỏa thuận về phạt cọc, khoản 1 Điều 6 quy định nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Giới hạn mức phạt cọc, làm rõ quan hệ với bồi thường thiệt hại

Theo khoản 2 Điều 6, nếu các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện, Tòa án xem xét, quyết định mức phạt không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Nghị quyết đồng thời hướng dẫn việc yêu cầu phạt cọc cùng với bồi thường thiệt hại. Nếu các bên không có thỏa thuận khác, một bên yêu cầu cả hai khoản thì Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu phạt cọc và bồi thường thiệt hại theo Điều 419 Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, nếu các bên thỏa thuận vừa phạt cọc vừa phạt vi phạm theo Điều 418 Bộ luật Dân sự, Tòa án xem xét chấp nhận phạt cọc, không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

Về tiền lãi, khoản 4 Điều 6 quy định Tòa án xem xét chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc theo Điều 357 Bộ luật Dân sự, không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác. Tiền lãi đối với khoản tiền đặt cọc được tính từ ngày liền kề sau ngày phát sinh nghĩa vụ hoàn trả.

Mở rộng loại tài sản đặt cọc, quy định về thẩm quyền và thời hiệu

Theo Điều 5, tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, trong đó có cổ phiếu, trái phiếu và tài sản số. Tài sản phải không thuộc trường hợp bị cấm, hạn chế giao dịch, có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng tiền tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Giá trị tài sản đặt cọc có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Giá trị do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận, Tòa án xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Với tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc đặt cọc phải được tất cả chủ sở hữu đồng ý. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung theo phần, bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp pháp luật hoặc các bên có quy định khác.

Điều 4 cũng hướng dẫn việc bảo vệ quyền của bên nhận đặt cọc đối với bên thứ ba khi quyền đối kháng phát sinh, cũng như thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp tài sản đặt cọc bảo đảm nhiều nghĩa vụ.

Về thẩm quyền giải quyết, Điều 7 quy định cách xác định Tòa án có thẩm quyền theo lãnh thổ đối với tranh chấp đặt cọc bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản. Nghị quyết cũng phân biệt trường hợp chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu do vi phạm pháp luật về công chứng với trường hợp vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu.

Về thời hiệu, theo Điều 8, yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ và các yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc được áp dụng thời hiệu theo Điều 429 Bộ luật Dân sự và pháp luật liên quan. Yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu áp dụng thời hiệu theo Điều 132 Bộ luật Dân sự. Riêng yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự.

Không phải cứ giao dịch đổ vỡ là phải phạt cọc

Theo ThS Liên Đăng Phước Hải, giảng viên Trường Đại học Kinh tế – Luật, Đại học Quốc gia TP.HCM, Nghị quyết số 03/2026/NQ-HĐTP góp phần làm rõ những vấn đề thường phát sinh tranh luận trong giải quyết tranh chấp đặt cọc, nhất là hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, căn cứ xác định trách nhiệm phạt cọc và mối quan hệ giữa phạt cọc với bồi thường thiệt hại.

Về hiệu lực, cần phân biệt thỏa thuận đặt cọc với hợp đồng mà các bên bảo đảm giao kết. Trong giao dịch bất động sản, việc giấy tờ pháp lý chưa hoàn tất hoặc bên nhận đặt cọc chưa được cấp Giấy chứng nhận không đồng nghĩa thỏa thuận đặt cọc đương nhiên vô hiệu. Tuy nhiên, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực cũng không có nghĩa bên nhận đặt cọc mặc nhiên phải chịu phạt cọc khi giao dịch không thành. Trách nhiệm của mỗi bên còn phụ thuộc vào nội dung thỏa thuận, nguyên nhân khiến hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện và lỗi thực tế của các bên.

Đối với trường hợp cả hai bên cùng có lỗi, ThS Hải cho rằng cần xác định hành vi nào thực sự dẫn đến việc giao dịch đổ vỡ, tránh đánh đồng mọi sai sót. Chẳng hạn, bên đặt cọc chậm cung cấp một giấy tờ không ảnh hưởng đến tiến độ giao dịch, trong khi bên nhận đặt cọc chủ động bán tài sản cho người khác với giá cao hơn, thì không nên mặc nhiên xem lỗi của hai bên có giá trị như nhau. Việc đánh giá cần gắn với mối liên hệ giữa hành vi vi phạm và hậu quả xảy ra.

Tương tự, không phải mọi khó khăn về thủ tục đều được xem là trở ngại khách quan để loại trừ trách nhiệm phạt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc đã biết tài sản còn vướng mắc pháp lý nhưng vẫn cam kết hoàn tất hồ sơ trong thời hạn nhất định, cần xem xét trách nhiệm của bên này, đồng thời làm rõ thỏa thuận về việc phân bổ rủi ro giữa các bên. Việc áp dụng quy định về bất khả kháng, trở ngại khách quan vì vậy cần dựa trên tình tiết cụ thể của từng vụ việc.

Một vấn đề khác là giới hạn mức phạt cọc. Theo ThS Hải, cần phân biệt giá trị hợp đồng với giá trị thị trường của tài sản. Chẳng hạn, bên mua đặt cọc 500 triệu đồng để mua căn nhà có giá trị hợp đồng 3 tỷ đồng, hai bên thỏa thuận nếu bên bán từ chối giao kết thì phải chịu phạt cọc 4 tỷ đồng. Nếu giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 3 tỷ đồng, mức phạt cọc không vượt quá giá trị này theo hướng dẫn tại Nghị quyết. Việc giới hạn mức phạt cọc không đồng nghĩa với việc bên có quyền mất quyền yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc hoặc yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ. Các khoản này cần được xem xét theo từng căn cứ pháp lý riêng.

Với việc cho phép sử dụng cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số và các tài sản có giá trị khác làm tài sản đặt cọc, chuyên gia lưu ý các bên cần tính đến khả năng biến động giá. Khi giao kết, nên thỏa thuận rõ thời điểm xác định giá trị, phương pháp định giá và cách thức hoàn trả tài sản khi phát sinh tranh chấp. Đối với tài sản thuộc sở hữu chung, cũng cần xác định rõ quyền của người đặt cọc và sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu theo quy định.

Về quan hệ giữa phạt cọc, bồi thường thiệt hại và tiền lãi, ThS Hải cho rằng các bên cần phân biệt rõ từng yêu cầu. Phạt cọc được xem xét theo thỏa thuận và quy định pháp luật về đặt cọc, trong khi yêu cầu bồi thường thiệt hại cần có căn cứ chứng minh thiệt hại và mối quan hệ với hành vi vi phạm. Đối với tiền lãi, Nghị quyết hướng dẫn việc tính lãi trên khoản tiền đặt cọc phải hoàn trả theo quy định về chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, đồng thời phân biệt với khoản tiền phạt cọc. Theo chuyên gia, việc xử lý tình huống khoản phạt cọc đã phát sinh nghĩa vụ nhưng bên phải trả tiếp tục chậm thanh toán cũng là vấn đề cần được xem xét thận trọng để bảo đảm phù hợp với các quy định về chậm thực hiện nghĩa vụ tiền.

Từ thực tiễn giao dịch, ThS Hải khuyến nghị các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản, quyền định đoạt của người giao kết, tình trạng tranh chấp, thế chấp và các điều kiện chuyển nhượng trước khi đặt cọc. Thỏa thuận nên ghi rõ tài sản đặt cọc, số tiền hoặc giá trị tài sản, mục đích đặt cọc, thời hạn giao kết và thực hiện hợp đồng, trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ pháp lý, cách xử lý khi phát sinh trở ngại khách quan và hậu quả khi một bên vi phạm.

Bên cạnh đó, các bên nên lưu giữ chứng từ chuyển tiền, biên bản giao nhận tài sản và nội dung trao đổi liên quan đến giao dịch. Khi phát sinh tranh chấp, việc xác định đúng yêu cầu khởi kiện cũng rất quan trọng, bởi yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại, tuyên bố giao dịch vô hiệu và đòi lại tài sản đặt cọc có thể áp dụng các quy định về thời hiệu khác nhau.

Theo ThS Hải, điều quan trọng không chỉ là thỏa thuận mức phạt cọc cao mà còn phải xây dựng điều khoản rõ ràng, hợp pháp và phù hợp với giao dịch. Nghị quyết đã làm rõ thêm cơ sở giải quyết tranh chấp, nhưng hiệu quả áp dụng vẫn phụ thuộc vào việc đánh giá đầy đủ tình tiết vụ việc, áp dụng pháp luật thống nhất và ý thức thực hiện cam kết của các bên.