Tranh chấp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà, đất: Sai một ly đi một dặm

Mua bán "trao tay" ...

Đầu năm 2004, anh Nguyễn Văn Hưng lập hợp đồng chuyển nhượng đất cùng 2 gian nhà, bếp, công trình phụ cho anh Trịnh Văn Thuận, cùng ở thôn Hoàng Pha, xã Hoàng Động (huyện Thủy Nguyên) với giá 40 triệu đồng. Hợp đồng chuyển nhượng có chữ ký của 2 bên, của 3 người làm chứng, nhưng không có xác nhận của chính quyền địa phương, không qua công chứng nhà nước. 3 năm sau, vợ chồng anh Thuận sửa sang lát lại nền nhà, cải tạo vườn, xây tường bao, xây nhà bếp. Vợ chồng anh Hưng gửi đơn đến Tòa án khởi kiện anh Thuận đòi lại nhà, đất với lý do anh Thuận chưa thanh toán hết tiền, vi phạm hợp đồng. Anh Thuận cho rằng mình đã thanh toán xong hợp đồng, bởi khoản tiền nợ cuối 8 triệu với anh anh đã gán chiếc xe máy, song vì chủ quan, không viết giấy tờ làm bằng chứng. Sự việc được đưa ra Tòa án, qua hai cấp xét xử. Tại phiên tòa, chị Nguyễn Thị Hải Hạnh, vợ anh Thuận nêu lý do dự án xây dựng nhà máy đóng tàu được thực hiện trên địa bàn xã nên giá đất ở đây tăng là nguyên nhân để vợ chồng anh Hưng đòi đất. Tuy nhiên, dù với bất cứ lý do gì thì hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa anh Thuận và anh Hưng  không đúng quy định của Bộ luật Dân sự, được Tòa án xác định là hợp đồng vô hiệu.

Một trường hợp khác, năm 1990, anh Nguyễn Văn Nhàn mua của ông Nguyễn Thanh Tùng, cùng ở xã Mỹ Đức (huyện An Lão) mảnh đất 1 sào, 10 thước, trên có 2 gian nhà lợp rạ, tường đất ở thôn Kim Châm, xã Mỹ Đức. Việc mua bán có giấy viết tay, có người làm chứng nhưng không thông qua chính quyền. Sau nhiều năm vợ chồng anh Nhàn yên ổn ở đây làm ăn thì "xuất hiện" chị Nguyễn Thị Hiền, cháu gọi ông Tùng là chú ruột tới đòi lại nhà, vì cho rằng đây là đất của gia đình chị, còn ông Tùng cũng không thừa nhận việc mua bán nhà đất với anh Nhàn (giấy tờ mua bán viết tay anh Nhàn đã để mất). Thế là cả hai bên đưa đơn ra Tòa để nghị giải quyết.

Không làm thủ tục chuyển nhượng...

Đó là trường hợp của ông Nguyễn Văn Giác, ở thôn 5, xã Hoàng Động (huyện Thủy Nguyên) có đơn tới TAND kiện Công ty TNHH 1 thành viên luyện thép Hải Phòng (trước là Công ty cổ phần thép Việt Ý) để đòi tiền bồi thường sử dụng đất. Nhưng nguyên nhân của vụ kiện trên xuất phát từ việc hợp đồng chuyển nhượng đất không đúng theo quy định của pháp luật. Ông Giác được cấp một mảnh đất canh tác có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông. Ngoài ra, gia đình ông Giác còn được giao đất 5% và sử dụng đất dôi dư. Năm 2000, con trai ông là Nguyễn Văn Cần lấy vợ, ông chia tách cho con 360 m2 đất, việc chia tách không làm văn bản, thủ tục theo quy định. Đến năm 2002, vợ ông Giác là bà Nguyễn Thị Như, được sự đồng ý của ông Giác đã bán 540 m2 đất cho anh Nguyễn Xuân Đang, người cùng xã. Việc mua bán này có viết giấy biên nhận nhưng cũng không thông qua chính quyền địa phương. Anh Đang nhận đất, yên tâm cấy cày. Song khi Công ty  TNHH 1 thành viên luyện thép Hải Phòng xây dựng nhà máy, thu hồi đất, trong đó có phần diện tích mà anh Cần, anh Đang đang sử dụng thì nảy sinh mâu thuẫn. Do khi chuyển nhượng, chia tách đất ông Giác không thông qua chính quyền địa phương, trong hợp đồng chuyển nhượng cũng không ghi rõ đất anh Đang, anh Cần sử dụng là đất giao 03, đất 5% hay đất dôi dư. Trong khi đó, việc đền bù với 3 loại đất này là khác nhau, với đất dôi dư thì không được bồi thường. Khi tranh chấp xảy ra, ai cũng cho rằng mình đang sử dụng loại đất 03 để được tính mức đền bù nhiều.

Một trường hợp khác, ông Phạm Huy Hựu và ông Trần Văn Hạnh, cùng ở thôn 1, xã Gia Đức (huyện Thủy Nguyên), năm 2001, ông Hựu chuyển nhượng quyền sử dụng đất canh tác 2 sào 9 thước với giá 800.000 đồng cho ông Hạnh. Hai ông viết giấy chuyển nhượng, nhưng không làm thủ tục qua chính quyền địa phương, mặt khác trong hợp đồng chỉ có chữ ký của ông Hựu. Trên thực tế dù có sự chuyển nhượng đất nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông Hựu, hàng năm khi nộp thuế đất, ông Hạnh phải gửi tiền để ông Hựu nộp hộ. Năm 2005, khi nhà nước thu hồi phần diện tích trên để xây dựng Nhà máy xi măng trong danh sách người nhận bồi thường đều mang tên ông Hựu. Đến lúc này vì quyền lợi giữa hai bên phát sinh tranh chấp.

Trong các loại hợp đồng dân sự, giao dịch, thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất là loại hợp đồng khá phổ biến. Tuy nhiên, trên thực tế tranh chấp kiện đòi nhà đất liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất vẫn xảy ra thường xuyên, kéo cả hai bên vào vòng kiện tụng. Với tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất có khi chỉ sai một ly đi một dặm, dẫn đến thiệt hại lớn về kinh tế cho các bên liên quan. Do đó, để tránh phiền phức phát sinh, khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng nhà đất cần sự thận trọng từ cả hai phía, giao kết hợp đồng theo đúng quy định  của pháp luật nhất là phải có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND địa phương.

Nhân Lý