Cuối năm 2020, trước tình trạng ở nhiều địa phương ồ ạt cấp “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho hàng loạt dự án, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện, Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ ngành, địa phương tạm thời không cấp phép mới biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng. Theo Thanh tra Chính phủ, kiến nghị, trước mắt tạm dừng cấp phép dự án condotel cho đến khi hệ thống pháp luật được hoàn thiện theo các chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Dừng để kiểm soát
Mới đây, UBND TP Đà Nẵng đã có báo cáo về việc triển khai Nghị quyết của HĐND thành phố, thông báo kết luận của Thường trực HĐND thành phố trong nhiệm kỳ 2016 - 2021. Một trong những nội dung của báo cáo là vấn đề triển khai các giải pháp quản lý và kiểm soát tốt loại hình căn hộ khách sạn (condotel).
Trên thực tế, Đà Nẵng là một trong những địa phương có nhiều dự án Condotel nhất cả nước, nổi bật gồm: Cocobay Đà Nẵng, Hòa Bình Green Đà Nẵng, Suntory Bay Đà Nẵng, Center Point Residency, Sunrise Plaza Đà Nẵng... Cách đây 10 năm, loại hình condotel đã có mặt tại thị trường bất động sản Đà Nẵng, và đạt đỉnh vào năm 2016 – 2018. Trong 2 năm 2016 - 2017, Sở Xây dựng Đà Nẵng đã cấp phép 6 dự án Condotel với tổng cộng 7.590 căn hộ, trong đó có gần 2.000 căn tại Cocobay.
 |
Đà Nẵng dừng cấp phép căn hộ khách sạn condotel |
Tháng 2/2020, Bộ Tài nguyên & Môi trường đã ra văn bản hướng dẫn về việc sử dụng đất, cấp chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với một số loại hình cư trú mới như condotel, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú. Thời gian thuê đất không quá 50 năm, trừ dự án lớn nhưng thu hồi vốn chậm thì không quá 70 năm. Bộ cũng nêu quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các công trình xây dựng không phải nhà ở khi đủ điều kiện.
Việc Đà Nẵng dừng cấp phép căn hộ khách sạn condotel trong bối cảnh như hiện nay được nhiều chuyên gia đánh giá là chủ trương đúng đắn. Và nút thắt quan trọng nhất để tháo gỡ vướng mắc nếu vẫn kỳ vọng vào sự phát triển của mô hình này trong tương lai chính là phải giải quyết dứt điểm vấn đề pháp lý của condotel.
Bị “biến tướng”?
Ngay từ năm 2018, tại “Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam 2018”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã đưa ra nhận định: “Nhà chung cư hiện tranh chấp giữa chủ đầu tư và người sở hữu cũng rất căng thẳng về bảo trì, sở hữu. Condotel cũng gần giống mô hình nhà chung cư, nhưng quản lý vận hành thì người chủ sở hữu lại ủy quyền cho nhà đầu tư vận hành.
Việc bảo trì các căn hộ condotel thế nào, quản lý ra sao, mô hình chia sẻ lợi nhuận… đều chưa có quy định của Nhà nước. Chúng tôi đề nghị các cơ quan nhà nước, như Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa - Thể thao và Du lịch nên phối hợp để xây dựng và ban hành các quy định và văn bản hướng dẫn để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phát triển du lịch bền vững”.
Thực tế, rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào condotel đó là khung pháp lý chưa rõ ràng. Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Theo nội dung này có thể thấy Chính phủ công nhận sự tồn tại và phát triển của loại hình căn hộ du lịch (condotel) tại Việt Nam.
Tuy nhiên, hiện chưa có các quy định rõ ràng về quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, chế độ sử dụng đất, quy chế quản lý, kinh doanh đối với loại hình này và nhiệm vụ của các Bộ, ngành và địa phương là đề xuất, tham mưu Quốc hội và Chính phủ ban hành, bổ sung các quy định mới trong thời gian tới.
Do đó, có thể thấy việc đầu tư vào condotel hay các loại hình bất động sản khác trong khi chưa có quy định pháp luật điều chỉnh sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là việc ký kết các hợp đồng, thỏa thuận bị vô hiệu do trái quy định của luật hoặc đối tượng hợp đồng, giao dịch không thực hiện được sẽ gây nhiều hậu quả, thậm chí là thiệt hại cho các nhà đầu tư.
Thời điểm đó, các chuyên gia bất động sản cũng đưa ra ý kiến: Condotel đang chiếm tới 81% tổng nguồn cung các loại sản phẩm trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, số lượng condotel hiện ứ đọng cũng rất lớn, lên đến hàng chục nghìn căn. Thế nhưng, các công ty phát triển bất động sản khi rao bán luôn lấy mức cam kết lợi nhuận cao để câu khách.
Liên quan đến vấn đề này, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation còn cho rằng: “Những lời hứa hẹn lợi nhuận 8 - 12% là điều không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy. Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó”.
 |
Siêu dự án Cocobay vỡ trận khiến nhiều nhà đầu tư lao đao |
Loại hình condotel xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2009 khi tòa tháp Nha Trang Plaza được hoàn thành và đưa vào khai thác. Sau đó, nhiều dự án xây dựng condotel được đầu tư thực hiện tại các trung tâm du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… với quy mô đầu tư rất lớn và đạt các tiêu chuẩn quốc tế. Việc thị trường condotel ở Việt Nam hình thành muộn hơn so với thế giới nhưng phát triển nhanh, mạnh mẽ và rất hấp dẫn các nhà đầu tư là do nhiều điều kiện khách quan và chủ quan thúc đẩy.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết ngay từ năm 2016, hiệp hội đã đưa ra rất nhiều cảnh báo và đến bây giờ việc dự án Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” cam kết lợi nhuận không nằm ngoài những cảnh báo đó: “Cái gốc của condotel là đầu tư tài chính. Trên thế giới không có chuyện nhà đầu tư thành chủ sở hữu từng căn hộ condotel, chỉ đến một số nước Đông Nam Á trong đó có Việt Nam mới biến tướng ra việc này. Về kinh doanh thì bất cứ khoản đầu tư nào cũng có những rủi ro nên chuyện lời ăn lỗ chịu là chuyện nhà đầu tư phải chấp nhận”.
Theo thống kê, hiện nay có tới 80.000 Condotel đã và đang hoạt động. Giá mỗi căn được rao bán khoảng 1- 5 tỷ đồng, ngang với căn hộ dự án cao cấp tại Hà Nội hoặc Tp.HCM. Những nơi khách du lịch đông đúc như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng cũng được nhiều chủ đầu tư cam kết lãi suất 12% trả bằng USD.
Chính việc các Nhà đầu tư thì tin vào những cam kết lợi nhuận “khủng” của các chủ đầu tư bất động sản, và tin vào khả năng bán lại với giá cao các môi giới, đã vội vàng xuống tiền bất chấp những cam kết pháp lý rất lỏng lẻo, rủi ro cao, mà không nhìn ra số lượng dự án condotel xây dựng đang tăng lên. Đây chính là biểu hiện của một nguy cơ bong bóng bất động sản biển, khi cung vượt quá cầu. Các chủ đầu tư buộc phải làm mọi cách đẩy hàng đi để thu tiền về. Và người ôm quả bóng cuối cùng sẽ chịu rủi ro nhất.
