Một trong những căn nguyên khiến các tranh chấp liên quan đến chung cư kéo dài ồn ào là vì trong các hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư không nêu hoặc nêu rất sơ sài về các điều khoản sử hữu chung.
Cách đây vài năm, khi thị trường chung cư đang còn sôi động và hút khách thì việc ký được hợp đồng mua nhà phải trải qua nhiều cửa, nhiều bước. Có khi người mua nhà phải chờ đợi hàng ngày tranh nhau đến lượt để ký được hợp đồng.
Đến nay, người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn và thực sự nắm thế “kèo trên” trong giao dịch mua bán bởi phân khúc chung cư đã trở nên bão hoà và nguội ngắt.
Tuy nhiên, quyền thương thảo hợp đồng là quyền quan trọng nhất giữa việc mua và bán thì chưa có nhiều thay đổi. nhìn vào hợp đồng mua nhà hiện nay không khác cách đây cả chục năm, người mua vẫn chỉ được ký vào các điều khoản mà chủ đầu tư đưa ra mà không có quyền thương thảo.
Hợp đồng: nhập nhèm sở hữu, tiềm ẩn rủi ro
Nhìn vào phụ lục hợp đồng vay vốn để mua căn hộ An Bình Tower- Cổ Nhuế, ngoài thông tin về căn hộ như tầng, diện tích, hướng nhà thì không thấy bất kỳ thông tin về sở hữu chung như thang máy, chỗ để xe, sân chơi…
Trong vai một người mua nhà, PV liên hệ với người rao tên T. để tìm căn hộ. Sau thời gian tư vấn, T. gửi hợp đồng mua căn hộ BMM (Phúc La, Hà Đông), được giới thiệu là đã xây xong phần thô, cuối năm có thể vào ở.
Theo hợp đồng mua bán, điều 11 cam kết đối với phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung chỉ ghi rất “đại khái”: Riêng nơi để xe tầng hầm khách hàng phải đóng phí gửi hàng tháng theo quy định của Ban quản lý tòa nhà.
 |
| Các vụ tranh chấp liên quan đến cư dân chung cư ít khi được giải quyết triệt để vì thiếu cơ sở pháp lý ngay từ khâu ký hợp đồng |
Ngoài ra, các phần sở hữu riêng là diện tích toàn bộ căn hộ bao gôm cả ban công, bên mua được quyền sử dụng đối với các phần diện tích thuộc sở hữu chung như: Hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, lối đi chung, lối thoát hiểm…
Khi PV đề cập đến việc muốn ký một hợp đồng phụ lục muốn thuê chỗ để ô tô trong thời khoảng 20 năm, T. cho biết: “Việc này chắc là khó. Hầu hết các chung cư hiện nay hợp đồng đều chỉ vậy thôi anh à”.
Phần nội dung về sở hữu chung-riêng ghi trong bản hợp đồng mua nhà BMM này không khác mấy so với các hợp đồng được ký cách đây gần cả chục năm. Cụ thể, hợp đồng mua căn hộ tại The Manor năm 2005 dày tới 11 trang nhưng chỉ thấy quy định các điều khoản ràng buộc giữa 2 bên mua và bán mà không hề nhắc tới các dịch vụ tiện ích như trong quảng cáo về The Manor.
Trong bản hợp đồng này chỉ có điều 11 về “Công trình tiện ích” nhưng chỉ vài dòng ngắn gọn: “Ngoại trừ pháp luật có quy định khác, các công trình tiện ích do bên A (Chủ đầu tư) xây dụng hoặc lắp đặt bên trong hoặc bên ngoài The Manor bao gồm nhưng không giới hạn đường sá, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cáp (điện, điện thoại, truyền hình…) thuộc quyền sở hữu của bên A”.
Theo các khách thì điều khoản này rất chung chung, nên khi xảy ra tranh chấp thì những điều khoản nhập nhằng trên khiến các hộ dân khó đòi hỏi được quyền lợi mà họ cho là chính đáng.
Chính việc nhập nhèm trong quyền sở hữu chung riêng nên thường không đi đến thống nhất trong quyền sở hữu chung và quản lý tòa nhà. Có thể liệt kê hàng loạt tranh chấp thời gian vừa qua chỉ riêng về phí dịch vụ, hầm để xe như: Keangnam Hà Nội, Themanor, Golden Westlake….
Sự việc xảy ra gần đây nhất là các cư dân ở khu chung cư cao cấp Trung Hòa - Nhân Chính phải xem bóng đá Euro bằng tiếng chứ không có hình do trục trặc đường truyền. Các cư dân ở đây cho biết dịch vụ truyền hình do chủ đầu tư cấp muốn lựa chọn gói dịch vụ khác cũng không được.
Chủ đầu tư lợi đơn lợi kép
Trừ những chung cư cũ đang ở diện cải tạo thì ở các chung cư mới xây, ban quản lý tòa nhà là của chủ đầu tư.
LS Bùi Quang Hưng, VP Luật BQH và Cộng sự cho rằng: “Chủ đầu tư coi quản lý chung cư là con bò hút sữa. Thực tế, khi soạn thảo về phí quản lý nhà chung cư, bộ Xây dựng cho rằng chủ đầu tư khi xây xong, bán căn hộ thì họ sẽ đi. Nhưng thực tế thì ngược lại, chủ đầu tư luôn muốn ở lại để tiếp tục quản lý chung cư”.
Một ví dụ điển hình là The manor, chủ đầu tư Bitexco khẳng định tầng hầm là của mình và đơn phương áp đặt mức phí trông giữ xe. Còn phía cư dân The manor thì bác bỏ và yêu cầu chủ đầu tư phải áp dụng mức giá của UBND TP Hà Nội.
Đối chiếu lại hợp đồng khi mua nhà thì không có điều khoản về diện tích sử dụng chung, hoặc ghi rõ hầm để xe, sân, vườn, lối đi là sở hữu chung. Vậy nên, việc Bitexco khẳng định tầng hầm thuộc sở hữu riêng là có cơ sở và lợi thế nghiêng về phía chủ đầu tư.
Để hạn chế bớt tranh chấp chung cư, LS Quách Thành Lực cho rằng cần tách bạch giữa chủ đầu tư xây dựng dự án và đơn vị vận hành tòa nhà. Đơn vị vận hành này có thể đấu thầu công khai, có ban xét thầu, chấm điểm để bất cứ doanh nghiệp nào, kể cả chủ đầu tư, đều có thể dự thầu.
Trong khi chưa thể tách bạch việc quản lý chung cư và chủ đầu xây dựng chung cư. Thực tế, việc này phụ thuộc vào các chủ đầu tư, mà không chủ đầu tư nào muốn vậy.
Theo ông Trần Ngọc Hùng, Tổng Thư ký Tổng hội Xây dựng: “Người mua đóng vai trò tự kiểm định. Người mua phải mua nhà thực tế chứ không thể mua trên giấy, phải xem kỹ càng thực tế mới quyết định mua”.
Theo Dân Trí
