Quận không đủ thẩm quyền
Trên địa bàn quận Thanh Xuân có khoảng 187 nhà chung cư cũ nằm trong kế hoạch cải tạo của UBND thành phố Hà Nội. Quận Thanh Xuân đề nghị bổ sung thêm 71 nhà chung cư cũ, trong đó địa bàn phường Thanh Xuân Bắc chiếm đa số với 23 nhà chung cư cũ.
Đại diện UBND quận Thanh Xuân thông tin với phóng viên Báo Pháp luật Việt Nam, các công việc thuộc thẩm quyền của UBND quận Thanh Xuân cơ bản đã được triển khai theo Đề án, kế hoạch cải tạo chung cư cũ.
Cụ thể, quận Thanh Xuân đã tổ chức khảo sát, thống kê các khu chung cư cũ trên địa bàn. Đồng thời, quận trình Hội đồng thẩm định, đánh giá công tác kiểm định các chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội đề nghị thẩm định, cập nhật, bổ sung, điều chỉnh các nhà chung cư cũ trên địa bàn.
Quận Thanh Xuân cũng đã lựa chọn đơn vị thẩm tra phương án - dự toán khảo sát, kiểm định chung cư cũ (đợt 1) và đã có báo cáo kết quả thẩm tra đề cương, đang thẩm định để phê duyệt đề cương kiểm định. Quận Thanh Xuân cũng đã phê duyệt danh sách nhà thầu đáp ứng yêu cầu kỹ thuật gói thầu số 02: tư vấn khảo sát kiểm định và đánh giá chất lượng các khu chung cư cũ (đợt 2); phê duyệt dự toán khảo sát, kiểm định chung cư cũ (đợt 3)...
Tuy nhiên, để tiếp tục triển khai thực hiện những bước tiếp theo, quận Thanh Xuân đã gặp phải một số “rào cản” và đã đề nghị UBND thành phố Hà Nội tháo gỡ.
 |
| Trụ sở UBND quận Thanh Xuân |
Theo đại diện UBND quận Thanh Xuân, hiện 2 quy định giữa Điều 21 Nghị định số 69 và Điều 98 Luật đất đai năm 2013 có sự khác nhau về giá trị bồi thường công trình, gây khó khăn cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng khi thực hiện dự án. Thời điểm hiện tại UBND Thành phố vẫn chưa ban hành phương pháp xác định hệ số K để triển khai thực hiện.
UBND thành phố có văn bản ủy quyền hoặc giao nhiệm vụ cho UBND quận thực hiện công tác kiểm định, lập quy hoạch chi tiết. UBND Thành phố cần giao quyền phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà thầu, để UBND Quận tiếp tục triển khai các bước tiếp theo.
Tương tự quận Thanh Xuân, đại diện UBND quận Hà Đông cũng mong muốn đẩy nhanh tiến độ thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn quận. Các bước thuộc thẩm quyền quận đã làm xong, tiếp tục triển khai thì lại bị vướng. Quận đã có báo cáo, đề xuất gửi UBND thành phố Hà Nội.
Sở, ngành chờ quy định cụ thể
Trao đổi với phóng viên Báo Pháp luật Việt Nam, đại diện Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, theo báo cáo của UBND các quận, huyện thì hiện nay công tác triển khai cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn các quận, huyện còn một số khó khăn, vướng mắc cơ bản, tập trung ở công tác kiểm định và công tác lập quy hoạch.
Về công tác kiểm định, Sở Xây dựng Hà Nội thông tin, các quận đang thực hiện kiểm định theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 69/2021/NĐ-CP (trong đó quy định đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật), tuy nhiên chưa có quy định cụ thể về các tiêu chí đánh giá hệ thống hạ tầng kỹ thuật như: phòng cháy chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải, cấp điện, giao thông nội bộ và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị, dẫn đến khó khăn thực hiện đánh giá kiểm định.
Về công tác lập quy hoạch, theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, Quy hoạch phân khu đô thị thì một số nhà chung cư hiện trạng không phù hợp quy hoạch (Vi dụ: nhiều vị trí nhà chung cư cũ quy hoạch xác định là khu cây xanh, công viên (trên địa bàn Hà Đông, Long Biên, Đông Anh); chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc thấp 1-5 tầng (trên địa bàn Gia Lâm, Đông Anh, Hoàng Mai)....
Thông tin từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội, tháng 6/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng đã quy định cụ thể đối với trường hợp được lập quy hoạch tổng mặt bằng: Có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư, khu chung cư hoặc có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 10 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà máy, xí nghiệp, cơ sở sản xuất công nghiệp hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật…
Tuy nhiên, đến nay Bộ Xây dựng chưa ban hành Thông tư chưa có hướng dẫn về định mức, đơn giá lập quy hoạch tổng mặt bằng cũng như điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng.
Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội tìm cách tháo gỡ các vướng mắc phát sinh trong thực tiễn liên quan đến việc tính toán chi phí lập quy hoạch tổng mặt bằng đối với các dự án sử dụng vốn ngân sách (đặc biệt đối với các khu chung cư cũ giao UBND quận thực hiện). Sau khi nghiên cứu các quy định hiện hành, hướng dẫn khác liên quan, Sở đã có văn bản báo cáo UBND Thành phố về phương pháp xác định dự toán chi phí lập tổng mặt bằng: Sau khi được UBND Thành phố thống nhất tại Văn bản số 10222/VP-ĐT ngày 6/9/2023. Sở Quy hoạch - Kiến trúc đã có Công văn số 4436/QHKT-KHTH ngày 14/9/2023 hướng dẫn UBND các quận, huyện, thị xã, các sở, ban, ngành Thành phố thực hiện.
Theo đại diện Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng, việc cải tạo chung cư cũ hiện còn một số tồn tại, hạn chế. Cụ thể, Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 101/2915/NĐ-CP chưa có quy định rõ ràng, cụ thể về các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, dẫn đến các địa phương có nhiều cách hiểu khác nhau về vấn đề này nên việc đưa danh mục các nhà chung cư thuộc diện phá dỡ, xây dựng lại giai đoạn 2015 - 2020 chưa đáp ứng yêu cầu. Đơn cử khái niệm “nhà chung cư nguy hiểm, nhà chung cư bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ” không được quy định tương ứng trong pháp luật xây dựng (pháp luật xây dựng sử dụng khái niệm nhà chung cư cấp D), do đó, khi triển khai thực hiện các địa phương gặp vướng mắc trong việc xác định danh mục nhà chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại.
Thứ hai, pháp luật nhà ở trước đây chưa xác định rõ trách nhiệm thực hiện của các chủ thể có liên quan trong việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; quy hoạch chi tiết khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các cơ chế ưu đãi để khuyến khích các chủ đầu tư tham gia thực hiện dự án còn chưa rõ ràng và đầy đủ. Bên cạnh đó, việc bồi thường hỗ trợ, tái định cư và tạm cư chưa cụ thể, rõ ràng nên các địa phương gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
"Nghị định số 69/2021/NĐ-CP đã có quy định để giải quyết một số vấn đề tồn tại thuộc thẩm quyền của Chính phủ như xác định trách nhiệm thực hiện kiểm định chất lượng nhà chung cư, xây dựng kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch chi tiết khu vực có dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quy định cụ thể hệ số bồi thường diện tích căn hộ, các nguyên tắc bồi thường cũng như việc bố trí chỗ ở tạm cư cho người dân trong thời gian thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, vẫn còn một số vấn đề, tồn tại quy định tại Luật Nhà ở 2014 thuộc thẩm quyền của Quốc hội chưa thể giải quyết trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, đồng thời một số quy định trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP cần phải được Luật hóa để nâng cao hiệu lực pháp lý bảo đảm tính khả thi trong quá trình triển khai thực hiện", Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản nêu.
Ngoài ra, cũng theo Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục di dời người dân khỏi nhà chung cư, khu chung cư cũ (thẩm quyền di dời, phá dỡ, trình tự di dời…) nên các địa phương vẫn còn gặp khó khăn trong quá trình triển khai thực hiện. Bên cạnh đó, một số quy định xử lý chuyển tiếp trong việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư còn chưa đầy đủ, chưa bao quát hết các trường hợp nên khi triển khai thực hiện còn gặp vướng mắc.
Chuyên gia: Cần hài hòa lợi ích các bên
Theo ông Nguyễn Anh Quê, chủ tịch tập đoàn G6, những “rào cản” về chính sách là nguyên nhân quan trọng khiến gây “tắc nghẽn” trong việc thực hiện Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Ông cho rằng nhà nước chưa có chính sách đột phá, chưa mạnh dạn đột phá trong việc cải tạo chung cư cũ. Các chung cư cũ hiện đang chia làm 2 nhóm là nhóm D và nhóm A, B, C. Trong đó, nhóm D có lượng chung cư khá lớn nhưng vẫn chưa cải tạo được nhiều do chưa mạnh dạn di dời. Về phía các doanh nghiệp, cơ chế hiện tại (quy hoạch hạn chế chiều cao và mật độ dân số) khiến họ không dám bỏ tiền đầu tư.
"Nhà nước cần mạnh dạn hơn trong thực hiện cưỡng chế hành chính. Ngoài ra, nhà nước cũng cần có quỹ đất để trong trường hợp chủ đầu tư không triển khai thì nhà nước có quỹ đất, quỹ nhà sẵn để đền bù cho người dân." - ông nói.
Cũng theo ông Nguyễn Anh Quê, quy định việc cải tạo chung cư cần 100% sự đồng thuận của cư dân đang gây cản trở tiến trình cải tạo chung cư cũ. Bởi con số này là không thể. Ông mong muốn: "Nhà nước cần đưa ra mức đồng thuận phù hợp hơn."
Không những vậy, nhà nước cần đứng ra làm trọng tài trong việc giải phóng mặt bằng. Giúp cho chủ đầu tư đưa ra mức đền bù hợp lý để chủ đầu tư có lợi nhuận hoặc được nhà nước hỗ trợ, bù đắp. Ngoài ra, nhà nước cần có quy chế hỗ trợ quỹ đất và thuế cho chủ đầu tư.
Còn theo TS Cấn Văn Lực - Thành viên hội đồng tư vấn chính sách tài chính và tiền tệ quốc gia - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, việc cải tạo chung cư cũ muốn có hiệu quả cao cần phải hài hoà lợi ích giữa các bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Ngoài ra, trong việc di dời người dân, chính quyền địa phương cũng cần vào cuộc làm việc quyết liệt hơn nữa.
Gỡ vướng từng phần
Trao đổi với phóng viên Báo Pháp luật Việt Nam, đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, thành phố Hà Nội đang từng bước triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao trong Nghị định số 69/2021/NĐ-CP, tuy nhiên đến nay Thành phố vẫn chưa ban hành được hệ số K bồi thường diện tích căn hộ để làm cơ sở lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Do đó, việc triển khai thực hiện dự án vẫn còn chậm so với kế hoạch đặt ra.
Ngoài ra, Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định nhiều nội dung đột phá khác như: quy định cụ thể về nội dung phương án, bồi thường hỗ trợ tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời; quyền, nghĩa vụ của các chủ thể có liên quan; quy định cơ chế ưu đãi để khuyến khích chủ đầu tư thực hiện dự án…
Để triển khai thực hiện chính sách này, Bộ Xây dựng đã có nhiều văn bản đôn đốc, hướng dẫn các địa phương đề nghị thực hiện các nhiệm vụ được giao theo quy định
Hiện nay, Bộ Xây dựng đã thừa ủy quyền của Chính phủ trình hồ sơ dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó đã đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định của Luật hiện hành và đã “Luật hóa” một số quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP để bảo đảm hiệu lực pháp lý cao hơn và đảm bảo tính khả thi, thực tiễn trong triển khai thực hiện như: phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư; các cơ chế ưu đãi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…
